閒置房屋處理須對症下藥
大家看到台灣有這麼多的閒置房屋時，我們腦海中一個斗大的問號就冒了出來，大部分的閒置房屋屋齡也不高，也不是在太偏僻的地方，為甚麼屋主不想辦法利用。出租也會有點租金收益，不然借給無殼的親朋好友住一下也好。如果不知道閒置的原因，很難真正的去解決問題。
營建署所做的低度使用住宅調查，它的精確性非常高。因為這個調查取得了全國用電、房屋稅籍、地政登記、戶政資料，勾稽起來做分析，只有很少數地址資料殘缺很嚴重的才用統計推論，所以沒有一般調查容易發生樣本過少或抽樣無法代表母體的偏誤。營建署所做的低度使用住宅調查只有兩個問題，第一個是低度用電度數認定是否過低（目前已60度為基準，目前高耗電電氣很多，很容易超過）；第二個問題是受限於研究經費、無法派人到現場，沒辦法知道閒置的理由（台灣雖小，但房屋眾多，真要現場查勘，所需經費非常驚人）。
目前統計調查很難真正輔助政策還有一個很重要的因素，就是個人資料保護法的限制。政府明明知道哪些屋主在閒置房屋，完全無法採取任何方法進行協助與輔導。連發給信給屋主進行政策宣導，比如說如果願意提供房屋租賃就給很多補助，這樣的作為都不可以。這讓解決台灣住宅閒置問題出現很大的問題，不能對症，無法下藥。
這篇文章只能就一些統計值，間接的去了解住宅閒置的原因。
一人多屋，房屋閒置率飆升
造成台灣住宅閒置率過高的可能原因來自許多人擁有多屋，現在租金報酬率偏低，房屋管理困難，在有土斯有財的觀念又不願出售，自然造成房屋閒置。我們一樣透過營建署以用電資料所調查102年度低度使用率（報告書全名:102年度「辦理低度使用住宅及新建餘屋資訊統計與發布」委託服務案總結報告書；「低度使用率」以下使用「閒置率」，方便大家理解），來分析一下多屋者的閒置情況。
我們先觀察表1，當一個自然人名下只有一間住宅時，讓它閒置的比率只有8.15%。可是當一個自然人名下有兩間住宅時，其中一宅讓它閒置的比率大幅攀升至22.29%，兩宅全讓它閒置的比率居然還有2.01%。當一個自然人名下持有5間住宅時，其中有閒置住宅的比率已經超過五成，達到52.83%。至於到了持有5宅以上，中有閒置住宅的比率已經來到63.86%。持有多宅不是該受譴責的事，但是持有多宅又將之閒置，就有浪費社會資源之嫌。
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地區設戶人數是閒置率觀察指標
雖然大家都知道，一個設戶籍地不見得是一個人的真正的居住地。但是一個住宅是否設有戶籍與其閒置率有很大的關係。我們來檢查表2，台灣有房屋稅籍無戶籍的戶數有1,926,712戶，占全部戶數27.61%，也就是台灣有超過四分之一的住宅中，是沒有被設戶籍的。而有設戶籍的住宅的閒置率僅有6.46%；未設戶籍的住宅的閒置率高達20.88%。從這個數據我們就可以來分析一個區域的未來發展。以淡水區為例，淡水區100年底戶口數為59,866戶；102年底戶數為65,495，戶數僅增加5,629戶。然而這段期間建商在淡水區的推案卻超過20,000戶以上，明顯的這些新增房屋許多都沒有設戶籍，當然閒置的發生機率就會增加非常多。所以，未來淡水區的房市是否能夠止穩，就看增加的戶數是否能趕上建商的推案量。
去化餘屋是解決閒置新屋的關鍵
當然要解決住宅閒置問題，目前先要避免讓建商手上的待售新屋過多。營建署的低度使用住宅及新建餘屋資訊統計，新建餘屋的定義為屋齡五年內，扣除一季的合理銷售期，在建商手上的尚未出售的住宅。這個定義下所計算出來為「有效餘屋」的概念。屋齡過高的餘屋已經失去市場性，建商不會以推案方式來處理（通常可能透過仲介系統處理）。新建餘屋的增加將直接增加建商的營業壓力，一但新屋的價格下挫，跟新屋比較的中古屋價格壓力也將大增。
圖1是99年第二季至102年第四季新建餘屋的變化。以102年第四季而言，表面上27,838的餘屋量似乎與816萬戶的住宅存量比起來並非太多。一般大眾不知道102年度全國屋齡五年以內的閒置房屋也不過97,972戶，也就是屋齡五年以內的閒置房屋，有28.41%是在建商手上；相較於100年第四季才21,247戶，排除季節因素，新建餘屋的數量是往上推升的態勢相當明顯。新屋閒置率的解決，目前首要還是先解決建商的新建餘屋問題。以今年上半年建商大幅減少推案與停止搶照的態勢來看，看看今年底是否有機會讓餘屋數量止穩。
房屋閒置代表著資源消耗與空轉
即使使用主計處所估計的167萬戶，而以營建署所推算的100萬戶進行估計，假設每戶市值300萬，光是住宅市場就有3兆的資源被閒置。這些資源如能有限運用，即使以2%租金收益率估算，每年就是600億應有租金收益產值就不會被蒸發。政府應當投入資源，採取新加坡空屋調查的模式，也就是以用電篩選出閒置住宅後，進一步進行問卷調查，了解閒置住宅發生原因，才能找到真正解決閒置住宅的對策。
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