重劃區賣壓來源
台灣目前土地利用的最大矛盾在於明明台灣人口成長停滯，然而各縣市政府仍然推出大量的重劃區，供給出大量的新屋。雖然這些重劃區也不負眾望，引領著房價不斷攀升，但是市場上對於重劃區這些櫛比鱗次新屋是否有實質居住需求，一直都存有非常重大的疑慮。然而缺乏統計調查的情況下，市場上的疑慮終究抵不過開發商砸下銀彈發動的文宣攻勢與投資客的貪念，讓這些重劃區的新屋仍然源源不絕的供給出來。如今當台灣的市場慢慢走入空頭的時候，這些重劃區時否有實質居住需求，成為測試賣壓的重大關鍵。
重劃區賣壓的來源可以分為兩種，該地區新屋的空閒率與整體房屋的空閒率。為什麼要做這樣的區分？主要原因是這些重劃區新屋的開價通常比較高，購買者往往是外來的居民；而原本的居民是居住在有一定屋齡的中古屋中。在不同的次市場化劃分下，兩者的賣壓截然不同。102年度營建署的低度（用電）住宅調查，以專案方式針對各焦點重劃區進行房屋空閒率調查，非常有參考性。（以重劃區為空間尺度僅執行這一次，以後不會再執行）。
雙北首購族導向重劃區的賣壓分析
我們透過營建署以用電資料所調查102年度低度使用率（以下簡稱空閒率），來分析一下一些重劃區的賣壓。本文這段先分析首購族經常購買的重劃區的賣壓。我們檢視一下表1，雙北首購族經常進場購買的重劃區的住宅空閒率。其中淡海新市鎮的狀況最為嚴重，整體住宅的空閒率為28.1%，已經遠高於整體淡水區14.75%；建商在該區域大量搶建新屋的結果，造成新屋的空閒率高達31.9%，無論新屋與中古屋的賣壓都很沉重。至於淡水竹圍（捷運紅樹林站周邊）、淡水都市計畫區（捷運淡水站周邊）、林口新市鎮一般中古屋的空閒率約在12%至13%，雖有賣壓但相對有限；相對新屋的空閒率都在20%以上，林口新市場更高達27.4%，這些區域的購買者需要多加留意。三峽北大的特區無論整體住宅空閒率與新屋空閒率都在16.8%，不管屋齡新舊，賣壓都是中上的情況。
桃竹特定區的賣壓分析
這些年桃竹地區因為高鐵與竹科帶來許多的房屋供給，這段就針對這幾個區域進行賣壓分析。表2列出桃竹地區特定區域的房屋空閒率情況。其中媒體一直非常矚目的桃園青埔站，整體住宅的空閒率高達41.8%，新屋的空閒率高達56.4%，房屋空閒率在沒有辦法改善以前，盡量避免投資這個區域。至於新竹斗崙與竹北地區，都是有竹科的自助性需求支持，整體房屋空閒率只在10%左右，尤其是竹北都市計畫區僅有8.8%，低於竹北市11.75%；但是斗崙的新屋空閒率還是達到26.3%，新屋賣壓較重。高鐵新竹站的賣壓與北大特區類似，都是在中上水準。
新都心賣壓分析
各地方政府非常喜歡創造新都心或是副都心，這些新的都心儼然成為豪宅的聚落。價格與周邊其他住宅有重大落差。如今房市風向轉變，這些豪宅聚落也該重新檢視。表3是各地新都心的住宅閒置率情況。其中新莊副都心與頭前重劃區的房屋空閒率較高，這兩個區域於102年底新屋才陸續交屋啟用，空閒率會比較高，但是新屋空閒率分別高達76.4%與46.7%，還是較難接受。新板特區整體住宅空閒率高達16.3%，新屋空閒率高達20.4%。遠比所屬行政區之板橋區5.36%高出太多；台中七期重劃區也有類似的情況。新板橋車站特定區與台中七期重劃區已經開發了一段時間，這樣的數值水準恐怕難以支持過高的房價。至於高雄兩個豪宅聚落，都是有新屋空閒率太高的麻煩（全部超過三成），如果是中古屋可以考慮，高價新屋要進場的需要再三思。
善用政府統計資訊，透視市場狀況
住宅法公布後，營建署其實在住宅統計資訊做了很多的努力。只是一般民眾不懂得如何善用它，新聞記者又偏向倚賴新聞稿或記者會的問答，許多能反映市場狀況的資訊都被遺漏掉。下一篇我再從別的角度切入，做深入探討。
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