等待是有經濟價值的
最近有一個有點聳動的新聞標題「建商陳情奏效 財政局：將調降未售屋稅率」（2015年04月17日，好房網）。就是台北市財政局對於建商手中持有屋齡未滿一年的待售新屋，不以囤房房屋稅3.6%課徵，稅率降到2.0%。這件事其實並沒有在新聞媒體中有太大的發酵效果。只是消息傳出後張金鶚教授投書反對這種做法，認為有礙居住正義的實踐（2015年04月23日，聯合報民意論壇）；花敬群教授則認為這屬於建商的存貨，課以囤房稅有些過苛。這兩位教授都是在國內公認學養超群，對房地產有深入研究的傑出學者，他們的說法都是有嚴謹的立論基礎。所以，我這篇文章只是利用這個話題來談談房地產市場中的一些概念。
如果大家常看韓劇或台灣的偶像劇的話，對我以下亂編的劇情一定不陌生。有一個其貌不揚小家碧玉的女生（通常就是女一啦），一心想要嫁給青梅竹馬有點帥帥壞壞的男生（通常就是男二號）。可是這男二雖然有點喜歡這個女一，可是老是想到外頭闖點名堂，認識個名媛淑女之類的。另外有一個家世不凡、豪門企業之後，又酷又跩的高富帥公子（通常就是男一），身邊一定有一個家世相當、也是豪門之後、相貌出眾的大小姐（女二）深愛著他。但是這個公子就是對這個大小姐毫無興趣，只想逍遙人生。
於是一直等著公子趕快成家傳宗接代的老奶奶，就把公子的生活費扣住逼公子結婚。這時候也許被車撞到、也許失憶、也許被瓦斯桶打到、也許被迫租在一個屋簷下、也許被迫一起工作……男一跟女一就這麼糾纏在一起。當然要加上一些女二很忌妒、男二很後悔的戲碼。這種肥皂劇我看太多了，寫以上文字的時候覺得一直冒泡泡。我必須強調，這種劇情就男女平權觀點來說，有許多值得探討之處，這邊我只是要透過以上的劇情套路讓我們了解房地產中的一些概念。
1. 為什麼男一與男二有對象在眼前，卻不肯結婚？理由就是像在沙灘撿拾石頭一樣，總是覺得後面還更大的石頭等著他。如果結了婚，要離婚實在很麻煩，但是眼前可以繼續等下去。也就是結婚這種決策有一定的「不可回復性」與「可延遲性」。在這種情況下，等待就是很高的價值。學術上認為這跟金融選擇權類似，稱為等待實質選擇權（real option）。所以男一與男二一開始不結婚，就是握著等待選擇權。房地產也是一樣，交易成本相當高，房地產又具備永久性，所以建商購地後、會等待推案的時機、會等待動工的時機、會選擇完工的時點、會選擇出售的時點。建商有許多超額的利潤，都來自善用等待選擇權。
2. 為什麼男一與男二選擇不結婚，女一或女二卻經常很癡情要立刻結婚？這個現象代表等待選擇權在男一與男二手上很有價值；在女一女二的手上卻價值很低，導致她們很想結婚（將等待選擇權執行掉）。這種肥皂劇中，男一或男二通常覺得未來還有很大的不確定性，而且他們行情看漲；而女一或女二通常癡心一片，覺得不會再有任何改變。如果女一女二是熟女時，更容易覺得青春無多，想趕快定下來。
這邊我們可以了解影響等待選擇權的價值有兩個，一個是未來趨勢，另一個不確定性。對男一或男二來說，他們覺得自己身價看漲、還有很多機會，不確定性高，等待選擇權價值就提升，傾向選擇等待（握有等待選擇權）；至於女一或女二也許已過適婚年齡，未來可選對象條件趨勢下降，或是已經認定對方而沒有不確定性，此時等待選擇權價很低，就傾向於結婚（執行等待選擇權）。建商也是一樣，房價上升，不確定高，選擇等待；房價看跌，不確定低，趕快賣掉求現。
3. 為何男一的祖母威脅沒收公子的卡、車、職位、房屋……？如此可以有效迫使男一公子隨便找個人假交往或真結婚...。等持有成本上升的時候，等待選擇權價值下跌，迫使他必須執行。建商也是如此，果果房地的持有成本上升，會迫使他們降價求售。
由實質選擇權觀點看是否降低建商囤房稅
等待選擇權的存在，會讓助長房地產的漲勢或跌勢。當市場往上走、不確定性提高，地主與建商大量握有等待選擇權，促使市場籌碼減少，助長房地產的漲勢與延續房地產多頭的時間；當市場往下走、不確定性降低，地主與建商爭相執行等待選擇權，拋售手中物件，助長房地產的跌勢，讓房地產市場短時間內崩潰。
1. 張金鶚教授的論點中，有一部分提及到，一個房地產從預售到完工已經有很長的銷售期間，不能以銷售為理由要求稅率降低；同時囤房稅率高，可以有使建商儘速出售，有利價格降低。
從實質選擇權來看，張金鶚教授主張建商從購地到開發完工過程中，已經享有很大的等待選擇權了，不需要給予延長；其次，增加建商持有成本，有利於降低等待選擇權價值，降低部分因等待選擇權所造成的房價。最後，建商只要降價就能賣掉，沒有賣不掉而另給銷售空間的理由。
2. 花敬群的教授論點中，這些建商手上的新成屋，是他們正要銷售的存貨，建商已經能賣則賣了，沒有必要再增加他們的成本負擔。
從實質選擇權來看，花敬群教授主張建商已經在執行銷售，並無意握有等待選擇權，應給予他們執行銷售的空間；同時現在房價趨勢往下，等待選擇權價值很低，建商也不願握有。
是否銷售意圖應該是個關鍵
其實兩位教授的論點都非常有道理，其實中間的差異就是建商是否真的有銷售意圖，也就是等待選擇權是否成立。而北市沒有確定此點就直接降稅是有點考慮不周。我過去在研究案中，有三點來確定建商是否有銷售意圖，在此寫寫。當然如果涉及到租稅問題，應該要有更嚴謹的考慮。
1. 一直維持在空屋狀態：如果建商已經拿來出租或使用，當然不構成降稅的條件。
2. 維持在第一次登記的狀態：不自行開發，盤讓他人建案的新屋，如同投資客，當然也不能降稅。
3. 有推案動作與銷售紀錄：當建商不投入行銷費用，無推案公開動作，甚至無銷售紀錄，囤房的意圖明顯。
更深層的房地產結構問題
其實這件事我相信北市已經定案，同時也不會理會我的意見，寫這篇文章目的是藉這個議題，來介紹房地產比較深的學術觀念，同時有兩個的問題需要解決。
1. 等待選擇權是房地產界相當普遍性的問題，應該透過金融制度改革、交易制度改革或租稅改革來降低這個選擇權所產生的問題與衝擊。
2. 我們工商團體、尤其是房地產界，不知道為什麼，上至總統院長、下至財政局長，隨時都可以接見他們，傾聽他們的意見。至於民團與學者，大概連見個承辦人員都要抽號碼牌，不幸的話還會被警察抬走。其實很多議題啟發爭議之處，有時候不在議題本身，而是來自遊說力量顯著不平等，這點民眾越來越無法接受，進而質疑決策的中立性與出發點，我想這是從政官員需要了解並進行改善的，讓各方意見可以暢通交流，有助於減少房地產界與民眾的對立，並健全長期發展。
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