彭明輝:柯P有沒有賞味期?

2015/10/29

德國如何讓空屋率降到4%?擁有完整配套的租屋市場是一大關鍵。圖為德國慕尼黑,黃明堂攝影。

柯P說不打房了,很多人嚇了一大跳,柯P是不是走味了?他是不是靠向建商,放棄居住正義了?

對很多柯迷而言,柯P是永遠的柯P,不需要防腐劑,也沒有賞味期。因為,他們把政治當信仰,把柯P當神,而不是解決現實問題的政治人物。

不過,對於那些理性而不願意輕易放棄柯P的人,的確存在這麼一個問題:「柯P是不是走味了?」他真的值得柯迷繼續崇拜下去嗎?

柯P居住正義2.0,2015昇級版

柯P確實是變了,他不再具有「快人快語」的易解與透明,而是婉轉曲折,語意含蓄,以致藍綠解讀不同,甚至連柯迷之間都彼此吵起架來。

不過,關於柯P最新版的居住正義,應該仍舊有兩點是明確的:他不再只顧無屋者的居住權,會擔心打擊營建業的景氣和有屋者的資產,期望「兼顧所有人的利益」;因此,他把努力的目標聚焦或限縮到「八年蓋五萬戶」的社會住宅,希望可以藉此「讓買不起房子的人至少能租到房子」。

對於這個轉變,那些期待柯P在任內讓房價明顯下降的柯迷,當然怒不可遏;認定高房價違背世代正義的人,更會認定柯P是個大騙子。至於「只求租得起,不堅持買得起」的人,他們還是有機會找到合適的理由去繼續挺柯P。

比較難以理解的是,竟然有柯迷表示:即使不打房,也還有很多種方式可以買得起房子──而且,對此按讚的人數居然遠遠超過其他留言。

高聳入雲的房價如果不降下來,如何買得起房?除了偷、搶、嫁娶有錢人,以及跟爸媽要屋要錢之外,我想不出別的辦法。

5% 社會住宅,就能讓年輕人住得起?

如果柯P提供的數據是正確的,台北房屋自有率七成,再加上八年後也許會順利地蓋出來的5%社會住宅,還有25%的人到底要住哪裡?

要用5%的社會住宅,就讓全國人都住得起,目前只有德國做得到:她的房屋自有率只有四成,社會住宅只有5%,其他55%的房屋屬於各種型態的私人租屋市場──各種房屋合作社擁有5%的住屋,10%屬於專業出租公司,37%屬於小房東。[1] 德國不打房,也不蓋大量社會住宅,而是用複雜的配套辦法活化私有租屋市場,使房屋的閒置率下降到4%。

台灣目前的空屋率高達10%,如果能有效活化私有租屋市場,把空屋率降低到4%左右,確實可以立即解決台北市和全台灣的居住問題。

根據花敬群的研究,台北家戶數共97萬,房屋數共90萬單元,平均每一單元居住1.25戶,以致房屋超額供給高達1.3萬戶至8.5萬戶。如果未來可以順利蓋成五萬戶社會住宅,並將空屋率維持在4%左右,台北的房屋超額供給仍將高達2.3萬戶至9.5萬戶,不但有機會徹底解決居住問題,還有讓房租下降的空間。

台灣真正的問題是空屋率太高,而非供給不足。而背後的原因是:屋主們的獲利主要是來自於房價的飆漲,租金對他們而言微薄到不值得冒險出租給惡房客;而租屋的人拼命想買屋,不只是擔心惡房東,還怕越晚買屋越買不起。

那麼,德國如何可以讓空屋率降到4%?因為他們有妥善的制度,可以剷除供需之間的障礙;也有多元的房屋市場,可以滿足各種不同社經背景者的需要,並且讓這些市場彼此良性地競爭,而剷除哄抬價格與炒作的空間,使得房價與租金在市場調節機制下穩定地固守基本面。

制度配套完整,就能讓大家都住得起 [2-4]

很多人以為,德國租屋市場發達是因為法律偏袒房客,這是誤會。如果法律偏袒房客,還會有房東願意出租房子嗎?德國的法律與經濟思想是一致的,它們都力求「公平、公正」,絕不偏袒資方或勞方,也不偏袒房東或房客,但絕對不寬容惡房東和惡房客。在法律與制度的保障下,房東和房客都不怕「遇人不淑」,敢放心地出租和承租,這才能有效地消除租屋市場的首要障礙。


德國街景,黃明堂攝影。

其次,他們設法讓租屋市場多元化,從豪宅到低價的社會住宅,品項俱全;從大型租屋公司、小房東、非營利的合作社,到政府的公宅,彼此競爭且互補,從而在互補中滿足各種差異性的需要,也在競爭中引導價格降到基本面,而消除哄抬、炒作的空間。

當租屋市場的商品涵蓋各種可能的品質、坪數、區段和價位,而合作社的房子又可以先租後買(並以租金抵扣屋價)時,售屋市場的價格就會被拉到合理水準來跟租屋市場競爭。因此,許多跨國研究都認為,德國房屋價格可以維持四十年不變,主要因素並非5%的社會住宅,而是遠比全球各國更發達的租屋市場。

