當提到澳洲，大部分的人腦海中通常馬上想到袋鼠和無尾熊，以及位於澳洲正中央的艾爾斯岩。澳洲是一塊廣闊的大陸，而且長年被烈日曝曬，因此西方人總愛暱稱她為「燒焦的國度」。
儘管幅員遼闊，不過這塊土地上真正適宜人類居住的地方其實不多，澳洲中西部有一大部分皆為沙漠，在澳式英語中叫作「The Great Outback」，在澳洲文學裡，「Outback」代表澳洲的文化精神，帶有一股樸實感，這也反映澳洲人刻苦耐勞的開拓者精神，遠離了富庶的歐洲，在遠離文明的地球另一端建立起屬於自己的家園。
澳洲地廣人稀，根據世界銀行的數據指出，2020年人口僅有2,569萬，土地面積卻是台灣的136倍。話雖如此，澳洲大部分的人口都集中在特定區域，其中以東南部沿海地帶的新南威爾士州及維多利亞州為主要的人口聚集地。如同其他開發中國家，眾多工作機會集中於都市，大城市因此成為重要的經濟中心。不過這也衍生了許多問題，其中一個議題就是快速攀升的房價，已經讓越來越多澳洲人無力負荷。
相信大家都有聽過「美國夢」，但你有聽過「澳洲夢」嗎？澳洲夢是一種澳式生活的夢想模樣：一家人在都市附近擁有一間獨棟平房，院子前方有青翠的草皮，後院有烤肉架，附近有碧海藍天，信步5分鐘即可到達海灘，悠閒地度過每一天。不過隨著房價逐漸失控，澳洲夢對許多人來說漸漸遙不可及。
30歲派對上的買房計畫
本文要分享的書籍《Smashed Avocado: How I Cracked the Property Market and You Can Too》是一本很有趣的澳州房地產攻略秘笈，這不只是一本充滿洞察的工具書，更是作者在房市打滾的心得筆記。作者妮可哈朵（Nicole Haddow）是一位30幾歲的年輕女記者，她曾替多間澳洲知名的媒體撰稿，也曾任職於廣告業，擔任知名品牌的社群顧問和內容經理。這些經驗使她善於跟讀者溝通，所以這本書讀起來生動活潑，彷彿在跟妮可聊天，聽一位好友分享她闖蕩房市的所見所聞。
時間回到2013年，生日派對正在接近尾聲，妮可在朋友家的泳池旁邊發呆，突然一股空虛油然而生，沒想到自己一眨眼就30歲了！她開始回想20世代的時光，大把青春歲月似乎都虛擲了，如同諸多年輕人一樣，妮可花錢毫不手軟，當朋友呼朋引伴四處玩樂，她總會給予最熱情的回應，穿梭於派對及酒吧，就算一個週末燒掉300澳幣也毫不心痛。她總是催眠自己，錢再賺就有啦，歲月不饒人呢，趁年輕當然要瘋狂一下！
而立之年很快來到，妮可開始意識到問題大條了，雖然身邊有一些朋友繼續吃喝玩樂，30歲後依舊揮霍無度，但妮可開始反思，是不是該認真規劃未來了？她把所有的帳本都翻出來，認真檢視自己的財務狀況，此時她還背負1萬澳幣的卡債，每個月都是月光族。她突然頓悟，派對已經結束了，人生需要重新開始……
好奇的人可能想問，為什麼這本書名叫「碎酪梨泥」（Smashed Avocado）呢？原來2016年一位澳洲知名的人口學家兼時事評論者伯納德．薩爾特（Bernard Salt）教授在媒體上撰寫了一篇社論，在網路上引發澳洲年輕人的撻伐，一時間國際媒體也紛紛報導。他在文中批評年輕人奢華度日，毫不心痛地在時髦的咖啡館享用昂貴的酪梨吐司當早午餐，卻不願把錢存下來當作買房的頭期款。在他成長的年代，澳洲經濟正在起飛，大家勤奮節儉，盡力省下不必要的開支，所以他無法理解年輕人的想法。
