圖片來源:livehunter1Livehunterhunter@flickr, CC BY-SA 2.0

上週,台北東區黃金路段爆出Swatch撐不住170萬元月租而吹熄燈號的消息,引發政府和人民反思近幾年來東區店面的出走潮和空置問題。藝人羅霈穎也在臉書表示:「柯市長讓台北復活吧讓東區起死回生吧!我們也想像高雄一樣的熱鬧……」

然而,究竟東區沒落的根本原因是什麼?而羅霈穎借鑑的高雄,呼籲開放中資買房地產的口號,是否真的能提振都市經濟呢?

被房價掏空的東區

如果問起為何東區現在冷冷清清?我想,房價和租金是最主要的原因。

最早從2013年起,東區黃金路段的「頂呱呱」因房東將每月租金從80萬一口氣調漲至180萬而黯然熄燈,引發社會譁然,之後東區陸續出現許多店鋪倒閉、空店面求租求售的情形。房東不願空置,寧願以租金的7至8折短期出租給特賣會業者,使得東區現今淪為各種短期租賃的「特賣一條街」。

然而,為何品牌不願進駐東區店面?首先當然是由於東區普遍店租太高。大多數房東認為倒店只是個案,寧願花時間成本等待下個租客進駐,也不願降價求租、破壞行情。且據調查,東區店面的房東有很高比例並非長居台灣,而是由二房東甚至三房東代為出租,租金層層堆高,導致房租居高不下。再者,網路購物成為主流消費模式,實體店面經營逐漸式微,加上房租壓力,廠商設立實體店面意願大幅降低,才有現在東區冷清的景象。

另外,台北市政府將發展重心轉向西區也有影響。北市府近年無論交通、燈節活動等,都在西區有重點規劃,且在M型化日趨嚴重的社會,人潮自然轉向食、衣、住、行、育樂單價較低的西區。西門商圈店面坪數小、租金較低廉、租客負擔輕,且商圈規劃較具整體性,更有「房東自助會」密切追蹤業者對租金的反應和接受度,這種「商圈共榮」的管理組織留住了不少業者,也是東區值得學習的。

引進中資炒房的暗潮

去年12月,高雄市長韓國瑜上任不久旋即喊話,要爭取「放寬中資投資高雄、並購買房地產」。此言論掀起正反激烈論戰,也有部分人認為開放中資來台投資房地產,是讓台灣恢復榮景的處方箋。

事實上,台灣目前法規上並沒有限制中資來台購買不動產。2002年台灣加入WTO後,政府為了履行市場開發的承諾,開放了中資來台投資政策規劃。根據《大陸地區人民在臺灣取得設定或移轉不動產物權許可辦法》,中國人自2002年起,早就可以在台灣買屋。但由於購屋限制重重,除「貸款最高5成、一年最長居住4個月、3年內不得買賣」的「543條款」外,更有2014年增訂的「每年土地13公頃、建房400戶,長期管制為1,300公頃、2萬戶房屋」的總量限制,以及2015年「同棟或同一社區大陸業主不得超過總戶數10%」的嚴格規定,致中資對台房地產市場興趣缺缺。

然而,仍有許多中國企業引入大量資金投資台灣房地產。如2010年中國最大鐘錶零售亨得利集團就以外資名義斥資9億元,買下忠孝東路四段的安泰銀行忠孝分行店面,5年後再以12億脫手,獲利3億。而一般住宅部分,截至2017年也有287件,說明在目前嚴峻的限制下,台灣房地產仍對部分中國投資客有吸引力。

這部份的主要原因可能在於:相對於中國一線城市,台灣的平均房價低上許多。另外,中國人民在國內僅有「土地使用權」而非「所有權」,中國政府長期以來也沒有明確規定使用期限(僅地方法規有相關規定),依《1990年暫行條例》規定,只要使用權期滿後,國家就可以無償取得。這種在國內置產的不穩定性,也促使了中國的餘錢往海外投資。所以,在中國依然管控人民財產權的情形下,台灣若大開方便門,中資必然大幅入侵。

當然,中資早已流入許多國家的不動產市場。以馬來西亞為例,總理馬哈迪就曾公開表態:「不歡迎中國大量移民在馬來西亞置產,這會把我們擠進森林。」因為中國新建房屋的價格高,馬來西亞人大多無法負擔。另外,北海道被中資購買的面積已達25,000公頃,幾乎快超過整個台北市,許多重要的農、林、水源用地都遭到中資收購,不僅房價飆漲,連食安等社會問題都大受影響。更別提香港的房價更是逐年飆漲,平均房價到一坪280萬台幣,更有20多萬的居民居住在僅0.6坪的牢籠裡。

雖說韓國瑜無權針對全台灣喊開放,且目前也只是在口號階段、無明確指出開放的方法和尺度,但此主張方向實不足以讓高雄成為台北仿效的標竿。

政府如何因應房價泡沫

在自由市場的運作下,不動產的供需和價格都非政府可以一手掌握,但政府仍有義務預測並保障弱勢的「居住權」。首先,因應高房價帶來的無殼蝸牛問題,「社會住宅」是被認為能保障經濟弱勢居住權的良方。但以台北市為例,柯文哲在第一任期4年內承諾的2萬戶社會住宅已經跳票,更遑論兩任期總共8年5萬戶的政見,可能也不樂觀。

社會住宅在台北市難推的原因,除了許多居民帶著偏見視社會住宅為「鄰避設施」外,更多障礙出現在建地難覓。所以除了社會住宅外,增加「包租代管」的誘因、提供「分級租金補貼」也正是在房價泡沫市場下,政府維護居住正義的方法。

雖然「房地合一稅」針對買賣價差越高者課徵較重的稅,已嚇阻不少投資炒作行為,但也增加許多屋主延長囤房期間、待價而售。因此,台北市仍有逾6萬的空屋。若要有效壓低房價,我們可以參考日本的「空屋對策特別措置法」,即所謂「空屋稅」。日本針對一年內出入、用水、用電、用瓦斯的紀錄,以及房屋外觀、衛生和安全性等評量,對特定房屋有租稅優惠,而被認定為空屋者,不僅優惠全被取消、增加3至4倍持有成本,更有可能被政府強制修繕、拆除或罰款。如此蘿蔔和棒子並用才能成就有效的都市政策。

最後,自由買賣的不動產市場失靈,很大的原因在於投資者的起心動念,無論是電視節目或公眾人物公開鼓吹民眾炒房,或視房地產轉手買賣賺錢為聰明理財的觀念,都可能是加劇房價飆升的幫兇。「房子是拿來住的,不是拿來投資賺錢的」這個觀念才應該是值得社會重視的。

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英國曼徹斯特大學與台北大學雙碩士,主修不動產、都市計畫,英國皇家市鎮規劃協會會員(RTPI)。曾遊歷歐洲逾30個城市,善於觀察比較各城市的規劃與風格。關注都市更新、不動產、社會住宅等議題,曾任職於英國市鎮規劃公司並發表多篇論文於國際研討會。
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