都更一直以來是各地方政府的重要政策之一，尤其在發展密集的直轄市，更是刻不容緩。去年，新北市長侯友宜祭出「都更三箭」，日前被質疑是否又為圖利建商的招數。這種想法很自然、很直觀，但也點出了幾個台灣人長久以來對都更很重要的盲點。
揭開都更三箭的神祕面紗
第一箭是以大眾運輸發展導向（TOD）帶動捷運周邊發展。無論是新北市內現有捷運或未來的三環三線、三環六線，周邊的土地可以透過都更來改變面貌。TOD的基本概念就是高密度發展、多功能土地使用、人本交通和盡量控制私人載具。可以想像的是，都更三箭實施後，捷運站沿線可能高樓林立、住商混合使用、人行道串連緊密，路邊停車位銳減。
但我們的疑慮是：即使房屋供給倍增，人民會不會依舊買不起？
答案是：會。老舊房屋透過重建、整修翻新，價格自然會提高。但是，如果為了使住宅皆可負擔（affordable housing）而不做都更，就算人民都買得起，買到的房子都是老舊公寓，生活環境仍舊不良。所以，都更後維持原房價讓人民可以負擔得起，是種不切實際的期望，而這時政府的配套就更顯得重要。例如社會住宅、租金補貼、課徵土地稅抑制房價飆漲，都是在改善都市環境的過程中，讓人民能維持生活水平的配套措施。所以，與其批評都更三箭炒高地價，不如著眼其他政策是否配合得當更有意義。
第二箭是針對道路寬20米的主幹道沿線給予容積獎勵，改變城市風貌；第三箭則針對危老建物，同樣提供容積獎勵和一些協調健檢機制，加速危險老屋翻新，提升居住安全。疑慮在於：容積當誘因發放，適當嗎？
答案是：只要做好總量管制，發放容積獎勵不該是眾矢之的。聽到政府在發放容積獎勵，通常人民會直接聯想到又在圖利建商了！但是，容積其實是一種公共財，關鍵就在於新北市的法定容積率是多少？總量限制又是多少？這些齊頭式的容積放寬有沒有可能超過容積總量，導致土地容受力超標？只要能完整交代清楚，且不違背中央母法，容積獎勵的確是有效推動都更，讓參與者三方都想要的經濟誘因。
都更的好處誰拿走了？
根據內政部營建署統計資料，新北市截至2019年3月，僅完工48件都更案，與台北市的197件相差甚遠。2018年度也僅核定14件，與台北市48件相比，亦是相形見絀。「都更三箭」在這樣的時空背景下出現，顯然是為了提供誘因來推動都更。然而，這些誘因是要給誰的？
當然，政府用無成本容積推動政績、實施者需要有利潤、居民也期望有不動產增值利益，所以一個成功的都更是三方得利的。但我明白，談何容易？
不容易的第一點是：居民總想著「一坪換一坪」。都更的確是有過一坪換一坪的，過去新北市在2012年甚至有「一坪換兩坪」的案例，甚至可以一坪換到1.3或1.5坪，還附贈車位。但那是位於市中心，而實施者總是先吃好吃的，地段好的、市場性佳的、土地管制限制較少的標的，很快就成為熱點被都更了。剩下的地段因為地價不高，權利變換過程中實際估價無法總配回原坪數，於是這種錯誤期待導致人民如果沒有好的價錢，就不願意配合。
不容易的第二點是：對實施者的猜忌懷疑。在自由市場追求資本快速累積的過程中，不動產導向的都市發展是必然的，仕紳化的結果也疏遠了人民與資本擁有者（常是建商、開發商）的距離。尤其2012年文林苑強拆事件後，都更官商勾結的印象更深植人心。但平心而論，尤其在新北市，許多待都更的地區（新莊、三重等）其實都還有素地可以開發，都更的審議冗長、產權整合複雜、前期協調繁瑣，若沒有至少和開發素地一樣的利潤，建商何不直接開發素地呢？是合理利潤還是暴利，當然仍須多方評估。
不容易的第三點是：政策總是操之過急。為滿足居民對都更的期待、建商願意進場的利潤，「都更三箭」提出容積誘因是可以被理解的。但是，綜觀新北市政府對於容積獎勵的作法，例如2018年修正《都市計畫法新北市施行細則》，刪除整體開發地區容積獎勵上限、《新北市推動都市計畫內防災建築再生自治條例》最高給予50%容積獎勵，雖被內政部駁回，但仍可以看出新北市的容積發放缺乏成長管理（Growth Management）的概念。而這種急於求成的政策，也是讓民眾產生錯誤期待，認為容積很好拿、一坪換多坪不難的原因之一。
事實上，都更的推與不推，最主要在於土地所有權人的簽與不簽。所以容積誘因真的都是建商拿走的嗎？這其實是個迷思。
居民要都更，可以選擇自組更新會或委託更新事業機構，而房地分配又可分為協議合建和權利變換。若是由民間自組更新會辦理，當然就沒有建商分一杯羹的問題，而無論是協議合建或權利變換，居民都還是保有協商或公開透明和實施者共享利益的空間。倘若居民抱持「我的房子舊了，政府有義務幫我換新，但我不想出錢不想出力，我也不相信建商」的類似觀念，也不怪都更至今窒礙難行了。
最後，本文章並不為「都更三箭」背書，只是藉此揭示大眾長久以來對於都更的盲點，並期望都更參與三方：政府勿貪求快速、無節制地以容積獎勵作為誘因；實施者應遵循協議合建或權利變換機制、透明處理；居民應積極參與都更，並願意和政府、實施者互相磋商。
要記得：大眾對都更的觀感，決定了都更的成敗。
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