今年中央興辦的社會住宅將陸續完工，內政部亦於今年2月召開協商會議，制定「社會住宅租金分級收費原則」。但協商會議中，內政部卻無視地方政府現實與民間反對，強行通過「身分別市價打折」的不合理計價方式，並宣布將由今年7月開始上路實施。
內政部此一作法，既不符2021年《住宅法》修法意旨，也與國內外進步經驗背道而馳。本文將由「社會住宅為何需要分級租金」談起，爬梳台灣推動分級租金的歷程，與內政部現有方案的問題為何。
為何社會住宅要「分級租金收費」？
各國興建社會住宅多始於社會安全網的目的，透過住宅資源的供給，讓經濟與社會弱勢群體獲得居住保障。因此，讓他們「住得起」便是關鍵，遂衍生出「可負擔租金」[1] 此一核心原則。據此，各國社宅租金的計價，皆以「收入」做為衡量標準，分成不同收費級距。
另一個須釐清的概念是，「身份別」意涵的是入住社宅的優先性，即在機制設計上會讓他們更快（更有機會）申請到社宅，但租金還是依據收入別來收取。
如法國巴黎社會住宅，依家戶收入劃分為4階租金收費等級，但弱勢家戶在申請社宅的輪候時間[2] 會比較短。另一值得參考的是日本公營住宅，其租金計算是由中央政府依據收入訂定分級的「租金計算基礎額」，並賦予地方政府在此基礎上，透過「便利性係數」（如與地鐵站的距離等）進行調整，且弱勢家庭在申請時可以加籤[3] 強化其入住機會，以兼顧社會住宅租金計算的一致性與彈性。
台灣社宅「分級租金」推動歷程
在台灣，社會住宅於2011年在民間倡議壓力下才開始試辦推展，在當時缺乏經驗與制度化的狀況下，首個台北市案例「大龍峒公營住宅」提出一般戶、弱勢戶的「身份別」計價方式，後續便為其他縣市乃至中央林口社宅參照沿用。
有鑒於各國多採「依收入分級計算可負擔租金」，社會住宅聯盟（以下簡稱住盟）自2016年起便積極倡議此機制。在住盟遊說下，台北市率先於2018年與採行依收入作為社宅租金計價方式，桃園市與新北市則分別於2020年與2024年跟進採用。
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一般戶 |
優先戶 |
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台北市 |
按收入別採4階分級租金計價 |
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新北市 |
按收入別（兼採身份[4] ）採四階分級租金計價 |
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桃園市 |
按收入別採6階分級租金計價 |
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台中市 |
週邊行情首年5折，第二年6折，第三年7折 |
週邊行情第三年6.5折（限低收或中低收入戶） |
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中央林口社宅 |
週邊行情8折 |
週邊行情64折 |
目前四都與中央林口社會住宅租金計算方式。
另一方面，為將上述社宅分級租金機制落實於全國，在跨黨派立委支持下，2021年成功修正《住宅法》第25條，要求中央主管機關（內政部）「應斟酌承租者所得狀況、負擔能力及市場行情，訂定分級收費原則」，且於修法附帶決議中明文要求「訂定租金之收費基準時應考量承租者收入上限」。
惟《住宅法》修正至今拖延2年半，內政部均不願遵守修法與附帶決議，而是堅持採「身分別市價打折」計算社宅租金，因此與地方政府和住盟多次研商均未取得共識[5] 。由於中央興辦的社會住宅將陸續完工，社宅租金分級收費原則拖無可拖，因此內政部今年2月再次召開研商會議，強勢決議採「身分別市價打折」計算社宅租金，並預計於今年7月1日前正式上路。
依內政部「社會住宅租金分級收費原則（草案）」，未來全國社會住宅租金將由興辦機關委託估價師查估社宅周遭市場租金後，以下表折數計算：
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地區別 |
一般戶社宅租金 |
