日前，財政部公布「2020年房屋稅籍所有人總歸戶」，發現擁屋4戶以上的「囤房族」有31.9萬人，高房價的議題再次引發熱議，邱顯智立委也在臉書發文痛批政府。但是，囤房問題嚴重和邱顯智立委力推的囤房稅相關程度如何？我們可以來梳理一下脈絡。
增加稅率降低房價，前提假設錯誤
囤房稅倡議者經常引用彭建文教授等人於2007年發表的期刊論文，裡頭提到：有效稅率每增加1%，房價可降低2.02%。因此出現了「增加房屋稅率（俗稱囤房稅）可以打房」的論述。
從結論說起，彭教授的研究結果並不完全適用於囤房稅，只有部分參考價值。
第一，彭教授的研究是針對台北市大同區和內湖區，從2000到2003年間實際交易的不動產有效稅率（包含地價稅和房屋稅）。先不論大同和內湖的情況是否可以無差別套用至全國，現行囤房稅只針對4戶以上的持有者，打房效果可預期一定比研究結果弱很多。
另外，台北市去年於自用住宅中查獲8,746戶的空屋中，有83.79%非囤房稅納稅義務人，所以囤房稅是否能釋出空屋，同樣令人懷疑。
在稅基估價制度持舊下，單單調動稅率（即囤房稅），增加的稅額始終很低，不足以迫使囤房釋出。從台北市歷年的住宅價格指數可看出端倪。台北市2014年7月曾提高過一次非自住房屋稅率，到該年第四季，住宅價格開始出現下跌趨勢，但2018年後又漸漸攀升，直到去年第三季已爬回2015年的水準。可見單純稅率的上升，短期嚇阻效用遠超過實質的長期效果。
很多人擔心增加稅率會不會最後變成買方或租客買單，導致更不公平的結果？事實上，是有可能的。理論上，稅負會不會轉嫁到承租客或買方身上，端看稅金能不能被完全資本化。資本化簡單來說就是賣方稅金負擔的程度。包含前面提到彭教授的研究，他的前提是「完全資本化下」，增加有效稅率能降低房價，因為稅金全由賣方承擔了。但實際上，不動產稅難以被完全資本化，甚至可以說是不可能的，因為不動產市場並非完全競爭市場，多少帶有壟斷和不透明的因素，加上不同所有權人的貼現率不同，估價也因不同估價者有不同結果，在價值不穩定的情況下，稅額也難以被完全資本化。
當然，稅金轉嫁的程度還要看市場供需的彈性，白話來講就是看賣方和買方誰的氣長。如果賣方堅持把稅金轉嫁給消費者，提高買價，買方可以選擇不買，讓市場持續供過於求，價格就有望下修。但以大台北地區目前仍舊供不應求的市場行情看來，需求者的氣可能沒有供給者長，稅負轉嫁的可能性很高。
學者：蓋豪宅來拯救高房價問題
在做住宅研究時，我們常將住宅分成不同價格分位，分別為豪華（luxury）、高成本（high cost）、中等價位（middle）、可負擔（affordable），以及非常低成本（very low cost）。美國洛杉磯時報曾做過一次民調，看看居民認為洛杉磯房價高的原因是什麼，以及居民是否認同「蓋大量豪華住宅能降低房價」。調查結果與台灣大部分民眾認知相似，洛杉磯人認為高房價主因是「缺乏租金管制」（28%）和「缺乏資金補助低收入住宅」（24%），並且有高達87%的人認為，蓋豪宅對降低房價完全沒有幫助。
調查結果出來後，除了引起各界的正反意見外，更有學者直接主張「蓋就對了！」（We Must Build），尤其是蓋豪宅和可負擔住宅。多蓋可負擔住宅的邏輯應該比較容易理解，但多蓋豪宅有助於降低房價這件事，的確令人好奇。該學者在哈佛大學的講座及專欄中提到，當豪宅供給提升，價格就會下降，一旦豪宅價格下降，原本住在中高價位住宅的人就會想搬去豪宅，導致中高價位住宅的需求減少，該階級的房價也因此下降，以此類推。這個過程稱為過濾效應（filtering），只要最高價豪宅的供給一直提高，較低價位的需求就會一層一層往上爬，使得每一層的需求都減少，房價因此下降。
只要最高價豪宅的供給一直提高，較低價位的需求就會一層一層往上爬，使得每一層的需求都減少，房價因此下降。圖片來源：SHELTERFORCE。
事實上，台灣正默默地走在這一條路上。目前，內政部和各直轄市政府的共識都是「都市更新」，其實增加市場供給，無論在何種價位，都有助於降低房價，只是效果明顯與否而已。根據以上邏輯，蓋豪華住宅和可負擔住宅對降低房價的貢獻最顯著。惟台灣的都市更新仍以中價位與高成本住宅為大宗，可能是因低價位的住宅獲利較小，執行者沒有意願投入，或因原住戶希望都更後分回比較高價值的住宅，所以中高單價的都更比較容易推行。
但根據以上推論，政府可以思考是否要鼓勵（或限制）都市更新案蓋中低價位住宅。例如1971年，包容性分區（inclusionary zoning）在美國第一次被提出，其內涵大致上就是要求開發商在新建案中，提供一定比例的可負擔住宅（affordable housing），除了可以在同一開發案中創造高單價與中低單價住宅供給，有助於區域整體房價降低、經濟階層的融合，社會住宅標籤化的問題也有望迎刃而解。否則單靠社會住宅在租屋市場發力，依舊無法撼動高房價。
綜上，若一味相信提高稅率有助於房價下修的研究結果，囤房稅恐是徒勞無功。筆者認為，在人口負成長的現實、海外熱錢的控制下，提高市場供給，才是讓房價回歸合理的長期解方。
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