租金資訊黑盒子，公開透明可能嗎？世界多國房租調查制度比一比

台灣至今仍缺乏一套完善透明的租金資訊系統。雖然內政部於2023年設立「租金統計資訊」平台，試圖透過補貼契約資料統整租金概況，但僅涵蓋補貼戶，分類粗略，未揭示面積、屋齡與建物型態等基本資訊，難以反映市場真貌或支撐政策分析。再加上租補外的租賃行為多屬地下化，房東隱匿租屋事實情況普遍，更進一步讓資訊效度失真。監察院在2022年也指出：「政府未能掌握住宅租賃市場實際成交租金資料，對租金變動趨勢亦無定期蒐集、統計與發布機制，導致相關政策缺乏明確依據。」

針對上述課題，本文將比較6個國家──南韓、德國、荷蘭、法國、英國與美國──在租金資訊蒐集、分析、公開與查詢上的制度設計，作為台灣租屋資訊透明改革的參考。

法國租賃住宅資訊平台，可依地區、建築年代與房型查詢租金市場數據，主要提供中位數租金，以及依參考租金設定的上下限範圍，作為租金設定與管制依據。圖片來源：截取自observatoires-des-loyers.org

各國如何蒐集租金資料

各國掌握租金資訊，主要依靠兩種來源：一是針對整體市場所建立的統計或申報機制，二是來自租金補貼制度的申報資料。兩者在若干國家是並行運作，以掌握個案與整體市場租金。

無庸置疑，針對整體租屋市場的資訊蒐集是最主要模式。德國由地方政府與房東、租客協會合作，每2到4年定期蒐集租賃契約與問卷資料。法國在壓力區要求房東申報實際租金，由地方的「租金觀測站」（OLL）統一彙整[1] 。荷蘭由地方政府結合國家統計局或研究機構（如RIGO）進行調查。美國與英國分別由普查局（Census Bureau）與「評價辦公室」（VOA）負責[2] ，採大量租金樣本蒐集。南韓由統計廳抽樣調查掌握全國整體趨勢。

相對地，透過租金補貼取得資訊則是補充手段。像荷蘭與法國，在申請補貼時會要求申請人提供房屋租金與相關條件資料。相對而言，德國、韓國、英國與美國的補貼制度，則並未將其做為租金資訊的來源。

租金資料怎麼用？

取得租金資料後，接下來便是如何進行整理與分析，以轉化為具參考乃至是具操作性的資訊。這些分析方法大致可分為三類：

第一類是條件分類與統計建模，將資料依建築年代、面積、設備與區位等變項分類。如德國透過契約樣本與迴歸模型建構「租金參考表」（Mietspiegel）[4] ；法國則在壓力區統計申報資料與補貼契約，建立街區「租金參考指標」（Référentiel des loyers），包括中位數與租金上、下限數值。

第二類是依據抽樣資料進行估算，用於推估市場趨勢或補貼標準。包括美國、英國與韓國，都是依據蒐集到的各地租屋樣本資料，定期估算合理水準的租金。詳細程度則視各國抽樣數據多寡而定。

第三類為量化計分制度，透過蒐集到的資訊將住宅條件轉為分數，對應租金的條件。荷蘭便是如此，依據租屋面積、設備與能源效率等指標，提出「住宅點數」（WWS）對照指標 [5] 。

此外，這些經過分析整理後的資訊，部分國家會將其轉化為政策工具。德國的「租金參考表」不僅會影響租金補貼標準，亦是高租金壓力區的租金設定與租金管制參考依據 [6] 。荷蘭的「住宅點數」直除用於補貼資格審核，還連結到社宅規範與租金管制 [7] 。法國除作為補貼核定基準，在壓力區內也運用於租金上限規範[8] 。英國跟國與英國則分別公布「地方住宅補助標準」（LHA）[9] 與「公平市場租金」（FMR）[10] ，做為租金補貼額度依據。南韓則以全國租金指數追蹤市場變動，作為政策趨勢觀察與評估的基礎。

各國的租金資訊內容與公布方式

各國在公開租金資訊時，分類的細緻度與呈現方式，直接影響政府與市場（房東／房客）如何參考運用。完整的租金資料應涵蓋「區位」、「屋齡」、「建築型態」、「房型」等分類，並以「單位面積價格」（㎡／月）或「總租金金額」呈現。

