帶動改革的火車頭要縮手了？
房屋稅的標準價格，依規定應每3年重行評定1次。但過去的政府考量各種因素，大多僅就轄區內的房屋、路段調整，因此房屋稅的標準價從1982年訂定後，一直沿用下來，導致課稅現值遠低於市價的狀況。簡單的說，以原有規定，一棟大樓房屋稅單價每坪不到2萬元，實際造價卻超過10萬元以上，5倍以上的差距，才會引起「養車比養屋難」之嘆。
因此，台北市最近幾年，針對房屋稅率先提出重要的改革，第一個是從2011年7月起，首創對高級住宅加價課稅（註一）；其次為參酌相關的房屋價格指標，於2014年7月1日開始實施重新評定的新標準；第三是配合房屋稅條例修正，自2014年7月起，對於非自住房屋，會依照戶數多寡，採取差別稅率（註二），希望能讓空屋充分釋出，落實居住正義。
上述作法，其他縣市雖有跟進，但效果就大打折扣。截至2015年12月31日止，台北市與其他部分縣市，調整的幅度並不相同，而以台北市最高。公告調整期間及其適用的起算點亦有差異，比如澎湖縣是以「建造執照核發日」為準，其餘地方則以「使用執照核發日」為準。而且，臺北市是全國唯一採行調高標準單價再加乘（1+路段率）的，對擁有多間房屋者，又採取最高的3.6%稅率。
對新制度的不滿
根據2015年1月14日《蘋果日報》報導，某建商表示，同樣路段、同一坪數之房屋，只因分別於103年7月1日前、後取得使用執照，每年要繳納的房屋稅會相差30 幾倍（註三），恐有違憲之虞。因此，有許多業者紛紛在不同場合──如會見柯P、議會陳情或招商說明會──提出陳情，建議如有未售罄之餘屋，不能以囤房視之；同時如地上權住宅及BOT建案也課以相同稅率，會影響政府招商之推動。基於法律不溯及既往原則，新標準單價應以建造執照核發日為認定時點，並從2016年房屋稅所屬徵期開始適用。
媒體報導，市府高層對上述的訴求，頗表認同，甚至如林欽榮副市長都表示「房屋稅高到讓都更推不下去」，讓巢運開始懷疑柯P的「改變成真」會不會淪為「改變成天真」？
面對業者、議會與NGO的壓力，台北市政府應如何研修，值得關注。因此，本文擬就修正方向提出以下分析與建議：
1.標準單價，應該統一標準
關於執照核發僅差一天、就造成稅率巨大落差的問題，有說法表示應改成從建造執照核發日起算。但我認為這其實是捨本逐末，未能釐清問題本質。
依據《房屋稅條例》第 11 條規定：「房屋標準價格，由不動產評價委員會依據下列事項分別評定，並由直轄市、縣（市）政府公告之：一、按各種建造材料所建房屋，區分種類及等級。二、各類房屋之耐用年數及折舊標準。三、按房屋所處街道村里之商業交通情形及房屋之供求概況，並比較各該不同地段之房屋買賣價格減除地價部分，訂定標準。前項房屋標準價格，每三年重行評定一次，並應依其耐用年數予以折舊，按年遞減其價格。」
以此來看，房屋的標準單價，無論新舊，只要種類、等級及地段增減率相同，理應是相同的價格。但台北市卻因財政部錯誤的行政指導，「重行評定房屋標準單價，僅適用重行評定後新建、增建、改建之房屋」（註四），才造成今天的困擾。解決之道，應該是依照目前的規定，讓各地方政府在評定房屋構造標準單價時，可以視當地實際情形，自行決定其適用原則（註七）。因此，本文建議，應該全面廢止舊的算法，統一在新標準單價之下，考量其耐用年數、折舊標準來調整，才是比較公平的做法。
2.豪宅加價，符合「量能課稅」原則
現行豪宅的計算公式是：
標準單價×（1+路段率±其他各項加減率）×面積×（1-折舊年數×折舊率）×路段率
其中採路段率作為加項的項目，主要是考量到豪宅的價值與其所處路段有緊密關聯性。但也有人提出質疑，認為另外計算路段率有重覆課稅之虞。
本文認為，依據《房屋稅條例》第11條第1項，只要是在房屋種類等級、耐用年數、折舊標準及地段增減率等法定價格因素的範圍之內，考量地方實際情形去制定房屋類型級別的判別標準，區分高級住宅及一般住宅；並於法定事項及合理之範圍內，依相關價格因素分別評定其房屋標準價格，以符合「量能課稅」及「稽徵經濟」，於法即無不合。因此，對法律保留原則及租稅法定主義均無違悖，已通過最高法院2015年4月份庭長法官聯席會議決議，除非大法官宣告違憲，否則，就應給予尊重。
