圖片來源:天下資料,劉國泰攝。

在都會區房價高漲的民怨中,提供平價住宅儼然成了總統候選人的萬靈丹,民進黨總統參選人蔡英文承諾8年20萬戶社會住宅只租不賣,國民黨總統參選人洪秀柱則主張興建公民住宅,讓有工作的人都買得起房子。蔡或洪雖然在出租/出售上有差異,但他們不約而同主張房屋的來源:一、透過都更發放容積獎勵,二、政府出公有地,與民間合資興建。 

顯然,洪、蔡的解法,是認為既然市場上缺乏平價住宅,那麼就由政府用公家資源來蓋房子;但是,我們認為,台灣的居住問題並非供給不夠,而是房屋土地分配不均,過度集中在少數人手上。因此,要取得資源也該是要求財團、投資客把囤積的房地吐出來,而不是再叫受薪階級自己救自己,拿我們的納稅錢和公有地來用。

● 增加住宅供給,真的是當務之急嗎?養地與囤房才是根本問題! 

為什麼我們說居住問題並非供給不夠?事實上,根據學者花敬群的分析,台灣房子「供給過剩」超嚴重,都會區(新北、新竹、桃園、台中)在過去四年半,已經將未來五到十年內新增人口所增加的需求都蓋完了。就算未來十年都不蓋屋,也不會沒房住,因為房子增加的數量早就超過人口的增加(註1)。更別說台灣的空屋率10%,換算出的空屋數高達86萬戶,新屋的空屋率還遠高於舊屋(註2)!明明房子夠了,還一直蓋,反映的是有錢人投資需求,包括台灣本地及大陸、外商投資客等。

如果房價高,不是市場供不應求造成的,那麼,問題根源到底出在哪?我們認為,根本問題出在養地與囤房。因為有少數財團與投資客壟斷了土地與房屋,才使得奇貨可居、哄抬房價。

台灣的養地狀況有多嚴重呢?以自由時報創辦人林榮三為例,旗下企業擁有全台40萬坪土地(註3),想想看,若以40坪為一家戶,光是平面就可容納一萬個家庭,如果40萬坪土地蓋五層樓,就可容納5萬個家庭,怎不驚人!更驚人的是,他們買進土地時超便宜,不過一坪千元,賣出時卻可達千倍獲利,比如說,新莊副都心的2萬坪土地,在三十年前買進,還是一坪2000元便宜的農地,如今一坪180萬,總價值近2、3百億(註4)。

囤房是另一個嚴重的現象,以全台2346萬人來說,3%人口(66萬人)擁有全台25%的住宅量,將近300萬戶住宅(註5)!養地與囤房是台灣高房價的禍根。當土地集中在財團手上時,因為他們壟斷了房屋最重要的原料──土地,賣給建商或消費者時便可予取予求,再加上囤房者進場投資,其超額需求,又刺激房價上漲,加以投資客財力又比自住者雄厚,讓自住者無法在價格上與其競爭,養地財團與囤房投資客相互拉抬,房地產價格永遠降不下來。(註6)

而養地與囤房之所以越來越嚴重,是因為政府一直將房地產視為帶動台灣經濟的火車頭,不斷透過各種政策鼓勵資金進入房地產市場,且不動產稅制長期非實價課稅,造成養房比養車還便宜,久而久之,台灣的資本大量灌注房地產,不只房地產增胖虛肥,也使得一般產業資金短缺,影響長期國力發展。 

● 何以平抑物價要嚴懲囤貨,平抑房價卻不去嚴懲養地囤房?

因此,我們要問,如果政府面對民生需求的物價波動都有物價平抑小組,那麼何以面對同樣是民生需求的住屋,沒有房價平抑政策?如果政府平抑物價時,要嚴查嚴懲囤貨、哄抬價格,何以針對土地和房屋,不去嚴查嚴懲養地、囤房?

蔡英文與洪秀柱的問題正在此。

如果今天房屋供給不夠,政府當然需要新建房屋。但是,如今房屋供給過剩,未來十年不蓋房都不缺,為何不從政策面下手,讓囤房與空屋能夠釋出,拿來作社宅?既然供給過剩,政府還一直蓋房子,擺明是政府明知道囤貨者是誰,卻不出重手痛擊,放任囤房地者繼續賺取暴利,然後政府再拿民脂民膏為嚴重扭曲的市場擦屁股。而且繼續蓋房子會讓都市更加水泥化,對防災、散熱都不利,惡化生活環境,還浪費上百公頃的公有地與數百億預算!

● 請問蔡英文,民進黨號稱要稅改,執政時卻導向/放任投機

民進黨可惡的地方在於,他們其實很了解問題,但是嘴巴說一套實際做一套,在扁政府時期,卻降低不動產交易時賣方需負擔的土地增值稅,將原來40-60%的土地增值稅減半,降到20-40%。口喊稅改,政策卻更導向投機,造成「漲價歸私」,炒地大為盛行。試想,若土增稅實質稅率80%,那麼靠土地交易獲利的誘因不就大大減少嗎?更何況土地會漲價,是政府投入公共建設(交通、興學、公園等)的結果,並非地主的貢獻。 

蔡英文2012年競選時,提出十年政綱,清楚寫到,應該廢除縣市政府所組的「地價評議委員會」,因為台灣不動產稅制的稅基(如公告地價),是由這些委員會制定的,長期以來都比實際地價低很多,造成有錢人養房比養車還便宜。蔡英文當時主張,應該廢除政治性操控的委員會,回歸實價課稅。(註7)這點不需要等小英執政,地方縣市政府層級就能做到。但民進黨執政縣市這麼多,為什麼這四年完全沒有作為?蔡英文身為黨主席,為什麼不要求黨內的縣市長廢除「地價評議委員會」?蔡英文應該在還沒當選時,就先做出成績來! 