對此年輕人紛紛製作迷因圖反諷，澳洲房價火箭式上漲，就算每天省下一餐，一輩子可能也存不到買房的錢。與其為了一個縹緲的夢過苦日子，不如好好享受當下，適度的慰勞自己，才能走得更長遠。這篇文章在全世界引發討論，酪梨價格還被當作另類的經濟指標，用來比較各國房價。乍看之下很搞笑，但更深層的含意是：世界各地的房地產價格似乎已逐漸失控，越來越多人無力負擔。
本書作者妮可讀到這篇文章後感到五味雜陳，她覺得必須正視買房這件人生大事了。她開始制定存錢計畫，希望兩年內能存得頭期款買房。
此時的她跟同年齡的多數人一樣，在墨爾本市區跟別人分租套房。澳洲的租金是以周為單位計算，如果想住在市區，每週租金至少要300澳幣起跳，500澳幣以上的價格也並不少見。租金是妮可最大的支出。很幸運，她有一個選項──搬回父母家，省下租金。
從數據來審視，買房夢想是否遙不可及？
調查指出，全澳洲約有三分之一人口住在租來的屋子裡。65歲以上人口擁有房子的比例為76%，但等到2056年千禧世代（出生於1981年～1996年間）退休時，這個比例會降到56%，意即：約一半的澳洲人會成為無殼一族。
澳洲直到1992年才開始推動由雇主提撥的退休金制度。等千禧世代退休時，每年可能只有約22,000元的退休金。面對快速上漲的租金，如果沒有自己的房子，老年時可能會面臨無屋可租的困境。
此外，根據政府的人口普查，1971年時30～34歲的族群中，有64%有房子；25～29歲的族群中，50%有房子。2016年普查時，比例分別下降至50%及37%。難道是年輕人只想躺平追求小確幸，沒有購屋意願嗎？出乎意料的是，2018年網路媒體《Vice》對澳洲年輕人進行調查，85%的年輕人表示渴望擁有自己的房子，只有6%的人沒意願，可見買房也是年輕一族的夢想。
不過年輕一代比起上一代，在某方面需承擔更多的壓力。以大學文憑為例，澳洲是一個藍領階級的天堂，職業不分貴賤，水電工常常薪水比醫生還高，所以大學文憑並非必要，不過如今澳洲人也有31%擁有大學學歷，反觀上一代僅有19%，意味著有更多人在進入職場前，就已經開始背負學貸。綜合諸多因素，導致年輕人推遲婚姻和買房的年紀，1974年平均男性結婚的年紀為23.3歲、女性為20.9歲，今天則分別延後至31.9歲及29.9歲。
本書列出一些值得參考的澳洲房價數據。澳洲統計局的資料顯示，戰後嬰兒潮世代大多於1980年代買房，以1985年為例，雪梨的平均房價為88,350澳幣，墨爾本為75,200澳幣，當年澳洲人平均年薪約2萬澳幣，所以房價大概是年薪的4～5倍。到了2019年時，一戶家庭的收入中位數大約為82,000澳幣，此時雪梨的房價中位數已來到100萬，墨爾本則為81萬，房價已經是年薪的十幾倍。過去30年間，有些地段的房價漲幅超過10倍。因此，若今天想在雪梨買房，澳洲銀行通常要求購屋族要先準備好10%～20%的頭期款，所以要先存下約10～20萬澳幣。
妮可仔細盤點現有的收入，她正職每個月大約賺4,000澳幣，偶爾替雜誌撰稿，也會帶來500～1,500澳幣不等的額外收入。她為自己設下目標，希望未來14個月存下25,000～30,000元，兩三年內希望購買30萬～35萬元的房子。她希望先從較便宜的房產入手，及早進入市場。兩年內，她成功存到3萬多元，搭配房貸，以31萬元買入自己的第一間房。
妮可經過幾年的研究，訪談了房地產市場中的各路人馬，總結出一些內行人的門道，並感嘆自己若能早點知道就好了！她決定把這些心得記錄成冊，分享給有心入行的讀者參考。她鼓勵讀者，身為一個平凡上班族，連她都能在2、3年內，從負債到成功買房，買房這件事並非不可能，但必須有所犧牲，咬緊牙關，才能看見隧道盡頭的光明。