3.都更後變豪宅，不可另創差別待遇
據悉，台北市府有意針對103年6月30日前取得建造執照或已參與都市更新的建築，依建造執照核發日或都市更新事業計畫核定發佈日，使用原來的標準單價；其餘皆依使用執照核發日或房屋建造完成日，認定適用新的標準單價。
本文認為新、舊標準單價不應同時並存，已如前述。而透過都市更新條例的程序完成的新建案，與一般新建的房屋，本來就毫無差異；且依都市更新條例尚有諸多 如地價稅、房屋稅及土地增值稅等的租稅減免，比較一般新建房屋，占盡好處。市府首長，實在不應該為了怕影響民眾參與都更意願、或以推動都更政策為由，再給予特殊優惠。
4.其他建議
關於以BOT或設定地上權開發的房屋，其實際居住者相較於一般住宅所有權人，在經濟上顯然處於相對弱勢，建議參照自益信託房屋的精神，將該使用權人視同房屋所有權人，如在符合自住房屋認定標準時，應准予按自住用稅率課徵房屋稅。
關於建商未售罄餘屋的處理，考量起造人興建住宅房屋，主要的目的是銷售，可增加房產市場的房屋供給，待售期間也不能就說是在囤房；並且，起造人新建住宅房屋，從取得使用執照後到設立房屋稅籍、起課房屋稅的期間，理論上即使售出也無法交屋。故應該可以讓一定期間內（不能超過1年）未售出或未點交的空屋，按照2%的稅率課徵房屋稅。若逾期未售出，則按非自住的差別稅率課稅。
整體而言，房屋稅制改革，是持有稅改革之一環，新制實施未久，如不當修正、走回原點，恐怕與落實居住正義、租稅正義的精神有悖。但若因新制而牽連無辜者，也不應當。本文認為應該有適當、合理的調整，才能符合「量能課稅」之美意。
註一：原採逐「棟」後改按「戶」認定，以建築、外觀豪華、地段絕佳、景觀甚好、每層戶少、戶戶車位、保全嚴密、管理週全等八大標準，且房地總價8,000萬元以上、每坪單價100萬元以上或每戶面積達80坪以上，及每棟房屋符合上述要件之戶數達70%以上者，列入高級住宅，按其所處地點之路段率加價課徵房屋稅。亦即，高級住宅之房屋現值＝核定單價【即房屋構造標準單價×（1＋路段率＋各項加減項之加減率）±樓板超高、偏低價】×（1-折舊年數×折舊率）×街路等級調整率×面積。
註二：2014年6月4日公布生效，修正重點為自住或公益出租人出租使用之房屋，按稅率1.2%課徵，其餘非自住之住家用房屋法定稅率由1.2%至2%提高為1.5%至3.6%，另將供私人醫院、診所及自由職業事務所使用之房屋稅率由1.5%至2.5%提高為3%至5%。主要是提高非自住房屋之稅負，台北市納稅人持有非自住房屋在2戶以下者稅率為2.4%；持有3戶以上者稅率為3.6%。
註三：經分析，103年7 月1 日以後取得使用執照之高級住宅，按新標準單價假設以平均漲幅為1.6倍、路段率加價300％，且以持有本市非自住房屋3 戶以上適用3.6%稅率（是原稅率1.2％的3倍）計算之房屋稅額，與100 年7 月1 日未實施高級住宅加價課徵房屋稅以前，採舊標準單價且適用1.2%稅率計算之房屋稅額比較（160％*300％*300％=14.4倍）之結果。
註四：見財政部99/02/26台財稅字第09800596590號函。
註五：財政部2014.11.05台財稅字第10304636460號令規定，參照房屋稅條例第6條、第9條至第11條及第24條等規定，房屋稅徵收率及徵收細則均由各直轄市及縣（市）政府自行訂（擬）定之規定，各地方政府評定房屋構造標準單價時，得視地方實際情形自行決定其適用原則。而不再適用99/02/26函。
（作者為中華民國地政士公會全聯會榮譽理事長、德霖技術學院不動產經營系兼任副教授）
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