行政院近日宣布，將推動《租賃住宅市場發展及管理條例》（簡稱《租賃專法》）修法，包括3個核心方向：禁止房東侵害房客權益、保障最短租期、限制不合理漲租。這是自 2018年該法上路以來，首次觸及租賃市場雙方權益的規範。
筆者作為長期關注並參與居住權倡議的一員，先表明立場：基於對台灣居住問題與國外政策經驗探討後的理性判斷，我堅定支持上述修法方向。因此，我也希望藉本文協助釐清改革的必要性，回應相關質疑批評，並後續推動給出提醒與建議。
修法的必要性與合理性
以下所有討論的起點在於：為什麼國家要介入規範租屋市場？
簡單地說，租屋並不是單純的市場商品，租屋市場也非中性的供需價格關係，同時受到權力關係與制度安排影響，諸如資訊揭露程度、議價能力高低、租稅制度誘因、開發政策偏好、乃至利益團體結構等。這意味著，放任野蠻生長，恐有市場失靈（market failure）與負外部性（negative externalities）的風險問題，因此需要政府介入管理。
台灣的租屋長期處於失序狀態，市場地下化、房東逃漏稅人盡皆知；而房客設籍、抵稅、申請補貼權益經常被房東拒絕，租屋品質與安全也缺乏規範，這在歐美國家是難以想像的。更嚴重的是，租屋不只是少數人在過渡期的選擇，依內政部住宅統計推估，台灣約有百萬戶家庭以租屋為主要居住方式（但由於租屋黑市，台灣租屋市場具體規模為何，官方也無確切可信的數據），對年輕世代與外來就業人口更是如此。鑑於問題嚴峻且規範不足，難道不應修法改進嗎？
因此，重點不是「該不該管」，而是「介入管理的程度與範圍」。意即，《租賃專法》的3大修法方向──禁止侵害房客權益、最短租期、漲幅限制──是否合理？
只要對國外租屋市場稍有瞭解，就會發現這些規範早已是常態，並非天方夜譚。對它們而言，基於租屋者「居住權」（right to adequate housing）角度，要求租屋品質確保基本適居性（habitability）、保障租期來強化居住安全（security of tenure）、規範租金以維持經濟可負擔性（affordability），並不是偏袒房客，而是國家保障人民權益的責任。換言之，行政院的修法方向，其實只是讓台灣的制度回到「國際基本盤」。
| 各國租屋市場規範管理機制彙整 （各國對租屋品質、租期、租期的規範，另參見此文） |
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|---|---|---|---|
| 國家 | 房客權益保障 | 租期保障 | 合理漲幅限制 |
| 德國 | 租屋須符合最低安全與衛生標準；房客可登記戶籍並申請住房補助；爭議由調解機構或地方法院處理。 | 原則無固定租期；房東終止須具正當理由；法院得裁量延展。 | 續租：3年內漲幅不得超過一定比例（各地不同）。 新租：壓力區不得超過租金參考表（Mietspiegel）一定比例水準。 |
| 法國 | 租屋須符合「可居住住宅」標準；房客可登記戶籍並申請租金補助；爭議由調解委員會或法院處理。 | 基本租期（自然人3年、法人6年）；未依法通知即「默示續約」；房東終止須具正當理由。 | 續租：依IRL（租金指數）調整。 新租：壓力區（zone tendue）不得超過參考租金的110～120%。 |
| 荷蘭 | 租屋須符合「體面住宅標準」與WWS評分制；房客可登記戶籍並申請租金補助；爭議由初級仲裁法庭或地方調解機構處理。 | 2024年起恢復無固定租期為主；房東終止須正當理由。 | 續租：私人租屋年漲幅 ≤CPI+1%。 新租：不得高於WWS 點數制度計算出的法定上限（約70～75%租屋適用）。 |
| 韓國 | 租屋須符合建築與消防最低標準；房客可登記戶籍並申請租金補助；爭議由「住宅租賃紛爭調整委員會」調處。 | 基本租期2年，有一次續租權（2+2），房東僅得法定事由拒絕。 | 續租：漲幅≤5%，地方政府可訂更低上限。 新租：自由議定。 |
資料來源：作者整理
房東反對聲浪：如何在權利與保障間平衡？
在行政院拋出修法訊息後，可由媒體報導看到房東與業者團體提出各式批評乃至威嚇。這完全可預料，各國改革經驗一再證明，凡牽涉租屋透明、租期保障、漲幅節制等規範措施，既得利益方必然反對。
