內政部日前甫公布2019年第四季的住宅價格指數，除了全國指數較去年同季高出3.32%外，六都指數也全部走揚，甚至桃園、台中、台南與高雄更創下統計以來的新高，新北則居歷史第二高，僅台北市持平，且較歷史高峰相距8個百分比。
蔡英文2010年參選新北市長時，作為全國第一個以住宅政策為主要政見的候選人，並在2016年參選總統時拍胸脯保證房地產不再是炒作工具。如今政府交出的成績單係為時勢所趨還是政策謬誤，值得申論。
內政部和台北市的矛與盾
居住正義最直觀的反應就是房價，而影響房價的因素百百種。研究指出，房價上升的主要原因有金融和借貸政策寬鬆、長期持有稅低、就業機會多、交通建設便利、投機心理、人口增加等。從下圖可以發現，台北市自2014年調高非自住房屋稅率（囤房稅），且2015年後台北市人口呈負成長後，房價明顯下跌，再加上2016年實施房地合一稅後，六都的房價皆有緩漲的趨勢。不可諱言地，台北市近年不僅住宅價格指數和房價所得比下降，空屋率亦維持全國最低，這是否意味著囤房稅有效？
然而，5月26日內政部表示囤房稅無法降低空屋率，因為囤房稅的納稅義務人（擁4房以上者）的房子只占房屋總數的4.52%、總空屋的7%。反之，一屋者占總房屋數75.67%，且創造了58.2%的空屋。單就台北市來看，2019年自用住宅中有8,746戶空屋，而這近9千戶的空屋中有83.79%的的所有人非多屋族（非囤房稅納稅義務人），表示囤房稅確實跳過了許多空屋的貢獻者。
只是筆者質疑，內政部之數據是以「全國總歸戶」計算，還是單一縣市內的數字？若非全國總歸戶，可能隱匿跨縣市囤房問題。例如小明在台北、台中、高雄各有2間房，但由於資料未勾稽，稅賦資訊只會顯示有3個叫小明的人各有2間房。全國總歸戶作業量龐大到難在一朝一夕勾稽，目前也尚無全國總歸戶財產查核的機制，不免令人質疑該數據的可信度。
若內政部數據為真，房市問題出在哪裡？
如前述，台北市囤房稅在2014年開徵前，空屋率就已是全國最低（約7%左右），開徵後也無顯著下降，甚至2018年還回升到5年前的水準。另以下圖的租金所得比來看，在台北市租房子依然越來越困難，租金所得比更在2017年高於0.5，到達極度無法負擔的程度。房價部分雖然較5年前低了許多，但近兩年仍有回溫趨勢，表示囤房稅雖有階段性的影響，但只打到炒房「風氣」，投資者觀望完這個稅率後，仍有可能再回到市場上。
既然囤房稅的效果眾說紛紜，那我們先假設內政部的資料無誤，這表示：台灣房價居高不下並非流動性不足所致，炒房者仍不停轉手調節籌碼，當手上累積到3間房時，就會賣掉一間再買一間，不會讓自己手上同時囤有過多房屋。
所以問題出在哪？問題就在於交易中的暴利漏洞：稅制不健全、資訊不透明。
稅制問題包含稅基調降，例如台中市是六都中唯一下修2020年的公告土地現值的地區，等於變相鼓勵哄抬房價。然而，交易中更重要的問題還是在於「資訊不透明」，就是蔡英文第一任最為人詬病的「閹割版實價登錄2.0」，造成資訊不對稱，使建商、賣家可以漫天喊價的主因。
實價登錄有多重要？根據美國不動產經紀人協會（National Association of Realtors, NAR）2019年的調查，有44%的購屋者會在找仲介前先上網查詢價格，且有93%的消費者認為實價登錄資料有幫助。所以，若內政部的數據無誤，代表高房價並非多屋者囤貨居奇，而是交易上出了瑕疵，那是否要儘速重啟實價登錄2.0提案，許消費者一個公開透明的房市？
若內政部資料有誤，表示全國總歸戶是立即且根本的目標。筆者認為，囤房多課囤房稅、空屋多課空屋稅、空店多課空店稅、豪宅多課豪宅稅，無疑是頭痛醫頭腳痛醫腳的政策，全面改革房地稅制才是根本之道。
例如內政部地政司統計，全國平均公告地價僅有一般正常交易價格的20.02%，表示地價稅（土地持有稅）嚴重偏離市價；房屋稅是以房屋現值為基礎核課，但房屋構造單價30年來調幅不大，據台北市稅捐處統計房地持有稅實質稅率僅有0.08%，立法院預算報告甚至顯示：「房屋課稅現值不及實際工程費單價的1/5，而後者更低於實際交易價格。」表示即便囤房稅上路，總稅額仍非常低。
綜上所述，稅基影響實質稅負的程度遠高於稅率，囤房稅並非無效，只是怕雷聲大雨點小，加上為了減少空屋而讓出租者減稅，更是讓多屋者壟斷租屋市場。故稅制改革宜從稅基著手，使公告地價、房屋現值盡量貼近市價，房屋現值評定和公告地價同步，促進房地合一，最後以全國總歸戶為資料庫課累進稅率。
最後，筆者不認同「現在不是打房的時機」這句話，執政者或許認為囤房稅效果有限，但合理房價仍是必須持續推動的！事實上，中央可以修正《房屋稅條例》第5條房屋稅率最高不得高於3.6%的規定，如同財政部長蘇建榮說「囤房稅應考量因地制宜」，既然房屋稅率的球要丟給地方政府，那為何不打開3.6%的天花板讓各地方政府自行決定呢？
如果實價登錄2.0在蔡政府第二任仍未通過、稅基評定方式沒有變革，還有最簡單的，屬於地方稅的房屋稅率中央也不同意放寬，要如何杜官商勾結的悠悠之口？
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