去年在獨立評論發表過一篇標題為〈重劃區賣壓深度探索〉的文章，以102年度營建署的低度（用電）住宅調查，以房屋空閒率分析各焦點特定開發區賣壓。透過近期的更新的資料，就可以利用動態的資料觀察特定開發區的發展情況。由於政府在資料公開上有相當程度的時間落差，就資訊即時性而言有些落後，但對於目前混沌不清的特定開發區狀況釐清仍是有相當的幫助。這種文章對一般讀者是很生硬，不過為了能作完整的資訊表達，作者儘量不要進行太多的說明，讓關心這部分的讀者自行由數字進行判斷。
由住宅存量變化分析開發區需要人口
我們一樣透過營建署以用電資料所調查住宅低度使用率（以下簡稱空閒率）進行分析。本段以特定開發區住宅存量變化進行分析，如表1所示。總量變化可以分析特定開發區在一個年度所增加的住宅需要多少的人口進住；比例變化則可以分析該特定開發區成熟階段，比例越高，代表開發仍方興未艾，成熟度越低。在表1，林口新市鎮、淡海新市鎮、新莊頭前市地重劃區是總量增加最多的前三名，分別增加4,096戶、2,489戶與1,288戶。我們假設一戶的人口數為2.5人，林口新市鎮一年增加的住宅量，就需要一萬人進住，而新莊頭前市地重劃區也需要3,000人以上，區域的引力必須相當足夠才能快速地帶來這麼多人口。需要的人口數看起來似乎不多，但是大家如果新北市這一年戶籍人口的增加數才11,889人（3966818-3954929），就知道壓力有多大。至於發展成熟度來說，新莊頭前市地重劃區、新莊副都市中心市地重劃區、高速鐵路桃園站特定區成熟度最低，一年住宅總量增加率高達40.97%、38.28%與24.04%。從正面解釋可以說發展機會很大，由另一個觀點來看，生活機能要跟上，需要比較長的時間。
特定開發區整體住宅空閒率分析潛在賣壓
不分屋齡的整體空閒率，可以視為潛在賣壓的訊號，也可以作為開發效率的參考指標。名嘴經常點名某些特定區的賣壓，但是開發是動態的，隨著時間的經過，空閒率也會跟著改變。表2為特定開發區整體住宅空閒率變化，其中高速鐵路桃園站特定區與新莊副都市中心市地重劃區的發展是較令人憂心的，住宅空閒率不但高達45.6%與39.6%，也就是高達4成以上的住宅是空閒的，而且空閒狀況是處於持續惡化情況，分別增加了3.8%與10.7%；新莊頭前市地重劃區雖然住宅空閒率，雖然也高達37%，但是已經減少了8%。至於一般人常提到的新竹縣竹北都市計劃地區與三峽北大特區住宅空閒率則是已經穩定在10%左右，尤其是三峽北大特區一口氣降了6%，初步賣壓算是緩解了，開發效率也算達成了。相對要面對的問題反而是人口進駐後，當地道路、公共服務、生活機能等是否可以因應快速增加的人口問題。
新成屋住宅空閒率分析新屋市況
對於建商來說，新成屋的空閒率與其銷售價格與銷售率息息相關。表3為特定開發區新屋住宅空閒率變化，其中新莊副都市中心市地重劃區新屋住宅空閒率仍高達62.4%，可安慰的是下降幅度高達13.9%，不過連續兩個年度新屋住宅空閒率都是居高不下，顯示並非單一年度現象。高速鐵路桃園站特定區、高雄市凹子底農業區（農十六）與高雄市美術館區這三區的變化就很值得密切觀察，新屋住宅空閒率不但都在五成的水準，而且還有顯著的增加，是否新屋供給過快是有待觀察。另外值得觀察的是竹北特定區的整體住宅空閒率雖然很低，但是新屋空閒率快速攀升至34.2%，新屋空閒率幾乎翻倍，需要更細部的分析是單一大案效果還是一般性現象。
屋齡6-10年住宅空閒率分析房屋存貨問題
部分特定開發區比較讓人擔心的，是新屋的空閒率居高不下，有可能導致長期空置的情況，此時屋齡6-10年住宅空閒率就是重要的觀察重點。表 4為特定開發區屋齡6-10年住宅空閒率變化，其中新莊頭前市地重劃區、高速鐵路桃園站特定區、新莊副都市中心市地重劃區屋齡6-10年的新古屋仍有高達兩成以上、甚至三成以上的住宅空閒，顯示過度供給的狀況有可能由新屋蔓延至新古屋，最好能先減緩供給量，讓既有的空閒住宅有去化的空間，價格上也比較容易得到支撐，不過要手握大筆土地的開發商忍住不開發，在未來市況不明的狀況下，可能有相當難度。
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