就目前輿論觀察，房東團體的主要論點在於，修法形同「侵犯財產權」，國家憑什麼干預我自己的房子要不要續租？要租多少？這樣的反應雖可理解，但過於片面。事實上，各國租屋市場管理制度設計，都是在「房客保障」與「房東權利」之間尋求平衡，而不是如他們所說偏向一方。
例如在租期保障方面，房東仍然可以因自住、重大修繕、租客違約等正當理由不續租。同時，為防範所謂「租霸／租屋蟑螂」行為，各國也都配套設有加速審理與簡化裁定的「正當理由驅離」程序，甚至輔以租屋履歷制度，讓房東可合法查詢租客紀錄[1] ，以降低出租風險。
至於租金漲幅規範，必須釐清：這並非剝奪房東調租權，而是當房東調漲租金時，必須依據公開透明的市場價格行情來定價，讓租賃雙方在公平基礎上來協議。為此，關鍵在於建立具公信力的市場租金資訊。各國常見作法是依據政府掌握的租屋契約資訊，去識別化後按行政區、屋齡、房型、樓層／是否有電梯等要素，定期發布參考租金價格或租金指數，作為規範漲幅依據[2] 。同時，也會提供房東申訴機制，例如房屋有重大改善投資，漲幅即可獲合理放寬。
| 各國強制遷離與租客履歷機制彙整 | ||
|---|---|---|
| 國家 | 強制遷離 | 租客履歷 |
| 美國 | 多數州欠租3～14天後可送達「繳租或搬離」通知；未補繳即向法院聲請非法佔用訴訟，裁定後（一般約2～6週）由警長／治安官執行。 | 租客篩查服務：商業化市場服務，查核內容包括信用分數、貸款與信用卡支付紀錄、法院驅逐紀錄、犯罪背景，以及前房東或雇主推薦。 |
| 英國 | 欠租滿2個月可發出通知，法定通知期約2週；期滿未清償即向法院申請收回命令，法院裁定（通常約6～10週）後由強制執行。 | 租客審查＋信用評分：內容包括前房東推薦信（是否準時繳租、是否有糾紛）、雇主／收入證明，以及信用紀錄等。部分租金支付紀錄會納入信用評分系統。 |
| 德國 | 欠款達2個月（或金額相當2個月租金）可即時解除租約；拒不搬離向法院提起搬遷訴訟，判決生效（一般約2～4個月）後強制執行。 | 徵信報告（SCHUFA）：涵蓋個人基本資料、銀行帳戶與信用卡紀錄、各類貸款、支付習慣、欠款與催收、法院強制執行／破產紀錄。屬市場慣例，房東通常要求承租人提供。 |
| 法國 | 欠租約達2個月可啟動支付催告，仍未清償向地方法院申請解除租約並命令驅離解，判決（一般約2～6個月）。冬季禁驅（11月～3月）期間，延後執行。 | 租客審查：常見文件包括薪資單、雇主證明、報稅通知（avis d’imposition）、前房東租金收據（quittance de loyer）等。 |
資料來源：作者整理
市場派質疑：租金管制真的是弊大於利嗎？
有個老笑話：問10個經濟學家租屋問題，會有11種答案，唯一的共識是反對「租金管制」。其理由大致相同：漲幅管控被視為扭曲市場價格機制，房東方利潤受限會削弱維護租屋誘因，甚至導致退出市場；房客方則出現「舊租戶受益、新租戶受害」的不公現象。整體來說，恐導致供給短缺與尋租現象，結果反而不利房客。這些批評可說是老生常談。
但為何仍有那麼多資本主義發達國家推行租金管控？原因在於，租屋市場並非教科書所說的完全競爭市場（perfect competition）[3] ：
首先，租屋市場供給高度不彈性，屋源難以在短期內迅速增加；再加上住宅高度異質（地段、樓層、屋況、社區與通勤條件差異巨大），不存在單一租屋產品；且資訊不透明、不對稱，房東握有物件與審查資訊、房客難以及時比價；要進入與退出亦有顯著障礙，諸如押金與仲介費、找屋與搬遷、歧視性篩選等，並涉及就業通勤、子女就學與社群網絡斷裂等社會成本。這些都不是簡化市場供需模型能衡量的。
其次，租賃存量還承擔勞動力再生產、社會照顧（如育兒、長者）與社會連結等公共功能，並具有顯著通膨傳導效應。在不完全市場的現實下，如放任租金上漲，除居住問題外，也會衍生教育、社福與治安等外部成本，甚至推升通漲 、壓縮實質所得。
再者則是政治壓力，因大城市中以年輕人與勞工階層租屋人口占比高，自然傾向要求國家保障其租住可負擔性。雖房東與不動產業者的組織化、資源與動員力遠強於分散流動的租屋者，但歷經自上世紀70年代以來一系列社會運動抗爭，在市場與現實的拉鋸中，逐步形成「調節型租金管制」（moderate rent control）的基調。