如何存得房子頭期款？
妮可開始寫書後發現很多年輕人一直有一個錯誤的認知，誤以為買房必須存到數十萬元才能進場，正是這種錯覺讓大部分的人錯過入場的最佳時機。書中的專家一致建議有心買房的人越早入場越好，因為房地產長期來看，基本上都是多頭市場，澳洲人口和經濟穩定發展，住房需求只會有增無減，房價也會不斷上漲，通貨膨脹也是一個長期趨勢，對受薪階級來說，薪資的實質購買力常常會被通膨所侵蝕，導致存款永遠趕不上房價增長的速度。
很多年輕人租房子的目的是為了存錢，但妮可發現以租房來存錢有時候是一種錯誤迷思。妮可訪問了多位理財顧問，他們異口同聲建議「與其租房，不如買房」。因為澳洲的租金水準跟購屋貸款的利息其實相差無幾，租房子可能只是在替別人繳房貸。既然都要花錢，就要投資於自己的未來。
專家也再次強調，買房的門檻沒有大家想像的那麼高，若能想辦法先存得頭期款，其實就已經拿到入場券了。不過問題來了，究竟該如何存得這一筆錢呢？妮可在書中分享許多技巧與故事，頗值得讀者參考。
妮可在書中採訪了十幾位成功買房的澳洲年輕人，每個人都有獨到的買房心法。首先，澳洲政府已意識到住房危機，所以各州政府都提出補助方案，特別是首購族通常都有一定的補助或優惠，例如在維多利亞州有印花稅減免，若資格符合可直接省下數千澳幣！銀行針對購屋族也有推出房貸保險（lender’s mortgage insurance）等措施，降低入場的門檻。向當地政府機關諮詢相關補助，是購屋族不該忘記的第一步。
除了節流，開源也很重要！書中有一對情侶直接搬到露營車上，彷彿電影《游牧人生》，既可省下租金，又可以享受游牧族的生活。儘管住在車上有些不方便，但他們了解這只是過渡期，這段期間他們可以駕車遊歷澳州，在旅途中探索未來的落腳地。他們在社群媒體上分享這種新穎的生活風格，吸引了3萬多位粉絲，分享一張廠商贊助的照片還能取得200澳幣的酬勞。
妮可跟多位受訪者一樣，為了存得頭期款，有一段時間身兼數職，以利快速累積存款。妮可除了廣告業的正職，下班還會花2、3個小時為《澳洲金融評論》撰寫房地產廣告，她在撰稿的過程中對澳洲的高端房地產有另一番認識，某些精華地段的房地產，其實都是200年前第一代殖民者留給後代的遺產。這個經歷讓她見識到頂層和底層日益擴大的貧富差距。不過妮可也提醒讀者，兼差需要付出極大的心力，一不小心即可能造成健康或心靈的傷害，所以要量力而為。
近幾年澳洲也開始流行一種叫作「邊租屋邊出租」（Rentvesting）的購屋技巧，指在一個房價較低的郊區買一間房用來出租，自己則在靠近工作的地方繼續租房子，租金可用來支付房貸，等到付完房貸後脫手，就有能力購買更優質的房地產。這個方法不會危及生活品質，又能在房地產市場穩定耕耘。Rentvesting通常是一種過渡期的投資策略，有時候可長達十年，最終目的還是讓自己有能力取得夢想中的房子。不過此技巧仰賴房價穩定上漲，所在街區也須有足夠的租屋需求才行。
市場上還有一些另類投資方法，例如「房地產搬遷」（property relocation）：將A地點某棟有歷史風格的房子重新裝潢，然後在地段較好的B地買一塊空地，請搬遷公司將整棟房子搬遷到新的位置拍賣。書中有一對情侶用34萬元完成一次房地產搬遷，最後以140萬成交。在這過程中，他們盡可能DIY，降低聘請專業師傅的成本。
