居住正義指的是人民「安穩居住」的權利應獲得充分保障，因此是個關乎民生安定的重要議題。但是台灣的居住到底有多「不正義」？居住不正義是真實存在的問題嗎？
越來越高的房價所得比，買房真的大不易
具體來說，台灣的「居住不正義」就體現在「買不起」與「租不好」，那麼如果從數據來看，台灣的居住問題有多嚴重呢？
一般在觀察房價與負擔能力時，有一個常用的指標，稱為「房價所得比」，計算方式為「中位數住宅價格」除以「中位數家戶可支配所得」。房價所得比越高，購屋對人們而言就越難以負擔。媒體常用的「要不吃不喝幾年才可以買得起房子」，也是基於同樣的邏輯。
早在1989年無殼蝸牛運動時，台北市的房價所得比就已經超過8倍，意思大概是「1989年時，一般家庭想買一間一般的台北市房子，需要花費8年左右不吃不喝的收入」。附帶一提，世界銀行所認定的「合理房價所得比」為5倍以下。
無殼蝸牛運動的30年後，如今「全台灣」的房價所得比是多少呢？2022年第一季，全國房價所得比為9.58，創歷史新高。也就是說，現在全台灣的房價所得比，已經超越了當年無殼蝸牛運動時台北市的房價所得比了。
若只以台北市為例，台北市的房價所得比1985年是4.78倍，2022年第一季房價所得比為16.22，上升了340％。
那麼雙北以外呢？根據內政部的六都住宅價格指數統計，若以統計起始的2012年第三季與2021年第四季最新數據進行比較，可以看到近10年的房價飆漲已不限於雙北，反而是中南部的漲幅更加劇烈。
由於房價所得比的變數不僅是「房價」，收入所得的增長也一併計算在內，因此有人說「過去房價低，那是因為當時薪水也低」，實際上是不對的。台灣都會區在過去37年已經形成了「高房價結構」，以及穩固的、不斷強化的「高房價趨勢」，而薪資上漲的空間卻很有限。所以，相較於過去，買房的確有越來越辛苦的趨勢。
租屋黑市情形嚴重
那麼台灣的租屋狀況呢？麻煩的是目前還無法準確分析租金價格的歷年變化，無法如同上述一樣整理出數十年的價格波動，因為政府根本就沒有進行相關的準確統計，所以沒有「房租價格波動」數據。
官方唯一的數據只有主計總處的「消費者物價房租類指數」，但近5年來該指數每年的漲幅不到1%，數十年來租金漲幅也不多，1989年8月無殼蝸牛運動發起時租金指數為70，2022年4月租金指數為105，漲幅僅51%，政府的租金統計數據極其不準，顯然與民眾的生活經驗完全相悖。
為什麼政府的統計數據會有那麼大的偏差？問題在於抽樣方法有問題，僅採取全國1,200個固定樣本戶，逐月訪查房租的變化。那麼為什麼政府不採取更好的抽樣方法呢？因為台灣的「租屋黑市」現象，使得政府根本無法掌握確切的房東與房客的租賃資料，更不清楚真實的租屋情況，自然難以改善抽樣問題。
政府當前統計的租屋戶數，根據不同的統計方式約為87萬到100萬不等，但是對比財稅資料，就會發現與政府公布的租屋戶數完全無法吻合，其中必然隱含嚴重的黑市情形。從2019年財政部進行的房屋租賃所得統計得知，把房子租給「自然人」的房東，僅有31萬左右的繳稅筆數；而房客租屋申報列舉所得稅的戶數，同年僅約2萬7千戶。
即便房客是基於其他理由未申報租屋支出，如所得太低根本免稅、房租太便宜不如用標準扣除額划算、或是其它列舉抵扣額已達上限等，但31萬房東對比2萬7千戶房客，申報率只有8%左右，也實在太低了。
因此，透過財政部稅務資料的數據對比政府統計的租屋戶數，可以大致推斷出：台灣約莫7成以上的租屋是屬於隱藏租屋事實、不繳稅、政府無法掌握的黑市。
不受保障的租屋安全與居住品質
為什麼會這樣呢？主因是政府長年不重視租屋市場，認定租屋多半是「出社會後暫居3、5年，然後存頭期款買房」的選項，造成租屋政策與資訊長年不受重視。且訂定租屋契約只需租賃雙方私下簽約即可，無須如房屋買賣般辦理過戶，也讓政府資訊收集更加困難，使得政府對租賃市場的資訊缺乏掌握。
但租屋真的只是「剛出社會的短暫將就」嗎？根據永慶房產於2015年發布的調查，台北市首購年齡已突破40歲，新北市則來到了38歲。在近年房價飆漲的狀況下，恐怕年齡又更加推升。也就是說，對於許多都會區的民眾而言，租屋已不再是3、5年的「過渡」居住，而是至少10幾年，乃至20幾年的居住選項。
租屋黑市造成的結果，除了政府所有針對租屋的政策（如租金補貼、包租代管）都無法落實之外，最可怕的就是租屋安全與居住品質。特別是違法隔間、無逃生設施的頂樓加蓋等危險租屋，受害者多半是蝸居在租屋市場底層的學生、年輕上班族及弱勢家庭。但此類租屋究竟有多少？安全堪慮程度如何？在租屋黑市迷霧下政府當然搞不清楚。而一旦出事，僅僅是看到長官「震怒」與三分鐘熱度的「加強稽查」，但問題依舊未解，直到下一次悲劇發生。
另外，因政府沒有嚴格管理租屋市場，使得租屋契約中存在各種不平等與不當條款，雖然內政部已於2018年6月發布〈住宅租賃契約應約定及不得約定事項〉，但在租屋黑市的現況下，說穿了不過是道德宣示性質。目前超商、文具店販售的租賃契約書之內容，仍大剌剌違反內政部頒布禁止之事項。例如在契約中載明「本件租屋之房屋稅、綜合所得稅等，若較出租前之稅額增加時，其增加部分，應由乙方（承租人）負責補貼，乙方決不異議」。如此規定的「稅額轉嫁」條款，已違反〈住宅租賃契約應約定及不得約定事項〉第4條，應為無效，但在市面上仍廣為流通。
此外，租屋黑市現象也使得租屋族的基本權利受損，除了上述提到的無法申請租金補貼之外，因房東不同意房客遷入戶籍，造成房客無法享有公共托育等市民福利，更嚴重的是房客因戶籍不在租屋處，所以沒有居住地的投票權，等同失去了對地方公共事務的影響力，公民權受到嚴重的侵害。
在租屋黑市中，房客長期處在不穩定的居住狀況，深怕房東隨時要調漲租金，或是收回租屋。無論是漲房租或是搬家，都會對房客的生活造成巨大的衝擊，只要經歷過幾次，就會讓人重新思考是否該咬牙買房，這就是租屋族所面臨的「租不好」困境。
也因此即便房價越來越高，租屋仍舊無法成為穩定的替代居住選項，反而是不斷將人「趕」到購屋市場中，成為房市專家宣稱的「購屋剛性需求」。
好書推薦：
書名：無住之島：給臺灣青年世代居住正義的出路
作者：廖庭輝
出版：衛城出版
出版日期：2022/09
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