員工住得起，企業留得住：德國員工住宅經驗與啟發

在台灣，面對高房價與青年家戶居住困難，政府雖已推動購屋補貼、社會住宅與租金補貼，但仍不足以全面對應結構性壓力，促使人們開始探詢「多元住宅」的可能性。其中，員工住宅作為由企業提供、或協助員工取得穩定住所的制度，亦成為多元住宅政策中備受關注的一環。

本文將聚焦德國員工住宅政策的制度設計與實務操作，透過歷史脈絡、政策機制與案例分析，說明這個做法如何成為回應住房壓力與人力挑戰的工具，並提出對台灣的政策啟示

員工住宅的定義與效益

所謂「員工住宅」（Employer-Assisted Housing），泛指企業為了協助員工安居所提供的住房支持，可概分為「直接供給」與「間接補助」兩類形式。前者指企業自建或購入住宅後，以低於市場行情的租金提供給員工居住；後者則包括租金補貼、協助員工租屋，或是企業承租民間住宅後再轉租給員工等多元形式。

根據「哈佛大學住宅研究中心」的報告，企業投入員工住宅具有下列多重效益：

• 人力資源效益：協助員工取得穩定住所，有助於吸引人才、降低流動率，並提升員工對企業的認同感。研究指出，員工離職所造成的替補與訓練成本可能高達2萬美元，住房支持可有效降低這類成本。

• 營運與生產效率：員工若能就近居住，可減少通勤時間與缺勤情形，進而提升工作效率與整體生產力，對需支援輪班或即時應變的企業尤為重要。

• 地區發展與社區穩定：企業若身處房價高漲或市區衰退的地區，透過提供住宅協助，不僅能穩定當地人口與房市，也有助於改善社區環境、保護企業自身的營運條件與資產價值。

• 社會責任與公共形象：員工住宅也是企業實踐社會責任的重要方式，不但回應地區住房需求，也有助於強化企業在ESG評估中的表現，讓外界更認同企業的公共形象。

克虜伯公司（Krupp）在德國埃森（Essen）興建的大型工人住宅區，總規模超過1,700戶，為當時全德最大規模的企業員工住宅之一。住宅規劃採聯排與中庭式配置，配備花園、學校與社區設施，體現早期企業導向的社會責任理念。二戰後雖部分建築拆除，惟社區整體格局仍具歷史價值，現為工業文化遺產保護對象之一。圖片來源：google earth

德國員工住宅發展脈絡

德國員工住宅供應的歷史，可追溯至工業革命時期。當時，為了安置大量工人，像克虜伯（Krupp）與拜耳（Bayer）等大型企業在工廠周邊興建整體性的工人聚落，提供就近且穩定的居所。但此種模式也衍生「企業控制」爭議[1] ，在20世紀初隨著國家住宅政策與勞動法規的擴張，便逐漸式微。

二戰後，德國面臨全面性的住宅短缺，企業再次成為住宅供應的重要力量。如福斯汽車（Volkswagen）、巴斯夫（BASF）等企業，大規模興建員工住宅，不僅支援了戰後重建，也滿足了快速工業化所需的人力安置需求。然自1980年代起，隨著新自由主義政策推進、房地產市場逐步商品化，以及政府對公共住宅補貼的擴大，員工住宅的角色再次衰退。

直到2010年代，慕尼黑、柏林、法蘭克福等大城市再度面臨居住負擔壓力，尤其在健康照護、物流、建築等產業出現招募困難，促使企業重新考慮介入住宅供給，作為人力資源策略的一環。

興辦模式與代表性案例

當代德國的員工住宅展現出多樣化的實踐模式，其差異體現在產權結構及雇主參與程度。整體而言，可大致分為以下3種類型：

1.企業自建與持有型

這是最傳統的形式，企業以自有資金在自有或鄰近土地上興建住宅，保有產權與營運權，並以低於市價的租金提供給員工，提升居住穩定與就業意願。常見於資產充裕且用人穩定的產業，如製造、化工與基礎建設等。

案例：巴斯夫化工集團。巴斯夫（BASF）總部設於德國路德維希港，為全球最大的化工企業之一，自1950年代起即透過附屬子公司「BASF Wohnen + Bauen GmbH」投入員工住宅規劃與營運，目前擁有超過6,500戶，7成租予自家員工，租金顯著低於市價。該住宅事業以非營利方式運作，作為留才與實踐企業社會責任的工具。

BASF下屬的Brunckviertel員工住宅區，建於20世紀初，規模約500戶。自1997年起啟動整建與節能翻新工程，全面採用高效保溫建材，並導入太陽能與雨水回收等綠建築技術，為德國首批節能住宅示範社區。圖片來源：作者截取自Google Earth

2.與住房協會合作型

企業可與地方公共或非營利住房機構（如市營住宅公司、地方協會式建商）合作開發住宅。企業通常提供初始資金、承租保證或租金補貼作為交換，合作單位會預留一定比例的住宅單元，並授予企業入住分配權（Belegungsrechte），由企業決定哪些員工可入住。此模式可降低企業自主管理與開發的風險與成本，特別適用於高房價區域。

案例：博世公司。博世公司（Bosch）長期WOGE非營利住宅公司合作，於斯圖加特及其周邊地區開發與營運約2,000個員工住宅單元。Bosch 提供資金與租賃保證，WOGE 則負責住宅的規劃、建設與管理，企業藉此取得入住分配權（Belegungsrechte），由人資部門安排員工入住，為此類型最具代表性的企業。

近年新完成的Bosch員工住宅案，為7層新建住宅樓，提供78戶1至2房型單元，專供Bosch技術人員與外籍研發人員入住。圖片來源：google街景

3.租賃轉供型

此模式可理解為企業制度化地「包租」住宅，再轉租給員工。企業無須投入開發資金，而是直接承租既有或新建的住宅單元，轉供員工使用，營運與管理則由專業住宅機構負責。這類模式特別適用於尚無自建資源、但希望快速取得員工住宅的企業。

