在台灣，青年要在都市中找到一處「住得起、住得穩、住得近」的居所，幾乎成了一種奢望。高房價早已將購屋推往遙不可及的未來，而租屋市場的租金上漲與不穩定性，使許多人只能退而求其次，選擇通勤時間長、生活機能不足的地區落腳。雖然政府發放租金補貼與興建社會住宅，但供給規模與覆蓋面仍有限，難以回應青年多樣化的居住需求。
在這樣的脈絡下，我們又看到台北等多個地方政府大肆吹捧「大眾運輸導向發展」（Transit-Oriented Development，TOD），宣稱透過放寬交通節點周邊的開發強度，就能形塑更合理的都市結構與居住環境。實際上卻成為正當化容積放送的修辭，以及房產資本遊戲的新樂園。
為回應這樣的落差，銜接筆者前一篇關於TOD與住宅政策的文章，本文將以韓國首爾自2016年起推動的「捷運站周邊青年住宅」為對照，介紹其政策定位、制度設計及成效，探討將青年居住與TOD發展結合之可能。
清楚政策定位：聚焦「不夠窮、不夠有錢」的青年族群
首爾長期面臨可負擔住宅不足與就業機會地理分布不均的雙重壓力。青年族群──包括大學生、初入職場者與新婚家庭──平均租金負擔過重，高房價導致可負擔住宅向外圍擴散，但工作又集中於市中心，導致了越來越嚴重的社會與空間分裂。雖然首爾市已有公共租賃住宅體系，但這些住宅多集中於郊區，主要針對低收入家庭，對苦於租金高昂、通勤時間長的青年而言，並無法有效緩解上述課題。
為彌補此一政策空隙，2016年時市長朴元淳將「青年居住支持」列為市政優先事項，推出「2030青年住宅政策」（역세권 2030 청년주택 공급방안），並訂定《首爾特別市捷運站周邊青年住宅供應支援條例》作為法源依據，以引導民間於捷運站步行可達範圍內興建「青年住宅」。青年住宅政策自2016年推動以來，共經歷6次主要修訂，以下敘述為目前最新機制概要。
首爾市的青年住宅政策，係針對距離大眾運輸場站350公尺內範圍內、達一定規模條件的建築基地，透過市政府提供相關獎勵措施，鼓勵民間興建／整建以青年為對象的出租住宅。至於「青年」，指的是19～39歲的青年群體，包括大學生（就讀正式高等教育機構）、社會新鮮人（畢業後5年內就業者）、新婚夫婦（結婚未滿7年）等。這些群體中，許多人不見得很窮，所以未必符合韓國的社宅或租金補貼資格，但又苦於高房價與高房租的壓力，只能住到郊區，透過長時間通勤來降低居住成本。
此政策供給的出租住宅，又可區分為「公共租賃住宅」（공공임대주택）與「民間租賃住宅」（민간임대주택）兩種類型：
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公共租賃住宅：由開發商建設後，以「建築成本以下」（不計土地價值）價格售予市政府或首爾住宅及社區公社（Seoul Housing & Communities Corporation，SH公社），亦可選擇由開發商持有，再以低價出租給SH營運，但較為少見。原則上應占整體租賃住宅總樓地板面積的15%以上。於特定期間（至少6年，最長可延長至20年）內不得轉作他用，後續保留調整用途的彈性。
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民間租賃住宅：產權屬開發商並自行營運，以維持出租10年為原則。出租義務期間屆滿後，開發商可依法依自由市場條件繼續出租、出售或改變用途。
此二元化分類方式，不僅在產權與營運上有所區隔，在租金標準、入住審查、租賃年限等方面亦展現不同政策導向，形成制度內部的「分層型租賃機制」，兼顧不同群體需求及市場可行性。可參見下表：
| 項目 | 公共租賃住宅 | 民間租賃住宅 |
|---|---|---|
| 產權歸屬 | 首爾市或 SH 公社。 | 產權由開發商（或法人）自行持有。 |
| 租賃義務年限 | 原則上須出租 6～20 年。由政策決定。 | 以維持至少10年為原則。 |
| 屆期後用途 | 到期後視政策需要決定用途。 | 到期後可轉為市場租賃、出售或其它符合法規運用。 |
| 出租對象 | 青年（39歲以下），有收入限制。 | 青年（39歲以下），無收入限制。 |
| 租金標準 | 原則上為鄰近市價的 60～80%（實務上會考慮青年負擔性）。 | 市價的 85～95%。 |
| 租期 | 每次租期原則為2年，屆期如符合資格，可續租。 | 每次租期原則為2年，可續約1次，其後由房東與房客協議。 |
資料來源：本表資料整理自《首爾市捷運站周邊青年住宅建設與運營標準》（2024年修訂版）及《首爾特別市捷運站周邊青年住宅供應支援條例》。租金與續約條件參考自SH公社與相關青年住宅專案公告文件。
如何吸引民間加入？
為吸引民間參與，首爾市政府會給予開發者相關獎勵誘因。其中最主要的是容積獎勵。獎勵額度多寡，取決於公共租賃住宅的比例，以及民間租賃住宅承諾的出租年限[1] 。個案具體操作上，分為「容積獎勵」與「土地使用變更」兩種途徑：
