住宅市場同樣是漲時重勢，跌時重質
就我個人住宅市場投資的觀點，是用於住宅市場投資的某些法則與股市有些類似。比如說我認為台灣住宅市場投資上，一樣是符合「漲時重勢，跌時重質」。我們以淡水區域舉例，基本居住條件原本是相當好的，也有相當豐富的人文資源與商業活動。但是過度開發的結果，交通與公共設施難以負荷，大量的超額供給就長期觀點來說，又相當難以去化，個人知道有些建商不太敢在這個區域推案。可是當多頭氣勢來臨時，淡水地區還是有辦法把價格從一坪十萬出頭，拉到三十萬。
多頭時期，在投資建議討論時，我也不太願意直接說不要買淡水區，只間接的表示，淡水區如果是純投資的話見好就收，或是說有自住需求再考慮。一旦進入空頭市場時，投資客縮手了，淡水區實質居住無法支撐大量供給的問題馬上冒了出來。所以在住宅市場空頭時期，住宅的「質」就很重要了。
這裡所說住宅的「質」並不是指房子材料、結構與施工品質的差異，而是指這種類型的住宅，它的實質需求有多少。住宅的實質需求又與台灣的人口結構與住宅消費的習性有關連，比如說台灣小家庭化、老年化的人口結構與地方不同住宅消費習性，會影響到這些家庭的住宅選擇偏向中坪數、有電梯、有孝親房的住宅。這種大趨勢是長期醞釀的結果，不會因為業者促銷房屋花招就能在短時間內改變。
小套房大豪宅都不吃香
我們一樣透過營建署以用電資料所調查102年度低度使用率（以下簡稱住宅空閒率），來分析一下不同坪數的閒置情況，當然閒置率越低，表示這類型住宅的實質需求越強，抗跌性也越好。我們檢視一下表1，不管建商如何的強調身小豪宅、飯店旅館的感覺、回家像度假……攤開數據來看，在六都20坪以下的住宅閒置率都是最高的。受限於小坪數住宅無法滿足完整家庭生命週期所需，一旦結婚甚至生子，小坪數住宅就無法滿足居住需求，目前超額供給的結果，實質居住需求也最低。
在台北市、新北市與高雄市，由於土地價格高昂，較大坪數非一般家庭所能負擔，實質居住需求集中20坪至60坪的住宅，閒置率也最低，百坪以上的大宅閒置率暴增，在新北市的閒置率甚至比20坪以下小宅還高，近年流行的豪宅風，真的有很高的保值性嗎？至於台中、台南、桃園，透天還很普遍，大坪數的住宅實質需求與一般坪數住宅接近，尤其是台南與桃園，60坪以上的實質需求還比20至60坪稍高。
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雙北偏重公寓與低樓高、透天還是其他四都最愛
近幾年偏好造鎮與超高建築，雖然宏偉華麗，但一次放出過大量體，不見得實質居住需求高。台北市公寓產品實質需求最強，13樓以上產品反而閒置率最高；新北市實質需求以公寓及不超過12樓的電梯大樓最好。其它四都一眼就可看出，透天還是一般民眾的居住偏好，3樓以下的透天閒置率均相當低，公寓與電梯大樓其實都不是雙北以外其他四都的偏好，尤其是公寓產品的閒置率四都都是最高或是接近最高，這個取向與台北市完全相反。最近由於房價高漲，都市間開始有比較大量的人口移動，此時要特別注意的是，以台北市的眼光來選擇其他都市的物件，反而有可能選擇到該區最弱勢的產品。
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空屋不是問題、新屋閒置率過高才是關鍵
近幾年來，談到台灣住宅問題，很多人都喜歡引用主計處所公佈的167萬空屋。每次有人提到這個數字來認定住宅市場有很大的賣壓時，我就有點頭痛。台灣的住宅總量也不過816萬戶，真的有167萬空屋等著賣的話，台灣房市早就垮掉了。空屋問題詳細去談，大家都不太感興趣，事實是如何好像講了也沒有用。以不精確的方式簡單的說，主計處167萬空屋有很多是很少利用的住宅，並非完全的空置。比如說休閒住宅、祖厝、起家厝、地方人口外移……所產生，很多都不會出現市場上。有些位處偏鄉的住宅，根本是因為缺乏市場性才被閒置。這些空屋頂多反應的是國人對於房地產的過份偏好，即使少用也不太願意出售。
目前台灣房地產上急迫的威脅，不在空屋數上；而是新屋的實質需求過低。我們看一下表3。就統計特性來說，屋齡5年以下的新屋閒置率應該會比較高，大家新屋買進來之後，總是要裝潢一下；建商新蓋好成屋，也是得有一小段的銷售期，都會導致新屋閒置率相對高一點。但是以102年度來說，六都屋齡5年以下新屋的閒置率實在都偏高了。帳面數據來說，新北市最嚴重，新屋的閒置率高達22.44%，屋齡5年至10年的閒置率才6.31%，中間差距3.56倍；比較21年至30年老屋閒置率更低至5.46%，中間差距更高達4.11倍。其他幾都的數據也比新北市好不了多少。中間差距最小的應該是台南市，新屋的閒置率高達17.62%，屋齡5年至10年的閒置率6.58%，中間差距還是有2.68倍。台灣這幾年新屋市場屢爆大量的結果，就是留下了許多超額供給的新屋。新屋折舊率高，市場性強，閒置率過高替市場帶來很大的賣壓。
就屋齡部分析來看，台北市與新北市都市化程度高，改建不易，即使屋齡高到30年以上，閒置率仍然相當低，而屋齡21年至30年反而是雙北區閒置率最低的。其他四都，大致上除了新屋以外，閒置率會隨著屋齡緩步推升，也代表實質居住需求會隨屋齡緩步降低。
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民眾與金融機構均應檢視實質需求、汰弱留強
目前住宅市場空頭氣氛瀰漫，似乎每間住宅都面臨很大的賣壓。但不同類型住宅的實質需求不同，抗跌性也有很大的差別，在跌時重質的投資指標下，汰弱留強才是上策。央行與金融機構不查此點，貿然放寬缺乏實質需求住宅的放款成數，不但會使民眾受害，金融體系自身恐怕也難逃違約風險之害。
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