案例：布倫瑞克醫院。為因應醫療人力短缺與居住壓力，德國布倫瑞克市立醫院（Städtisches Klinikum Braunschweig）近年與私人房地產開發商合作，承租約120戶市場住宅單位，再轉租給新進的護理人員與住院醫師。住宅租期設計配合員工的試用期與培訓階段，作為安置與過渡支持的一環，以提升招募效率與留任意願。

政府鼓勵支持機制

為鼓勵企業投入員工住宅供應，德國政府自聯邦至地方層級，陸續推出一系列財務與規劃工具。聯邦政府主要透過稅賦優惠與低利融資措施，降低企業在住宅開發與營運上的財務壓力；地方政府則結合都市開發，搭配都市計劃與土地政策手段，引導企業參與並擴大其住房責任。

其中結合都市開發的方式，特別值得介紹。以德國弗萊堡市推動的「ProWo」都市新開發計劃為例，該計劃在規劃階段即導入「產業進駐與員工住宅整合」的空間策略。為鼓勵企業參與，市府提出多項誘因，包括優先將具員工住宅方案的單位納入土地分配名單、在市有地標售中將住宅社會功能納入評選條件，以及與企業簽訂入住分配協議，使其可保留名額供員工入住。根據相關資料[2] ，包括弗萊堡大學醫院與市營住宅公司FSB在內，已有多家機構參與供應，確認已啟動開發的員工住宅合計超過600戶，顯示規劃引導與政策誘因對企業參與具有實質成效。

對台灣的政策啟示

在台灣，ESG與企業社會責任（CSR）要求逐漸制度化，然對企業而言，員工住宅在當前台灣的永續治理討論中仍屬相對邊緣，其在減少交通碳排（E）、強化居住韌性（S）、提升治理透明度與社會承諾（G）等面向的潛力，亟需被重新認識與積極投入。另方面，政府近年大舉推動產業園區開發，雖帶動地方經濟與就業機會，但因就業需求與住宅供給脫節，引發周邊區域房價炒作外部性問題，亟需有針對性的政策回應。

因此，可借鏡德國經驗，於住宅政策導入員工住宅面向，透過稅賦、融資與土地規劃等工具建立誘因架構，鼓勵支持企業與政府協力提供員工居住支持，補強住宅市場功能缺口，建構企業、政府與員工三方共贏的新模式。以下提出若干可行的倡議方向：

1. 納入ESG評估指標：鼓勵主管機關及永續投資機構將「員工住宅」納入ESG社會面（S）評估項目，強化企業揭露其對員工居住福祉的具體作為，並促進上市公司將住宅支持納入人力資源與社會責任策略。

2. 建立配套支持機制：在稅賦上，企業興建、承租或轉供員工住宅的支出應可列入營運成本抵稅，員工獲得的租金優惠亦應排除為課稅所得；在資金上，可透過開發銀行或專案計劃提供低利貸款，減輕企業初期資金壓力；另公有土地可採長期租用或設定地上權方式，提供企業興辦 。

3. 挑選場域先行示範 ：選擇新開發發產業園區或整體開發地區，配套產業與住宅用地規劃，搭配上述土地、稅賦與融資機制，導入員工住宅試辦方案，作為政策推動的實驗基地。

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[1] 歷史上最著名的例子之一是1894年美國普爾曼鎮（Pullman）的罷工事件。普爾曼公司為其鐵路車廂工人在芝加哥近郊興建了一座規劃完善的公司鎮，提供住房與各項生活設施。然在1893年經濟蕭條期間，公司大幅裁員並削減薪資，卻未調降員工所租住之公司住宅的房租，導致生活困難，引發工人罷工，並擴大為全國鐵路系統的癱瘓，最終在聯邦政府出動軍隊鎮壓後平息，造成多人死傷。該事件凸顯了公司鎮制度下企業對員工的全面控制與勞工的高度依賴，引發社會對企業干預私人生活的深刻反思。

[2] 引自RegioKontext GmbH（2020、2024）針對弗萊堡市ProWo 計劃與企業參與員工住宅發展之分析。

[3] 表格整理自RegioKontext GmbH關於德國企業參與員工住宅政策之專案研究報告，包括《Mitarbeiterwohnen: Aktuelle Ansätze und Modelle》（2016）、《Mitarbeiterwohnen – Mehr als ein Instrument der Personalpolitik》（2020）與《Mitarbeiterwohnen – bezahlbares Wohnen als Standortfaktor》（2024）

[4] 概念標售（Konzeptvergabe）係德國多個城市用於市有土地處分的政策工具，透過將「社會貢獻」或「特定用途目標」（如員工住宅、永續建築、多元社群）納入土地標售的評選標準，使價格不再是唯一決定因素，藉此引導開發實現公共利益。

[5] 社會土地使用義務制度（SoBoN）為德國慕尼黑市自1994年起實施的都市土地政策，規定凡申請土地重劃或改變使用強度（如容積提高）者，開發者必須承擔部份社會責任，包含提供公共設施用地、資助基礎建設或興建社會性住宅等。近年亦將「員工住宅」納入可接受之社會任務形式之一。

[6]  混合用途區劃（Mixed-Use Zoning）是指一種都市規劃與土地使用制度，允許或鼓勵在同一地區內結合多種用途（如住宅、商業、辦公、工業），以提升空間使用效率、促進職住平衡並減少通勤距離。在德國，該類用途主要依據《聯邦土地利用條例》（BauNVO）中的「Mischgebiet」類型進行劃定，其政策目標包括社區多樣性、都市活力與社會整合

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