圖片來源:flickr@Images Money, CC BY 2.0

某次聚會中,一個點頭之交的朋友是一位小建商。他喊冤說:「也許大建商有能力炒房地,但是我們這些小建商絕對沒有炒房炒地,我們沒有這種能力。」我個人是相信他的說法,他是一個財力不強的小建商,每次大概都是買個小小塊的地,一個建案蓋個8戶到10多戶。因為他財力不強,沒有能力養地,只能在要推案的時候高價向地主買地。推案的時候,看到房市有向上的空間,他也沒有能力把房囤起來,搞甚麼保留戶這種把戲,他還是得趕快賣掉,好取得資金進行下一次的推案。我相信這一波的景氣,這位朋友賺了不少,但是跟養地者跟囤房者的暴利比起來,真是小巫見大巫。

這也是台灣目前房地產改革最大的問題,大家永遠只想去「打」建商跟投資客,因為建商跟投資客常上報章媒體大家看得見,養地與囤房者坐擁最大暴利反而經常視而不見。當然,這些人行事低調沈潛,容易被一般民眾所忽視;政府也因為牽連他們的統治,所以也順水推舟,不想去處理這個燙手山芋。導致我們房地產的改革,永遠是治標不治本。而養地與囤房也就有如慢性腫瘤,慢慢的吸乾台灣的經濟實力。

張金鶚教授將房地產生命週期區分為投資、生產、交易與使用四個階段。養地與囤房正好是控制住整個房地產生命週期的最起點與最終點,讓房地產的供給與需求無法隨實質人口動態進行調節,在市場失靈(Market Failure)的情況下,房地產的價格逐漸與其價值脫離。這幾年許多業者、學者專家、甚至政府高層一直倡議政府不要介入房地產市場,主要理由是要讓市場發揮自然調節機制,大談亞當史密斯(Adam Smith,1723-1790)那一個看不見的手(invisible hand)是如何的神奇。當供需已經被壟斷,市場已經失靈的情況下,要靠市場發揮調節功能根本是緣木求魚之舉,做此種倡議,只是讓養地者與囤房者有最大的發揮空間與最高的利潤而已。

我們先從養地行為開始談,養地可區分為養地、圈地與獵地3個階段。一些有辦法又有金融實力的人會彼此結合,先去判斷都市未來的發展動向與政府開發動態,即使養地地段的開發與政府投資看來遙不可及,也因為這樣他們才可以用相當低廉的價格,購入大量土地。這些土地的地目可能是林地、農地、甚至水土保留地,他們都願意購入。購買以後這些土地就長期閒置或是低度利用,他們的目的只是在等待時機,完全不在意租金收益。養地者或許有財團背景,但多半是以自然人的名義,甚至是以人頭名義持有,好讓最大的利益進入自己私人的口袋,同時掩人耳目。養地的時間非常漫長,在這時間中不太具有實力的養地者只是慢慢地等待,但通常會透過他們的政商關係去運作政府加速開發。

等到開發開始有了一些眉目、或是都市已經發展到養地者的養地地段,養地者就開始與其他的投資者開始蒐購被養土地的外圍地段,我將之稱為「圈地」。此時養地地段附近的大片土地,已經大部分落入養地者與後進圈地者的手中,土地價格也已經翻了數倍。當要開始進行正式的開發行為,所剩的土地已經相當有限,真正的開發商就必須以「獵地」的方式,以高價去競逐剩餘未落入養地者與圈地者的土地,或是以天價讓養地者與圈地者讓售他們手中的土地。養地者通常只會慢慢的讓售,讓自己手上土地的價格不斷攀升。就算有時主政者會輪替,讓他們的養地計畫受挫,不過在民主政治下,執政者都要輪替,他們總會等到「他們的人」上台的時候。

養地行為對房地產市場的最大影響是,當市場不景氣的時候,建商沒有降價的空間。因為養地者一般不肯降價求售,養地者通常的選擇是繼續養下去,等待下一波的景氣與時機的來臨,建商面對不肯降價的土地原料,只有歇業或是高價推案慢慢賣這兩種選擇而已。這也就是為什麼新推個案市場上通常只會出現推案量的萎縮,卻鮮少出現價格的大幅回檔。我們可以觀察到,國內房地產市場即使面對金融海嘯、奢侈稅、房地合一稅這些重大利空打擊時,在新建個案市場通常都只看到推案量的衰減、銷售率的萎縮,價格卻仍有辦法維持在平盤或微幅下跌、有時甚至價格還反向上漲。這讓買不起房子的人,永遠的買不起,因為房地產生產的原料──土地,已經遭到壟斷。

如今大家看到宜蘭、花蓮的房地產飆漲,才感到事情的嚴重性,但是地方政府的動作還是幾乎看不到、甚至沒動作。長期觀察宜蘭花蓮房地產的人就知道,養地者早在20多年前就以一甲幾百萬的價格大量購入土地,他們的土地成本一坪不到千元。他們一直在等待北宜高、等待蘇花高、等待北迴鐵路截彎取直、等待南迴公路改快速道路、等運動公園、……。即使一時因環保抗爭受挫,他們最後還是一項一項等到了。台北市長柯文哲說:「社子島居民約1萬人……乾脆這1萬人每人發300萬,不要開發了」。柯市長倒是可以去了解一下,社子島的很多土地是持有在誰的手上?是在居民手上嗎?當然,養地還有一個最直接的手法,直接去壟斷都市精華地段的土地,但是有這種實力的養地者並不多,背後多半有非常強大的財團背景與金融機構奧援。

