最近宣布的這一波房屋政策，有一個干預市場的措施，不但幫不到租屋者，還可能會害了他們。在講這個糟透了的房屋政策之前，我先講一下這波政策裡我認同的部分。
讓結婚生小孩的人優先住社會住宅，我認為是個好的政策。少子化已經是個嚴重的國安與經濟問題。社會住宅是公家的資源。所以，方向是正確的。但是台灣社宅的量不大。另外，建議可以開放單親家庭。結婚不是重點，重點是小孩。
但是對於一般租屋，租期保障3年，租金的漲幅還設限？這種社會主義式的市場干預，會讓房源已經不是很多的台灣租屋市場更加萎縮。
房租限漲政策看似保障，實則破壞租屋穩定
制訂政策要看供給與需求彈性。民眾如果需要租屋而不買房，一般來說都有某些不得不的原因，所以租屋的需求彈性不高。但是房東相對有錢有閒，供給彈性就很大。台灣由於擁屋要繳的稅賦很低，很多有錢的大房東，為了省麻煩，還傾向不把房屋出租。房租漲看似對租客不利，但是如果限制房租漲，導致更多房東不把房子拿出來出租，豈不是從供給端更加推升市場的房租水位？
一般來說，租金在租約期間內是固定的。租約到期時，房東面對兩個選擇。一個是跟原房客續約，但是漲幅受政府新法規限制；二是不跟原房客續約，找新房客，租金由市場決定。所以，新的法規導致房東在租約到期時，傾向找新房客。所以，表面上每個房客都被保障住3年，但這個政策最後導致多數房客也只能住3年。在正常的市場情況下，如果房客與房東關係良好，住得長長久久的所在多有。這個政策卻破壞了這樣的情況。
台灣需要的租屋政策
接著，我們來檢視台灣現行的三種房屋政策：直接補貼、社會住宅、包租代管。
直接提供租屋補助有兩大缺點：一，這個補貼等於揭露房東逃漏稅的事實，會造成房客與房東的衝突，導致申請者不多而成效不彰；二，因為是按所得分級採「固定金額」補貼租屋者，反而成為房東漲房租的基礎。
比較好的作法，是錨定市場租金，在不影響市場價格的前提下，採取比例補貼。例如針對同一個物業，一部分按市場價格出租，一部分按市場價格打折租給符合資格的民眾，缺口就是政府吸收。一個著名的例子是美國的Low-Income Housing Tax Credit（LIHTC）計畫。因為有自由市場的部分，所以容易做補貼錨定。這種政策在整棟都出租的情況下較容易執行，但這樣的私人物業在台灣並不多。
台灣的社會住宅有類似LIHTC的租金設計，即一般戶與優先戶的分別。但台灣社宅的一般戶也是有補貼，也有資格限制，所以並非市場價。國外已有太多因為所得隔離而造成社會問題的慘例。所以我建議讓一般戶市場化，以促進混居效果。從補助弱勢的觀點而言，社宅政策是有效的，但造成所得隔離的效果則令人憂心。
包租代管的全名是「社會住宅包租代管計畫」。雖名為社會住宅，但房源都是私人的。這是透過房東把房屋交給政府核可的資產管理公司，代為招募房客、收取租金、管理維護，租金是市場行情的八折或九折。讓房東省事省心是主要誘因，政府也會提供賦稅減免（房屋稅、地價稅減徵和每月租金收入免稅額度）以及修繕、保險等補助。在這種情況下，租金收入更不會有空窗期。如果種種好處讓房東覺得即使打折也划得來，就會提高參與意願。由於租金是根據市場行情來打折，所以也沒有墊高租金的問題。台灣各級政府在都會區裡的土地並不多，能蓋的社宅數量有限，以鼓勵包租代管來擴大房源會是一個重要的解方。由於房源散落各處，這也避免了所得隔離的問題。
簡言之，包租代管與社會住宅其實都是台灣可以更細緻並擴大執行的好方法。但租期保障、房租限漲與現行的直接補貼政策，卻簡單粗暴地忽略了市場反應，導致租屋者可能處於更加艱困的地位，實在是個糟透的政策。
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