第三級弱勢戶社宅租金[6] |
第二級弱勢戶社宅租金[7] |
第一級弱勢戶社宅租金[8] |
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台北市 |
80% |
60% |
40% |
30% |
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新北市 |
80% |
65% |
45% |
35% |
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其他地區 |
80% |
70% |
50% |
40% |
內政部社會住宅租金分級收費原則表草案。
與此同時，「社會住宅租金分級收費原則（草案）」第4條第4項明訂：「已出租之社會住宅，興辦機關（構）應於承租人租約期滿後，依本原則之方式計算租金」，強硬要求「北北桃」三都將較進步的「依收入分級租金」改回「身分別市價打折」，讓台灣多年來社宅租金健全化的道路回到原點。
採「身分別市價打折」作法的弊端
內政部以「身分別市價打折」設算社宅租金，將造成不公平、不合理、不合法等弊端。
首先，依照「身份」而非「收入」計算租金，會出現不同所得繳相同租金的「垂直不公」，對低薪青年與邊緣弱勢（收入極低卻因為各種理由無法取得正式若是身分的民眾）衝擊最大。
以下以台北市萬華區「青年社會住宅一期」之「套房型（12坪）」計算租金為例，按萬華區每坪市價租金1,110元計算[9] 。若青年A收入為基本工資的27,470元，青年B收入為47,000元，在都沒有弱勢身份的狀況下，採台北市現制「收入分級收費」標準，二者需繳納的社宅租金會依照負擔能力有所不同，租金所得比（租金負擔能力）也相對接近；但若採中央計價方式，則這二位青年均需繳納一樣的租金，對於收入較低的青年A租金負擔明顯加重。同理，「邊緣弱勢戶」也是如此，甚至被排擠出社會住宅。
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月收入 |
北市計價 |
租金所得比 |
中央計價（市價8折） |
租金所得比 |
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27,470 |
4,400（第二階） |
16% |
10,560 |
38.4% |
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47,000 |
6,400（第三階） |
13.6% |
22.5% |
不同收入的青年，均按照市價8折收取社宅租金，形成垂直不公。
其次，依照「市價打折」計算租金，也會造成不同縣市社宅之間租金的「水平不公」。以「台北市萬華區」每坪市價租金為1,110元，而「桃園市八德區」每坪市價租金為520元，其差距超過一倍，這對於「同樣收入水準的民眾」而言，雖然租金均為8折，但負擔程度差異極大。且會使得社宅租金隨著近年市場租金上漲同步水漲船高，傷害社宅「可負擔」的核心價值。
監察院也在今年的「113內調0009」調查案中，表示「社會住宅租金雖有考量承租人負擔能力之機制，多以周邊市場租金行情8折以下出租，然以房價飆漲的都會區而言（以雙北地區最為明顯），對於經濟、社會弱勢、財務基礎未穩固的青年族群或須負擔全家支出的中產家庭來說，仍然超出所能負擔的合理範圍」。可見透過市價打折計算社宅租金，的確會造成「水平不公」的問題。
第三，截至2024年2月底為止，全台「既有」與「已完工」的社會住宅共29,182戶，而北北桃三都自行興辦的社宅便佔72.3%。中央不思索如何「見賢思齊」，反而強硬要求目前興辦最多社宅的地方政府「開倒車」，完全罔顧現實，也平添更多混亂。
且諷刺的是，桃園市採取「依收入分級計算可負擔租金」時，便是目前行政院副院長鄭文燦擔任桃園市市長時所制定的政策，難道是當年的鄭文燦市長決策錯誤？恰好相反，是內政部對此一意孤行，讓行政院對此反而陷入尷尬局面。
最後，要特別指出，內政部的「身分別市價打折」，明顯違背《住宅法》第25條「應斟酌承租者所得狀況、負擔能力」的修法意旨，更無視附帶決議中「訂定租金之收費基準時應考量承租者收入上限」要求，實屬「不合法」之作為！