● 請問洪秀柱:國民黨以維持高房價為己任?不斷鞏固房市

國民黨不像民進黨用進步的概念包裝,國民黨向來就是赤裸裸的鞏固房市,投注於房地產市場的心力,遠甚於人民居住的權益。以民國101-104年來說,馬政府的住宅補貼有近八成(80億元)花在購屋貸款、青年安心成家、整宅補貼等,遠高於租屋補貼、社會住宅等預算(註8)。也就是說,政府在意的是房市如何維持,還說房子貴沒關係,我借你錢去買。看似優惠,實際上卻是用貸款把更多的年輕人綁進房市,任由養地囤房者在房市宰割。 

更誇張的是,當最近房價終於略為下降時,馬政府卻急著救房市,包括央行對於都會區貸款第二戶成數的放寬、金管會考慮放寬保險業資金投注不動產門檻,都會發生以資金支撐房市的效果。政府以維持高房價為己任,可見一班。而洪秀柱9月22日提出的公民住宅,不只是出租,還可出售。而我們要問,如果政府出地、出錢,最後卻轉變成人民的私產,那麼,為什麼政府不是從財團手裡取得公共資源,滿足人民的住屋需求,政府竟是反其道而行,拿著公共資源來繼續挹注房市?

● 回歸平均地權、漲價歸公,處理居住資源重分配

蔡英文和洪秀柱的居住政策,最根本的問題是,他們沒有處理房屋/土地過度壟斷在少數人身上的問題──兩黨無論在中央或地方執政,到目前為止,其政策主調從沒有朝向打擊養地囤房,改變既有的分配不均,財富集中;反是繼續鞏固既有的市場,乃至以活絡房市為職志。無視房地產已是少數人斂聚財富的聚寶盆,又拿社會住宅搪塞,這就好像是給人民一點小恩惠,然後放了強盜!

人民民主陣線認為,居住是基本人權,就像空氣、水、民生必需品一樣,不只是有工作的人該受保障,失業者、無家者也都該有保障,因此,國家的政策不應該繼續讓居住需求商品化,應該以平均地權為目標,以禁止養地囤房、漲價歸公為手段。具體而言:

1. 實價課稅:廢除由縣市政府組成、政治性操控的「地價評議委員會」,讓不動產稅制的稅基回歸實價課稅。則不動產的持有稅(房屋稅+地價稅),估計每年可增加稅收三千億。(註9)

2. 漲價歸公恢復土地增值稅實質稅率40-60%,對於囤房亦課以重稅。粗估計增加稅收兩千億(註10),並開放「捐房抵稅」,拿等值房屋或土地抵稅,讓過去被私人、財團囤積的房地可部分回收給國家。

3. 禁止養地囤房、限制私人/團體持有土地上限:依據平均地權條例第83條,對「以經營土地買賣,違背土地法律,從事土地壟斷、投機者,處三年以下有期徒刑,並得併科七千元以下罰金」。土地法第28條,授權直轄市或縣(市)政府對於私有土地,得斟酌地方情形,按土地種類及性質,分別限制個人或團體所有土地面積之最高額。 

我們的方案與洪、蔡最大的差別是,要導正藍綠過去放任(甚至鼓勵)財富過度集中的市場,落實最基本的漲價歸公,如果財團從房地產中獲利大幅減少,資金就不會全往房地產集中。再加上法規明訂不能大量囤地、囤房,那麼空屋釋出,供給逐漸增加,依供需市場邏輯,房價自然趨於合理,這樣對於有購屋需求的人相對可負擔。而對於買不起或不想買房的人來說,一則可以透過上述稅收「改善租屋市場」;二則透過以房扺稅,收回國家過去被私人、財團鯨吞蠶食的資源,拿來做社會住宅,我們認為更加妥適。

(作者為人民民主陣線成員) 

註1:花敬群〈房子「供給過剩」超嚴重--新北市就算10年不蓋屋,也不會沒房住!
註2:章定煊〈隱藏於台灣空屋數字後的秘密—被扭曲的台灣國土利用與環境破壞
註3:財訊〈富比世低估的神祕地王 林堉璘、林榮三 兄弟雙首富
註4:〈新北市5大區房價 搭上環狀線特快車
註5:花敬群〈讓下一代公平競爭的源頭---不動產稅改
註6:本文與章定煊〈養地囤房是台灣高房價的元凶〉論點接近,想更深入研究的朋友可以參考
註7民進黨十年政綱住宅篇
註8:內政部〈民國101年至民國104年整體住宅政策實施方案(核定本)〉頁60。可以看到101-104年,住宅補貼預算都近八成,賡續辦理各部會之住宅業務約13-15%,社會住宅約7%,租賃市場、住宅資訊1%,居住品質提升業務小於0.1%
註9:資料來源是三九三公民平台,如自用住宅實質稅率維持現狀,非自用住宅(第 2 屋以上) 稅基採用市價的 80%計算,全國可增加 2,908 億元的稅收
註10:台灣近十年(民93-102年),平均每年課到的土地增值稅約760億,由於土地增值稅的稅基約是實價的一半,而目前法令稅率是20-40%,因此實質稅率約10-20%,若將來實質稅率40-60%,稅收至少三倍,也就是兩千億左右。 (參考:財政部對土增稅的統計

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