內容方面，德國的「租金參考表」與法國壓力區租金報告分類詳盡，並以㎡／月標示中位數與上下限。荷蘭則透過住宅點數制度，依面積、設備與能源效率計算租金上限，雖無揭露市場租金，但提供線上工具查詢。南韓的KOSIS指數僅反映全國平均變動率，無實際金額資訊。英國「地方住宅補助標準」與美國「公平市場租金」則以地區與房型來呈現。

在更新頻率上，南韓的租金指數每月發布，英國的ONS亦每月公布租金趨勢統計；美國、英國與法國的租金資料皆為每年更新；德國的租金參考表約每2至4年更新；荷蘭的點數制度則依物價或政策調整，不定期更新，但線上計算工具可即時反映變動。

查詢方式方面，德國提供租金參考表PDF與互動式查詢工具；法國觀測站平台可依街區、房型、面積查詢租金範圍並附地圖介面；荷蘭提供住宅點數計算器，供房東與租客查核法定租金上限；英國與美國提供補貼標準查詢工具，但無個別住宅租金資訊；南韓KOSIS僅公布整體租金指數，無個案查詢功能。

可供台灣參考的租金資訊制度重點

綜合上述各國經驗，台灣在既有租金資訊制度改革上，應聚焦於以下3大方向：

首先，應強化資料的呈現與查詢功能。現行租金資訊僅提供統計平均，欠缺評估與比較依據。應建立可依地區、房型、屋齡、面積分類的中位數資訊，並採每坪租金格式呈現，同時建置互動式查詢平台，供市場供需雙方運用。

其次，則是強化資訊與政策聯動。最關鍵便是銜接租金補貼、包租代管政策，藉由蒐集租金資訊來重新設計補貼對象資格與額度，以確保資源分配的公平性與效益。

最後，但也是最重要的，要設法擴大取得資料涵蓋面。目前僅透過租金補貼掌握租屋資料，無法反映整體市場狀況。應思考推動租屋契約登記等制度，除讓租金資訊的收集與彙整更全面完整，更是促成租屋市場透明化的關鍵。

簡言之，政府唯有掌握租屋市場資訊，才能健全租屋市場運作與管理，真正保障租屋者權益與落實居住正義。

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[1] 法國租金觀測站為依法設立的地方性租金統計機構，負責蒐集統計申報資料與租賃契約，定期公布依地區、面積、房型等條件分類的租金中位數與上下限。

[2] 評價辦公室為英國稅務暨海關總署（HMRC）下轄單位，負責收集與估算全英住宅租金資料，並據此設定各地區的「地方住房補助標準」（LHA rates），作為租金補貼上限依據。

[3] 美國住宅調查（American Housing Survey，AHS）是由美國普查局（Census Bureau）代表聯邦住宅與都市發展部執行的全國性抽樣調查，定期收集包括租金、房屋條件、住宅支出等資料。

[4] 租金參考表（Mietspiegel）是由德國各地地方政府定期根據實際租賃契約與市場調查資料編製的租金標準文件。該表會依據建築年代、面積、設備、地段等條件，提供租金中位數與上下限，具備法律效力，可作為租金調整、補貼審核與法院裁定的依據。

[5] 荷蘭的租賃資料雖由地方政府負責蒐集，但住宅點數（WWS）由中央內政部制定。地方依此做為審查個案租金的依據，中央則整合地方資料用於國家層級的政策統計與規劃。

[6] 德國租金管制主要包括「租金剎車」（新租約不得超過參考租金10%）、3年內租金調整上限（15～20%），並以地方政府編製的「租金參考表」作為標準。

[7] 荷蘭租金管制主要依據「住宅點數制度」，目前規定在186分以下的租賃住宅，必須遵守政府設定的最高租金上限，含括中、低端租屋市場。

[8]  法國租金管制主要針對住房需求緊張地區實施，依據地方政府每年公布的「參考租金」，新租約租金不得超過參考值上限10%，續約時亦有限制。

[9] 地方住房補助標準（Local Housing Allowance，LHA）是英國政府用來計算租金補貼上限的基準租金，依據各地實際租屋樣本資料，每年針對不同地區與房型進行估算。LHA通常反映當地第30百分位的租金價格，主要用於補貼審查，不反映個別物件實際租金，也不具租金管制效力。

[10] 公平市價租金（Fair Market Rent，FMR）是由美國聯邦住宅與都市發展部每年公布的標準租金數據，主要用於設定住房補貼（如Section 8計畫）的上限。FMR是根據各地實際租屋樣本資料與行政統計推算，通常對應當地約第40百分位的市場租金水準，但不等同平均租金，也不代表個別租賃契約的實際價格。

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