「1公斤的鐵塊跟1公斤的棉花，哪一個比較重？」這是一個古老的腦筋急轉彎。大家都知道，同樣是一公斤，重量當然一樣，只是因為物體密度不同，才讓人產生鐵比較重的錯覺。但在台灣的房市裡，這個問題卻演變成了一場永無止境的爭論：實坪制（鐵塊）與虛坪制（棉花），到底哪一個比較貴？
數學遊戲：把空氣包進去賣，總價變了嗎？
許多人期待推動「實坪制」，認為只要公共設施不計價，房價就會下跌。這想法或許有點天真。建商不是慈善家，當計價坪數變少，單價自然會拉高，以維持總獲利。
讓我們看一個簡單的數學題。兩間房子相鄰，品質相仿：
- A屋（虛坪制）：權狀30坪（含公設33.3%），單價30萬／坪，總價900萬。
- B屋（實坪制）：實坪20坪（公設不計價），單價45萬／坪，總價900萬。
初看A屋單價便宜，但扣掉10坪公設，真正能用的空間與B屋一模一樣。說穿了，公設比就是一場讓單價看起來親民的心理遊戲。
房市演化論：從「隨便蓋隨便賣」到「什麼都能登記」
台灣房市並非一開始就充滿「虛坪」。回顧40、50年代，房子連權狀都沒有，只是一張貼在土地權狀上的附表，沒人在乎建物坪數。到了民國60年代末，建築成本低、房價也低，建商懶得行銷，陽台、梯間這些「賺不了多少錢」的空間，根本不算在登記範圍內。
但隨著房價飆漲，商人的邏輯變了。東西變貴，直接漲價怕嚇跑客人，不如「巧立名目」。於是，陽台開始登記了，樓梯間也納入坪數了。在各方「利害關係人」（或者說是「厲害」的關係人）運作下，雨遮、露台、花台、裝飾牆、車道、水箱……各種名詞紛紛出現在權狀上。
奇怪的是，消費者也買單。房市大漲時，台灣人買房跟買股票一樣，追漲不追跌，只要能賺，管他權狀坪數灌了多少水？於是，「虛坪交易」慢慢變成了市場慣例。
一支番仔火，燒出了高公設比
許多人會問，為什麼以前公設比才25%，現在動不動就30%起跳？
這要談到那段「送你一桶汽油和一根火柴」的歲月。早年蘆洲大囍市社區大火，因巷道狹窄、逃生梯不足導致嚴重傷亡。政府痛定思痛，修法規定8樓以上建物需有2座逃生梯。這類法規變更，直接導致公設比拉升。雖然這些是「虛坪」，但如同汽車的安全氣囊，平時覺得佔空間，出事時你便會感恩當初的決定。
然而，真正需要檢討的，是那些「為了灌水而灌水」的公設。建商為了利潤，將車道面積灌入大公設讓所有住戶分攤；或是規劃根本用不到的圖書館、沒人游的游泳池。消費者在看公設比時，該思考的不是數字高低，而是「我有沒有在使用」？如果你的孩子都上大學了，社區還在主打兒童遊戲區，那這筆錢對你來說就是真正的浪費。
實坪制雖好，但要注意「路徑依賴」
回到最初的問題：實坪制好不好？當然好。看看德國、美、英、法、日，大多採實坪計價，簡單透明。
但在經濟學上有個理論叫「路徑依賴」（Path Dependence），意指人們的決策受制於過去的慣例。台灣房市經過數十年演變，虛坪制已深入市場交易骨髓。此刻若貿然強制改為實坪制，就像市場上同時流通公尺、臺尺、英呎，勢必造成報價混亂，甚至給予賣方藉機哄抬單價的理由。
與其期待修法翻天覆地，不如從資訊揭露下手。現在的「建物平面圖」已經清楚記載了專有部分（室內面積）的尺寸。政府不需要大費周章修改民法或登記規則，只要在實價登錄系統中，增加一個「總價／專有部分」的單價欄位即可，讓一公斤鐵塊與一公斤棉花，直接在同一個天秤上較量。
當消費者習慣看「淨單價」，自然會發現哪些建案是虛胖，哪些是真材實料。這比爭論實坪制或虛坪制，更能讓市場回歸理性，也讓消費者不再迷失於建商的文字遊戲中。
（作者為桃園市地政士公會名譽理事長。）
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