根據資料顯示，過去幾年我國住宅房價持續上揚，甚至在某些都會區存在不合理的飆升現象。依據內政部不動產資訊平台所發布的統計指標顯示，國人平均房價所得比由2002年第一季的4.47倍，上升至2021年第四季的9.61倍，換言之，國人平均必須9.61年不吃不喝，才可購置一棟中位數價位的住宅。
此外，雖然今年的房價漲勢略有趨緩，但在通膨壓力與央行升息影響下，房屋持有成本提高而產生的轉嫁效應，造成住宅租金仍維持上漲趨勢。若從主計總處最新的CPI指數來看，今年4月全台住宅租金指數為103.38，再創歷史新高，而且是連續3個月，租金指數的成長都超過3%，連續維持了21個月的上漲，讓原本「買不起房」的老問題，進一步變成「租不起房」的新問題。
房屋稅解析：豪宅稅、空屋稅、囤房稅
我國現行財產稅主要包括對土地課徵的地價稅，以及對建物課徵的房屋稅。除了現行的房屋稅，有時為了政策目的，政府也常在基本的房屋稅架構下調整部分課稅方式，而有所謂的「豪宅稅」、「空屋稅」與「囤房稅」。但其實這3種稅並非新創的稅目，只不過是一種加價課徵後的房屋稅。
舉例來說，「豪宅稅」係針對高級住宅加重課徵的房屋稅。主要是因為高級住宅（豪宅）與一般房屋在課徵房屋稅時，兩者房屋現值的評價方法相同，因此相對一般房屋，高級住宅的房屋稅與實際價格並不成比例，甚至有社區管理費還比房屋稅更高的奇特現象。為促進租稅負擔的合理性，且更真實反映高級住宅應有的房屋評價與租稅負擔，政府才特別針對高級住宅加價課徵房屋稅。
同樣地，「空屋稅」則是針對低度利用或空置不用的房子加價課徵房屋稅，以期增進房屋的使用效率。而輿論近期所討論的「囤房稅」，則是特別針對在自住房屋外還持有一定數量房屋的民眾，依照其持有數量的多寡來加價課徵，目的是希望可以改善個人持有多屋所造成的資源配置不公問題；也期待透過提高租稅成本釋出多餘房屋，以增加房屋供給，進而有利房價穩定、滿足租屋市場的需求。
囤房稅是否造成房客的租金上漲？
有關囤房稅的具體作法，財政部在2014年6月即以「擴大自用住宅與非自用住宅稅率的差距，提高房屋持有成本，抑制房產炒作，並保障自住權益」為立法理由，修正《房屋稅條例》第5條，將住家用之非自住房屋稅率從1.2～2%改為1.5～3.6%，並授權地方政府，可以視所有權人持有房屋的戶數訂定差別稅率。因此，住家用的非自住房屋，稅率已提高為1.5%以上。此即為一般所稱的「囤房稅」。
由上可知，囤房稅所增加的稅負是房屋稅，而非交易後所課徵的所得稅。因此，根據財政理論，囤房稅甚至可能因為租稅資本化的效果（capitalization）而造成房價下跌，但仍有待實證分析加以檢驗。
此外，課徵囤房稅可能還會存在一個影響效果，亦即租稅轉嫁的發生，例如房東可能會透過提高租金來因應。理論而言，租稅轉嫁程度是由市場供需雙方其相對價格彈性的大小來決定，而彈性相對小的一方，則會負擔較多的稅負。舉例來說，如果租屋市場上的房屋供給較多（房東的租金價格彈性較小），房東較不易將囤房稅轉嫁到租金；相反地，如果是租屋需求較高（房客的租金價格彈性較小），則租稅轉嫁較有可能造成房客的租金負擔加重。
羅光達等人利用財政部財資中心所提供的行政資料，以循證基礎（evidence-based）探討囤房稅對租金價格影響的效果。我們利用「差異中的差異估計法」（difference-in-differences），透過比較有實施囤房稅的縣市（實驗組）與沒有實施囤房稅的縣市（控制組）在政策實施前後的租金變化差異，以檢驗囤房稅是否存在租金的轉嫁效果，以及其幅度為何。
研究發現，若單只針對個人房東承租給個人房客的資料來看，台北市每平方公尺的租金在實施囤房稅後，相較於控制組的縣市上升了大約6.7%；若換算為年租金，相當於一年增加約38,975元。再進一步估算後，發現囤房稅導致每年房屋稅額增加2,776元，顯示了租金上漲的幅度大於稅額的增加。如果在其他影響租金上漲因素不變的前提下，可能會發生超額轉嫁的現象，造成租屋者負擔過高。
不過，同樣有實施囤房稅的桃園市與宜蘭縣，在實施囤房稅後，每平方公尺的租金相較於控制組的縣市並無明顯增加。也就是說，囤房稅是否會造成租金轉嫁，目前似乎未能得到一致性的發現，可能因為各地區租屋市場的狀況與條件不同，而有不同的結果。
這樣看來，課徵囤房稅是否會造成租金轉嫁，須視各縣市租屋市場供需彈性、社經發展及城市特性等因素而定。因此，是否要透過課徵囤房稅、讓房屋持有人的租稅成本增加，進而釋出餘屋來滿足租屋市場的需求，應由各地方政府自行衡量評估後決定，而非全國一致性的規定。
讓房屋市場更透明，政府應該這樣做
此外，目前政府在租屋市場所能掌握的資料十分不足，若僅就現行報稅資料的租金支出檔案與實價登錄的個人出租資料，無法進行全面性的分析，更無法掌握逃漏稅的可能。因此，建議內政部未來應研議推動強制租賃契約全面實價登錄的可行性，以促進租賃市場資訊透明，使租賃雙方均能正確掌握資訊以健全租賃市場，並可確實瞭解實際租賃市場資料後進行相關實證分析，以利未來政策評估之正確性。
同時，財政部也可考慮適度調高綜合所得稅中的租金扣除額的上限，除了反映目前實際的租金水準外，也可提高房客申報租金支出的誘因，進而掌握房東租金所得的來源。
囤房稅主要是根據持有住家用非自住房屋的戶數多寡，利用差別稅率的方式，讓擁有多屋的房屋所有人負擔較多持有成本，但即使有部分縣市調高了持有多戶者的稅率，但其租金價格的增加幅度卻明顯低於台北市。究其原因，可能與租賃市場供需彈性、社經發展與城市特性等其他因素有關。而目前房屋評定現值相較於市價偏低，亦是可能的重要因素。
目前房屋稅的稅基過低，即使調高房屋稅稅率或採取差別稅率，所增加的租稅負擔仍相對較低。因此，建議未來應著重在房屋稅稅基的改革，修正房屋評定現值的評價方法，以逐步提高房屋稅的課稅稅基至合理基礎為努力方向。
（作者為國立政治大學財政學系教授、社會科學學院副院長與行政管理碩士學程執行長。美國西雅圖華盛頓大學經濟學系博士，研究專長為財政學與個體應用計量。本文節錄自羅光達、韓幸紋、楊子霆（2021），「我國房屋稅轉嫁租金效果之研究」，財政部110年度委託研究計畫。）
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