在住習慣的家中度過晚年是多數人的願望。只是隨著年紀增長，年輕時購入的住家，不一定適合老年生活。有些人的家能裝修無障礙設施，但如果遇到住處生活機能不便、或孩子長大離家後，兩老獨居寂寞，搬家也是個不錯的選擇。
然而，日本房東聽到租客是高齡者時，經常擔心租客的存款是否足夠，害怕房租欠款收不回來；也害怕長輩在房內去世後，房子很難再出租的風險。據報導，日本四分之一的老人曾在租房時被拒。
「附帶服務型高齡者住宅」，不須照護的老人也可入住
日本政府為了保障高齡者照護與居住的權利，2000年後介護保險實行後，推出多種型態的老人之家，但這些設施皆以《老人福祉法》做基石，提供需要「照護」的老人的居住空間。意味著，健康的長輩不具有入住資格。
隨著健康的高齡者越來越多，業者看準這片商機，推出高齡者分租公寓（シニア向け分譲マンション）。公寓內部空間為無障礙設施，同時提供餐飲與安全確認的服務，甚至還有溫泉、健身娛樂設備。不過若想要擁有這些環境，需要以「購屋」為前提，初期即需要百萬資金，讓多數民眾難以入手。
為了保障不需要被照護的長輩的居住權利，2011年國土交通省推出「附帶服務型高齡者住宅」（サービス付き高齢者向け住宅），成為這群體的租屋選項。
法規從「濟貧」到確保「生活空間」
維護高齡者住宅權利的政策可追溯至1951年的《公營住宅法》。當年政府為了保障貧困與身心障礙者的居住權利，興建公營住宅。隨著歲月流逝，入居者進入老年時期，80年代政府開始在公營住宅內增建無障礙設施，並配置生活協助員，提供安全確認、家事協助等。
此時期，高齡者人數增多，不僅貧困高齡者需要政府協助，原本屬於中產階級的高齡者，也遇到房東不願租屋的困境。面對居住權利議題，政府決定開放民間機關經營高齡者住宅，以補足公營住宅的不足。
90年代高齡住宅政策的想法，也從「濟貧」轉向「保障生活空間」。「營造生活福祉空間大綱」中，列出民營高齡者住宅的條件，並設置「高齡者圓滑入居租借住宅（高円賃）」、「高齡者優良租借住宅（高優賃）」的登錄系統，成為國土交通省管轄的高齡者住宅代表。
兼具「確保居住權」與「照護」雙重功能
1994年日本高齡化率已超過14%，社會上意識到居住和照護是併行的議題，高齡社會議題不能單靠社會福利部門解決。國土交通省為了確保高齡者的居住權而設置高齡者住宅，但健康高齡者不僅需要穩定的住所，伴隨著身體老衰，必然需要照護支援。
為了讓國民能在家安度晚年，國土交通省與厚生勞動省合作在2001年推出「確保高齡者居住安定法案」（高齢者の居住の安定確保に関する法律），簡稱「高齡者居住法」（高齢者住まい法），奠定高齡住宅發展的基礎。除了高圓住、高優住外，再加上了提供照護服務的「高齡者專用租借住宅（高専住）」，成了日本民眾知悉的高齡者住宅代表。
高齡者居住法與介護保險法相輔相成，希望利用民間力量導入的高齡者住宅，提供單身、不需要重度照護的高齡者安心的居住空間。然而對民間業者而言，若要投入高齡者住宅事業，必須改裝無障礙設施、也要承擔只靠年金存款生活的入居者欠款等風險，再加上三類型的高齡者住宅規定複雜，實在沒進場的利益。
高齡者住宅不足之下，租不到房的高齡者，只好轉向長照住宿型機構。本來只需要簡單協助或輕症長輩，紛紛申請入住厚生勞動省管轄的「特別養護老人之家」，不僅擠壓重度照護者入住的機會，也浪費國家介護保險的支出。面對迫在眉睫的財政問題，國土交通省與厚生勞動省再度合作，於2011年發布修改後的「高齡者居住法」，將高圓住、高優住、高專住統一為「附帶服務型高齡者住宅」，結合介護保險內新設的「定期巡迴、隨時對應型家訪服務」（定期巡回・随時対応サービス），充實居住、醫療、照護與社區的連結，讓入住者能安心走過人生最後一段路。
補助金、稅金減免、融資，吸引民間投入高齡者住宅市場
高齡居住法修訂後，為了吸引業者投入，列出附帶服務型高齡者住宅的登錄規定，包含內建無障礙設施、提供安全確認與生活諮詢服務、照護人力配置、契約方式等，符合條件者即可申請國土交通省的補助金、稅金減免、融資等服務。