幾年前台灣一般民眾大多數還沒有意識到通貨膨脹的時候,中國大陸卻早已面臨物價問題。有一次在記者會的場合,我提到許多中國大陸民眾囤積物資以應付通貨膨脹,那台灣民眾會囤積甚麼來應付通貨膨脹呢?應該是「囤房」吧。一段時間之後,囤房一詞突然開始於許多人口中出現,甚至有囤房稅這種概念出現。我不知道我是不是囤房一詞的創造者,但是,我擔心的是大家誤解了兩件事。首先,囤房行為並非最近幾年才出現,它是本來就一直存在的,只是這幾年通膨讓它變得非常的盛行;第二個部分是囤房是一個理財行為,相對養地者與圈地者而言,通常操作者本身並沒有影響房價的意圖與能力,更不會像養地一樣,伴隨著複雜的政商操作,汙染政治環境與選舉文化。只是這個行為讓台灣的房地產畸形發展。所以,我們要去轉移囤房的行為,而不是將之視為「壞人」去打擊他。

囤房行為的發生通常相當自然,有些人經濟能力較強,閒置資金較多,會找一個投資標的來「存放」他們的閒置資金,有增值保值能力且又「看得見」的房地產,明顯的比高風險又「看不見」的金融資產吸引力來得大。直接換屋能力者,自然而然把他們的舊屋囤了下來;父母會為未成年子女未來,奠定他們的經濟基礎,多囤個幾間,準備等他們成年移轉給他們;有人想未來退休時能有個保障,囤個幾間當包租公;有時甚至只是錢多到沒地方放,有閒錢時就囤個一間……,一切看起來多麼順其自然,報載某立委就這麼一路囤了10幾間的房。

囤房行為雖然是正常的理財行為,但是造成房地產的嚴重的畸形發展。首先,囤房行為造成超過人口所需的超額需求,刺激房價上漲與超額供給;其次,由於囤房者的資金來自閒置資金,其邊際成本遠低於自住者,讓自住者無法在價格上與其競爭,排擠了自住者的購屋。這樣的說法也許一般人難以理解,簡單的舉例,當一個自住者以其生活費中努力擠出來的資金,一再的去與售屋者周旋議價,好讓價格到達其可負擔範圍,而囤房者可能在某一天下午茶後的散步經過售屋標的,輕鬆的把自住者看上標的買下來,因為閒置資金的邊際成本遠低於自住者的生活費邊際成本,讓囤房者可以沒有負擔的出價,拿下標的;最後,囤房行為造成房地產助漲助跌的效果,當房地產處於多頭走勢,囤房者更踴躍的進場,超額需求刺激了房價進一步的推升,讓建商創造超額的供給,養地者更可以待價而沽。房地產一陷入空頭走勢,囤房者一鬆手,超額供給立刻造成流動性問題,讓許多房地產相關產業、甚至金融業陷入危機,最後還是得政府出面提出一些優惠房貸等振興方案解決經濟困境,其實就是全民買單。當房地產泡沫崩潰時,建商、營造商、代銷、仲介……全都灰頭土臉且瀕臨破產的時候,因為囤房者本來就是有進無出,而養地者就是繼續養下去等待下一波景氣,反而受到傷害最小。

我們就以一些統計上的事實來觀察囤房造成的問題。就2013年底的統計,台北市與新北市屋齡5年以內的房屋總量分別為46,398戶與110,960戶,但是建商手上待售新屋量(建商手上持有屋齡5年以內的新屋存貨,即一般俗稱的餘屋)卻只有 2,639戶與 6,159戶,待售新屋率(餘屋率)分別只有5.62%與5.55%。大家都知道台北市與新北市新屋空置的情況相當嚴重,很明顯的,空置的新屋大部分都不在建商手上,那麼會在誰的手上?建商以人頭取得貸款周轉或是投機客物件,通常不會讓房子停在手上過久,絕大多數空置的新屋恐怕還是落在囤房客手上。其次,在一些調查報告指出,當一個人名下只有一間房屋時,那間房屋是空屋的機率非常的低;可是當一個人名下的房屋有兩間時,名下房屋出現空屋的機率即大幅攀升;當一個人名下的房屋超過5間時,名下房屋出現空屋的機率已經相當驚人。很多囤房者已經囤到連出租都懶得租,寧可空置在那邊。由以上的統計數字我們知道,建商跟銀行不一樣,建商不會在乎購屋者是自住還是囤房,有人買他就推案,囤房行為讓建商不斷推案,致使房價無法回檔。再者,這種超額需求,造成空屋率居高不下,大量的資源被閒置浪費。

養地與囤房是台灣房地產的病根,養地讓原本缺乏彈性的土地供給問題變本加厲,囤房產生了房屋的超額需求,兩者相互作用,台灣房地產永遠都很難正常化,越來越多的資源被囤積在沒有生產力的部門,讓經濟無法有效發展,而自住者卻得面臨越來越艱困的困境。

我們固然需要大量的社會住宅,解決自住者的燃眉之急,但是不對病根下藥,台灣房地產病況只有越來越嚴重。當然,無奈的是原本市場已經失靈了,養地囤房後面盤根錯節的政商利害關係,牽動了選舉勝敗,導致政府也是失靈(Government Failure)狀態,無法做出正確的公共選擇。我們真的只能期待民眾覺醒,用選票讓政府重新動起來。

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