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容積獎勵型：這種模式適用於本身已位於準住宅區或商業區等可容許中高密度開發的地段。開發商無需變更土地用途，只要承諾出租用途，並提供一定比例的公共租賃住宅，就可申請容積率提升作為誘因。出租年限愈長、公共貢獻比例愈高，可申請的容積獎勵也會愈多。
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土地使用變更型：若基地原為第2或第3種一般住宅區，容積率與開發強度受限，則開發商可選擇申請變更為準住宅區或商業區，以取得更高容積率與誘因。不過，基地要有一定規模，且須配合提供更多的公共租賃住宅比例，並承諾全案作出租用途，程序較複雜但獎勵誘因更大。
除容積獎勵外，首爾市也配套提供其它誘因與協助措施，包括：透過SH公社或指定機構協助申請低利貸款、融資擔保；在稅賦上，公共租賃住宅部分可全面免除取得稅[2] 、財產稅與綜合不動產稅[3] ，而民間租賃住宅若達一定出租年限（如10年以上）與比例標準，亦可申請部分稅負減免；此外，針對開發案放寬建築法規，如提高建築高度與建蔽率、降低停車設置標準等，並加速審批流程。
推動成果看得見
根據首爾市都市建設局統計資料，截至2025年3月初，青年住宅政策共核准150處基地，總計47,650戶，其中公共租賃住宅共14,862戶，民間租賃住宅則為32,788戶。目前已完工66處，實際入住單位達20,655戶。
這些核定案件地點多位於通勤需求高、就業機會集中的地段，包括麻浦、銅雀、冠岳與江南等區。這些地區本為高房價、高房租之處，透過此政策讓青年有機會可居住並享用捷運生活圈的便利。
以位於合井站旁的「西橋孝誠海靈頓大樓」（서교 효성 해링턴타워）為例，該案鄰近地鐵2號與6號線交會處，步行5分鐘即達弘大商圈，於2022年完工，總計913戶，包含公共租賃162戶、民間租賃751戶。除租賃單元外，低樓層設有商業設施、青創空間與社區公共設施，這也是青年住宅的另一個特色，要求配套提供住戶完善便利的附屬生活機能。
台灣可以學到什麼？
筆者認為，首爾的青年住宅政策可歸納有以下關鍵重點，可提供台灣／台北推動「大眾運輸導向發展」（TOD）一個參考借鑑：
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有清楚的政策定位：與社會住宅、租金補貼做出區隔，對象聚焦於「不夠窮、又不夠有錢」的青年族群，並補足既有政策空隙，且進一步結合其它部門就學、就業、支持育兒等政策，形成綜效。
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透過法制化與審議來落實：不論是採容積獎勵或用途變更，於都市計畫與青年住宅條例皆有明確規範，並由市府相關機關進行審查。這使得制度具備正當性與可預期性，獲得公眾支持、也取得開發商信賴。
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容積獎勵有明確性的對價要求：建立增加容積與出租住宅的制度連動，以「提供公共租賃住宅比例」與「民間租賃年限」為評量基準，維持公共性與市場誘因的平衡，避免浮濫的容積放送與標準不一。
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公共租賃與民間租賃兩種模式搭配運用：前者由公部門持有與管理，維持長期穩定；後者則允許開發商自持並設定合理租金，屆期後有用途轉換的彈性空間。使開發者在公共貢獻與營運彈性之間取得平衡，擴大參與供給規模。
反觀台灣、台北，雖侈言推動TOD，也發放了大量容積獎勵，除了推捷運周邊房價外，有何公共性與公益性？青年能住得進去嗎？首爾的經驗正提醒我們，TOD若沒有結合住宅政策，沒有積極支持城市未來發展至為關鍵的青年群體，不過是另一種房產資本遊戲罷了！
[1] 此外，也會因用途分區內部比例（住宅／非住宅）、都市設計義務，以及是否伴隨用途區變更等而增減。這些複雜參數的技術判定，均依據《首爾特別市都市計畫條例》與《首爾特別市地鐵站周邊青年住宅建設與運營標準》，於個案進行審議確認。
[2] 取得稅（취득세）是韓國針對不動產產權取得時所徵收的一次性地方稅，一般住宅的標準取得稅稅率約為1～3%，但若購買者為法人、第二戶以上或多宅持有者，稅率可能會大幅提高至8%或12%。若住宅屬於經政府認定的「公共租賃住宅」範疇，則可根據《地方稅法》及《首爾市青年住宅支援條例》申請全額免除取得稅。
[3] 綜合不動產稅（종합부동산세）設立於2005年，目的是抑制炒房與集中持有。個人若持有多戶住宅且總公告價值超過3億韓元（單戶為6億韓元），便須繳納綜合不動產稅。法人則無門檻限制，即便僅擁有一戶，只要價值超過基準即須課稅。若該住宅為符合政府標準的「公共租賃住宅」，並持有長期出租義務（例如10年以上），則根據稅務法規與市政府條例，可全額免除綜合不動產稅，前提是需提交用途證明與營運計畫。
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