澳洲的房地產採用拍賣進行交易，這種模式對外行人來說很吃虧，假如想進入市場，務必得做足功課。最直接有效的方式即大量看房，看房子不用錢，卻能累積實戰經驗，除了瞭解市場機制，對房價也能有所掌握。書中有一對夫妻花了5年的時間看房，車子壞掉也堅持要騎腳踏車每週看一次房，最後成功用實惠的價格取得心儀的房子。必要時也可考慮聘請財務、法律、稅務、經紀人等專家，協助釐清盲點，雖然增加一點成本，但整體來說或許能省下更多錢。
首購族的酸甜苦辣
這本書除了分享實用技巧，作者本人的心境轉折也增添許多閱讀樂趣。最初妮可決定節省娛樂開銷時，曾擔心會失去跟朋友的連結，但事後證明她反而找到了志同道合的好友，社交聚會為何一定要在酒吧買醉呢？改變生活習慣後，她跟朋友開始一起運動，從事免費的戶外活動，生活變得更精彩。
妮可第一次搬進自己的房子時也產生矛盾的心情，雖然感到無比自由，但面對偌大的空間，竟也感到無比寂寞，她便開始培養運動的習慣，並經常邀請好友來串門子。另外，因為有多餘的空房，她決定將其出租，一來可補貼房貸，二來有人陪伴。當租客來看房時，妮可突然發現自己有權力決定誰「有家可歸」，她想起過往租房遭遇的種種不便，不禁慶幸自己已晉身有殼一族，面對未來的人生似乎也更踏實了。
買房只是第一步，後續要如何維護又是另一番學問。妮可買了一間小公寓，鄰居對社區管理意興闌珊，導致許多公共設施年久失修，若放任不管將慢慢侵蝕生活品質，往後的修繕成本也會更高。妮可決定積極介入，她成為小社區裡最熱心的住戶，汰換掉服務不佳的物業管理公司，並將公共空間重新整頓。妮可在踏入房地產之前，單純的以為房貸是最大的財務負擔，萬萬沒想到後續房產的維護及管理等費用，經常會超出預期，妮可提醒讀者，計算買屋成本時記得要將其考慮進去。
作者在房地產市場打滾幾年後，終於擁有了自己的房子，儘管過程付出不少代價，但苦盡甘來，一切都是值得的。她思索是否要打鐵趁熱，繼續拚命購入第二間房呢？衡量經濟狀況以後，妮可決定暫時歇一歇，先好好享受生活吧！撰寫本書過程中，作者也採訪了一些推動居住正義的非營利組織，這些人致力於讓更多人擁有遮風避雨的小窩。
舉例來說，有一非營利組織積極向政府遊說，希望政府修改法令放寬建築法規，提高都市土地的使用效益。許多人也開始嘗試新形態的生活方式，例如推廣精緻的組合屋，雖然僅占57平方公尺，但靈活時尚的空間設計，麻雀雖小，五臟俱全，這種組合屋造價便宜，又能滿足日常生活所需的一切，不失為澳洲夢的另一種實現。有一些人也開始離開都市，移居鄉村，一來房價合理，二來生活樸實，在鄉間能給下一代更廣闊的成長空間。都會的繁華與鄉村的寧靜，青菜蘿蔔各有所好。
書的末尾，妮可決定慰勞自己，進行一趟睽違多年的海外旅行，前往愛爾蘭拜訪好友。這位朋友已經移民到都柏林附近的一個具有濃厚歷史感的小鎮。傍晚時分，小鎮居民聚集在酒吧啜飲健力士啤酒，朋友卻警告妮可，絕對別打探對方的職業，當地人的打招呼方式是「跟我說說你的故事吧！」原來這裡的人從不用擔心無家可歸，社會不以職業判斷地位，當地人在乎的是，你是否為一個說故事的人，能否為大家帶來歡樂，才是最重要的氣質。
當代社會重視物質享受，資本及金錢成為社會發展的原動力，房地產市場也隨之潮起潮落。不論是投資或自住，認識當代房地產市場也成為每個人必修的課題。買房是人生最重大的決定之一，這本關於澳洲房地產的故事，或許能提供台灣讀者不一樣的觀點。
（作者為雪梨大學商學院碩士畢業。）
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