近年台灣稅收實徵數多次超過預算數，「還稅於民」因而成為公共討論的焦點。2024 年全國實徵稅收超出預算數 5,283 億元，創下歷史新高；其原因涉及企業所得、薪資與利息所得、股市交易及整體經濟表現，不能簡化為單一產業帶來的成果。當國家出現超出原先預期的財政資源，我們除了討論每個人可以分到多少錢，也應追問：能否把其中一部分投資城市未來，轉化為下一個世代仍然可以使用的公共資產？
當都市更新跟不上老化速度
台灣正在面對的，不只是人口老化，而是人老、屋老、社區也老的複合危機。依據內政部統計顯示，2022 年第二季全國住宅屋齡中位數已達 30.64 年，台北市更接近 39 年。房屋老化本身未必等於危險，但當建築老化與住戶高齡化、所有權細碎化、家庭規模縮小及社區組織衰弱同時發生，住宅安全就不再只是個別家庭能夠自行處理的問題。
許多高齡住戶知道住宅需要修繕，卻沒有能力負擔外牆、管線、消防、電梯、耐震與無障礙改善；有些住戶願意參與都市更新，卻無法承受漫長的整合、搬遷與等待。真正困難的，往往不是大家不知道房子已經老了，而是沒有人能先承擔更新前期的風險。
目前台灣的都市更新主要依賴市場推動。政府制定規則、提供容積獎勵並負責審議，民間開發者則整合產權、投入資金與承擔風險。這套制度可以推動區位良好、產權單純、具有開發利益的案件；但在土地價值不足、產權複雜、高齡住戶集中或安置需求較高的地區，市場往往不願進場。最容易更新的地區率先更新，最需要公共介入的社區反而繼續老化。
這不是開發商缺乏社會責任，而是市場本來就會衡量風險與報酬。真正的問題是：當市場無法處理具有公共必要性、卻缺乏足夠利潤的老舊社區時，政府難道只能繼續等待？
建立住宅韌性基金，讓老屋更新成為可持續的公共投資
台灣需要建立一筆具有長期投資能力的「住宅韌性與都市再生基金」。它不只是發放補助，也不是政府進場炒作房地產，而是讓公共部門從都市更新的審議者，進一步成為承擔早期風險的參與者。在經過公共安全、住宅需求與地區條件評估後，基金可以自願交易方式取得部分住宅或土地權利。對於有意處分住宅，卻仍有居住需求的高齡者，可以設計買回、終身居住、換居或其他保障居住權的方案。政府取得房屋後，不必立即拆除，而可先進行基本修繕，作為中繼住宅、高齡支持住宅、青年住宅或社區服務據點。
當更新條件成熟，公共部門再以權利人的身分參與權利變換。更新後取得的住宅，不應輕易標售，而應保留為社會住宅、中繼住宅或其他可負擔住宅；租金與資產收益則回到基金，投入下一個需要改善的地區。
如此一來，公共資源便可形成「取得、修繕、使用、更新、持有、再投資」的循環，而不是在單一年度支出後消失。政府也不再只是等待市場決定哪裡值得更新，而能針對住宅安全、高齡化與地區再生需要，主動設定公共任務。
當然，公共基金進入不動產市場必須受到嚴格約束。投資地區的選擇、房屋估價、住戶權益、更新後用途及資產收益，都應公開並接受議會、審計與社會監督。政府取得部分產權，也不能成為強迫其他居民參與更新的工具。公共部門既然成為權利人，就應承擔更高程度的資訊公開與程序正義責任。
基金也不能只挑選最有獲利空間的地區。若公共資本仍依市場報酬率選案，它不過是另一個國營開發商。公共基金真正的任務，是補上市場無法完成、但城市不能繼續拖延的那一塊。
把一次性的財政盈餘，變成世代共享的住宅資產
這項構想並不意味著把每年的稅收超出預算數全部投入都市更新。國家仍須兼顧債務、社會福利、基礎建設與其他公共支出。真正需要建立的是一套制度：當國家出現非經常性財政餘裕時，可以提撥一定比例，轉化為住宅安全、都市防災與世代居住保障的長期資本。
普發現金處理的是人民當下的可支配所得；住宅韌性投資處理的，則是未來數十年的生活安全。兩者並非只能二選一，但我們必須開始思考，公共財政除了回應今天，是否也有責任替未來保留選擇？
真正的還稅於民，不只是把錢分回今天每一個人的口袋，也包括把安全的住宅、可以安老的社區，以及有能力面對災害的城市，留給未來的人民。
（作者為中國文化大學建築及都市設計學系助理教授、建築師）
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