駁斥內政部的「假窮人」與「財政負擔」說法
內政部堅持採「身分別市價打折」，且拒絕「依收入計算可負擔租金」的理由主要有二：首先，台灣社宅入住資格之收入審查，僅以「財稅資料」作為依據，政府認為採收入計算社宅租金，將可能補貼到許多「假窮人」。
但「財稅資料不準確，可能補貼到假窮人」的主因，是行政部門未採取「財稅資料」以外的審查機制，造成漏洞過多。反之，如香港的社會住宅便是採取包含股息、利息、親友資助、車輛、存款等諸多項目的嚴格審查，排除「假窮人」後，再依據實際收入計算社宅租金。
而對於「假窮人」的在意程度，內政部在各種政策上也沒有一致標準。如發放租金補貼、乃至於2023年購屋貸款補貼時，亦僅採取「財稅資料」進行審核。單就貸款補貼而言，「年收入0～20萬」房貸族的授信額度，甚至高於年收120萬以上的房貸族。也就是說，內政部對於「房貸族假窮人」大力放水，而對需要社宅的民眾卻「寧願殺錯，也不放過」。
其次，內政部認為，若採收入計算社宅租金，雖然能夠更符合「民眾可負擔」，政府卻需要支出更多補貼預算，若以「12萬戶，每戶25坪，營運50年」計算，政府一共會短收2,340億元租金[10] ，將造成國庫難以負擔。
但在2023年3月行政院社會福利推動委員會的「社會住宅租金分級收費補助研商會議」中，內政部政務次長花敬群卻表示「中央政府從來沒有說社會住宅自償率要怎樣，而且主計總處也跟內政部講得很清楚，缺口多少，主計總處就補多少」。既然主計總處都表示「需要多少就補多少」，作為主管機關的內政部卻表示「國庫恐難負擔」，實在是怪事一樁。
而退一萬步言，單就財務層面計算，如果 12萬戶社宅50年共新增2,340億（每戶每年補貼3.9萬）就「國庫難以負擔」，那為何每年發放50萬戶共300億的租金補貼（每戶每年補貼6萬），以及更昂貴的「包租代管」（每戶成本是租補兩倍以上）就沒有問題？實在難以讓人信服。
社宅不能開倒車，內政部應懸崖勒馬！
內政部強硬以「身分別市價打折」的決策，將造成青年與邊緣弱勢戶大幅漲租以及租金垂直不公，亦違反修法意旨、附帶決議，乃至於監察院調查意見，使台灣社會住宅租金規範大開倒車。
既然擔心「假窮人」問題，在過去二年半卻不願就「細緻評估社宅住戶資產」機制進行規劃，而是採行傷害低薪青年、邊緣弱勢等「真窮人」的粗暴方案。
這種不公平、不合理、不合法的社宅「分級收費原則」，真的是台灣要走的路嗎？誠摯地呼籲內政部應懸崖勒馬，尤其是強勢主導該草案的花敬群政務次長，請尊重法律、尊重現實、更應該尊重廣大國民對社會住宅的殷切期盼！
[1] 指租金支出不超過家庭所得一定比例，國際較常見標準是30%。
[2] 法國社會住宅申請採輪候制，依時間積點依序入住，但會給予弱勢者加分。
[3] 日本公營住宅申請，如申請數多過供給數則採抽籤決定，但會給予弱勢者加籤。
[4] 新北市採「收入為主，身分為輔」的計價方式。其中更便宜的「第1階」與「第2階」租金，除考量收入外，另需具備《住宅法》第四條之經濟或社會弱勢身分。
[5] 修法通過後，立法委員江永昌、吳玉琴於2021年底舉辦「社會住宅可負擔租金原則怎麼定？」公聽會，行政院社福委員會亦於2023年3月召開「社會住宅租金分級收費補助會前協商專案會議」。在此過程中，內政部2021～2024年共召開4次研商會議，均未取得共識。
[6] 第三級弱勢戶：指育有未成年子女2人以上、身心障礙者、65歲以上老人、受家庭暴力或性侵害之受害者及其子女、感染人類免疫缺乏病毒者或罹患後天免疫缺乏症候群者、原住民、災民或其他經主管 機關認定者
[7] 第二級弱勢戶：指具中低收入戶、因懷孕或生育而遭遇困境之未成年人、特殊境遇家庭、遊民身分、或於安置教養機構或寄養家庭結束安置無法返家，未滿25歲者。
[8] 第一級弱勢戶：指具低收入戶身分者。
[9] 此為2022年國家住都中心委託業者調查之市價租金，未來市場租金調查將交由興辦單位自行估算，將更加混亂。
[10] 該數據引自2022年5月第二次「社會住宅租金分級收費原則」（草案）研商會議資料。
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