因著政策改變，建設、不動產、鐵道等非長照產業，也相繼開設附帶服務型高齡者住宅。這些產業手頭上有預期興建娛遊設施的土地，因著固定資產稅、不動產取得稅減免、國家資金補助建設改裝費用、加上藍海魅力，轉而踏入這個新型住宅。另外，這些不動產政策也影響到遺產稅的減免，也是附帶服務型高齡者住宅成長的重要原因。
高齡化當中，不僅是高齡者需要住處的問題，長輩去世後，兒女立即面對土地、老屋繼承與遺產稅需要處理。年輕人可能早已離開家鄉，甚至居住海外，面對自己用不到、又遠於交通要塞的不動產，稅理士也會向這些族群提議，將舊址改建為「附帶服務型高齡者住宅」，將此視為節稅方法之一。
在政府宣傳推廣下，吸引不少擁有土地的企業與個人投入附帶服務型高齡者住宅的市場。2012年開設近10萬戶的附帶服務型高齡者住宅，2016年兩倍成長、超過20萬戶。但目前市場趨近飽和，成長隨之停滯，2023年的最新統計為28萬戶。
提供高齡者一個「生活的場所」
隨著上述歷史背景變遷，現今的附帶服務型高齡者住宅簡單來說，就是國土交通省提供「60歲以上高齡者的公寓」。相比厚生勞動省設置的照護機構，附帶服務型高齡者住宅的入住審查容易，房間較寬廣、生活的自由度也較大。
規模而言，雖有超過100戶的住宅，但多數都是29人以內小規模型。平時有人員幫忙領取郵件、做些簡單的生活諮詢，如果需要照護的時候，也可利用與住宅合作的日照中心、居家服務資源。此外，高齡者不只需要生活支援與照護，近期附帶服務型高齡者住宅皆強化與社區連結，補足長輩人際關係的需求，甚至還推出附帶工作的企劃，例如在住宅中種植蔬果，定期對外販售等。
另一方面，需要照護的族群也可以選擇介護型的「附帶服務型高齡者住宅」，配有《老人福祉法》規定下的人員與照護服務規定，就算健康狀況惡化，也能安心的住在原本的房間。只是這型的住宅較少，入住難度高。
持續摸索醫療照護的合作
日本面對高齡化社會的前提，是以高齡者的居住為中心，進而發展醫療、照護、生活支援。而多種高齡者住宅中，唯一由國土交通省管轄的「附帶服務型高齡者住宅」，發想更以高齡者住所為中心，再配置其他生涯所需的服務。同時，面對身體老衰，必然要與醫療與照護合作。然而，跨領域合作也是附帶服務型高齡者住宅面臨的挑戰。
附帶服務型高齡者住宅初期目的之一在減少不必要的介護保險支出，但不少業者卻過度提供照護服務，申請高額的保險補助。另外，雖說房東不能因為房客長期入院解約，但如果房客發生重度失智、甚至有打擾其他住戶行為時，依然必須搬離住處。目前醫療長照業界，也試圖解決的居家重症照護問題。
有安心的居住空間，是所有生活的基石。日本對高齡者住宅、亦可說是不動產的規定，一直都是保證相對弱勢的「房客」。台灣人買房的原因之一是「害怕」老了沒地方住、沒人願意租給老人，讓年輕人面對不合理的高價房價，也只能咬牙買下去！日本政府推出附帶服務型高齡者住宅，舒緩了不少國民的擔憂。至今有超過四分之一的附帶服務型高齡者住宅，也提供臨終照護的服務，讓長輩能安心的度過最後一段人生之路。
「老有所終」不僅是照護問題，更攸關國家基礎建設
數年前我曾遇到國務院的國有資產監督管理委員會帶著一批人來考察長照機構。休息時間不禁好奇地問，為什麼石油、森林產業也會對長照機構有興趣？其中一位董事長回答說，他們手上有些土地，碰上政府對娛樂機構改制長照機構的稅制減免，所以想來看日本的長照機構狀態。那時，我才意識到，長照不只是照護福祉問題，更攸關整體國家基本建設營造。
高齡社會中不止於高齡者的醫療照護問題，從日本高齡者住宅發展可以檢討健康高齡者居住權、甚至反問現今台灣年輕人的居住問題。或許該從根本審視，台灣的房地產現狀，是否能面對未來的超高齡社會狀態呢？
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