例如，各國對租金管控多採「CPI連動＋區域設定」的組合：年度調幅與消費者物價指數掛鉤（如「CPI＋X%」或「不高於CPI」），並區分「新租約」與「續租」，且優先針對租屋壓力較高的都會區。同時，為避免市場閉鎖（market closure）現象，會搭配積極引導租屋供給，例如：對穩定出租的房東給予稅賦減免（房產稅、交易稅）、對長期空置房屋課徵空屋稅、持續增加社會住宅存量，以及鼓勵企業興辦出租住宅等。
重要提醒：租屋市場透明為改革的必要前提
在上述對批評意見的回應後，特別要對政府提出一項重要的提醒：任何租屋市場規範要能落地，前提是租屋市場透明，因為唯有能掌握大多數租屋標的資訊，才有落實執行的可行性。
台灣的困境在於租屋市場長期地下化，政府無法透過既有稅務資料掌握市場規模與實際交易狀況。若僅依賴租金補貼契約蒐集資訊，不僅涵蓋面有限，且受限於補貼政策的針對性與財政限制，難以成為長期有效的市場監測機制。不解決此困境，《租賃專法》修法的3項目標恐淪為空談。
因此，租屋登錄必須被納入此次修法一併考量，國外經驗可參見〈租屋黑市如何解決？歐洲三國的改革經驗與啟示〉一文。關鍵是有效應對「房東隱匿租屋事實」的根本原因：所得稅、交易稅（不適用自住減免）、過往逃漏稅追繳。筆者主張，應同步推動租屋稅賦改革來搭配：
一方面，給願意誠實登錄的房東「蘿蔔」，例如租賃所得採分離、單一稅率課徵；依照維持出租時間、穩定續租、租金漲幅等指標，給予房地合一稅差別扣減，最高甚至比照自住優惠；另外，承諾過往逃漏稅一概既往不咎。
同時，登錄設一定寬限期（1～2 年）後，落實加強查核並處以罰鍰與追稅，並可設房客吹哨條款，提高違規風險。更可連動房東權益保障，未依規登錄者，遇糾紛時無法享有國家即時調處與糾紛協助[4] 。換言之，讓登錄將成為房東降低風險與獲得保障的必要選擇。
嚴肅面對房東意見、積極召喚租客支持
最後，對於後續修法研擬及國會審查推動，提出兩點建議：
第一，要嚴肅看待房東方的反對意見。在維持改革原則下，需細緻設計操作機制，最大程度降低其疑慮，並提供誘因鼓勵合規納管。本次修法不應也不能被塑造成「房東與房客對立」，而是在保障租屋者居住權益的同時，一併兼顧房東應有的權利。
第二，租屋市場改革不僅要與房東溝通，更要召喚租屋者，特別是青年世代的支持。以韓國2020年推動「租屋三法」為例，當時雖遭房東、建商與在野黨（國民力量黨）強烈反彈，但在青年與租客團體積極發聲力挺下，最終仍順利通過。即便尹錫悅政府上台後嘗試推翻，也仍能持續執行。
長期以來，政府的住宅政策過度偏向購屋，視租屋為過渡角色，導致黑市盛行、租住無保障。此次行政院提出《租賃專法》修法，既非「破壞市場」、也不是「偏袒租客」，而是補回拖延已久的基本功課，讓百萬租屋族權益不再缺席。期待政府堅定推動，也呼籲社會各界共同支持！
[1] 在多數國家，租客履歷（tenant screening／reference）屬於房東正當要求房客配合的審核權限，房客雖可選擇拒絕提供，但現實上往往等同放棄租屋機會。此制度的基本邏輯，在於兼顧房東正當的查核權利與租客的個資保障。一方面，房東得以透過查詢系統或標準化文件審查承租人的信用與支付能力；另一方面，系統建置須受法律規範，以確保查核僅限於必要資訊，避免形成不當歧視或黑名單。
[2] 關於各國租金資訊取得、分析與發布，以及發布資訊與租金管控的關係，另參〈租屋市場該不該管、如何管？給台灣的治理備忘錄〉。
[3] 完全競爭市場（perfect competition）是經濟學中的一種理論性市場結構，假設市場上有眾多買方與賣方，交易商品完全同質，資訊充分透明，且不存在進入或退出的障礙。在此條件下，任何單一參與者都無法影響價格，價格完全由供需決定，被視為衡量現實市場偏離程度的理想基準。
[4] 例如，西班牙加泰隆尼亞自2015年起規定住宅租賃契約須登錄，未登錄契約在法院爭議中房東不得主張漲租或申請快速驅離；葡萄牙自2012年起要求所有租賃契須登錄，未登錄契約不得作為報稅與司法救濟依據；愛爾蘭自2004年規定所有住宅租約須登錄，未登錄的租約在發生爭議時，房東無法透過政府調解或獲得合法驅逐令。
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