為了發展私人租屋市場,德國鼓勵有錢人長期持有多餘的房屋並出租;因此,只要你的房屋持有時間超過十年,不管是否自住,也不管是你的第幾棟,售出時都免繳房地產所得稅。反之,為了抑制房地產炒作,一棟房子的持有時間如果不到十年,出售的時候就要繳15%~42%的房地產所得稅。如果是「房地產專業買賣者」(五年內至少賣出三棟房子,不管房屋持有時間多久),則會被課以4%~20%的營業稅。

很多人批評台灣的房屋稅率太低(台灣約0.1%,美國是1%~3%),其實房屋持有成本太高的話,並不利於房客和租屋市場的發展,因此德國的房屋稅率也只有0.25%~ 0.35%。

因為租屋市場的發達,以及對炒作房地產者課以15%~42%的房地產所得稅,所以德國房價很穩定,過去四十年來一直都保持在「1970年房價 ± 10%」的超級穩定範圍內,堪稱世界奇蹟!

在這樣的制度下,不會出現「只售不租」或「不售也不租」空屋。空屋的損失包括每年2%~3%的折舊率,銀行的利息,房屋稅與土地稅等持有成本,有時候還要包括大樓管理費與維修費;反之,如果租出房屋,就有機會用租金彌補這些損失,甚至還有盈餘,何樂而不為?況且,德國稅制還規定,如果房屋出租,可以將房屋折舊率列為支出,以減免累進稅裡的所得稅負,這又是額外的吸引力。

藥材藥方俱全,只缺藥引

解決台灣居住問題所需要的硬體建設,其實早已齊備,缺的只是完整的法令和制度配套,以及實踐的決心和能力。

假如柯P有辦法借鏡德國而設計出完整配套的租屋市場促進制度,並通過各種管道說服國人和兩黨,八年後全台灣不但人人住得起,而且租金與房價恐怕都會遠比今天還低,根本不需要打房。

你試想想,台灣現在的房價早就超過各種泡沫指標,只要政府戒除拉抬屋價的惡習(浮濫的公共建設、超多的高鐵站、多到荒唐的院轄市等),房價自然會逐漸下跌而回歸到基本面,根本不需要打房。

只要房價長期凍漲,屋主就不可能再靠房價增值來彌補折舊率與銀行利息等損失,因此連豪宅都必須努力出租以求損益平衡,各種物業管理與租屋仲介將會興起,而政府只要立法保障各方權益並排除市場障礙即可。此外,在房屋早已超額供應的現實情況下,租金自然會因市場機制導引而下降,使得租屋遠比買天價的房屋更划算。

一旦租屋市場品項多元化,從社會住宅到豪宅都一應俱全,而且房東和房客的權益都受到周全的保障時,房客與房東將不再是社會地位的象徵,而只是一種個人的偏好和選擇──在德國,年輕人為了配合自己和情侶(配偶)工作地點與上學地點的變遷,偏好租屋以保持遷居的彈性;老人則因工作、配偶與居住地點穩定,因而偏好購屋。

在這樣的社會制度與氛圍下,台灣人就有機會擺脫屋奴的命運,把資金投資在新興產業上,創造更多的工作機會。

德國的巧思與台灣的迷思

取法外國要考慮到國內外現實條件的差異,盲目抄襲只會治絲益棼,越理越亂。譬如新加坡的組屋模式就不適合台灣:新加坡的土地85%是國有,而且政府有權徵用私人土地;但台灣的公有土地僅25%,且沒有新加坡的公積金制度。

模仿荷蘭的大量社會住宅也沒必要,因為台灣的現況是房屋供應過剩,而非供應不足──只要徹底剷除供需之間的人為障礙,激化房屋市場良性的多元競爭,就可以活化既有房屋的利用率,利用供應過剩的買方市場引導租金與房價循環下降。


德國柏林,邱劍英攝影。

台灣人在美國新自由主義的誤導下,偏執地認定政府必然貪腐,公務員必然庸懦無能,而現實世界裡的市場永遠是完美的。德國政府卻深知現實世界裡升斗小民被大財閥壓榨的無力感,以及資訊不對稱和不完全競爭下企業間的不公平競爭,因而用創意和巧思去規範、引導和創造新的市場機制,讓市場為社會主義的目標服務,而不是為齷齪、野蠻的原始慾望服務;而且,政府只用極少的資源,就可以四兩撥千金地調度龐大的市場資源。

在早期房屋供應不足時,德國政府並沒有籌措鉅資去蓋大量的社會住宅,而是用有限的補貼改善私人租屋市場的獲利率,從而引導私人資金進入租屋市場。合作社也是德國政府輔助下發展出來的另類市場,它兼具非營利和反應市場需求的優點,成為公屋和營利性市場的競爭者;而且合作社成員可以先租後買,房價可用繳過的租金抵免,突破「存款不足買不起,繳了租金後更難存錢買房子」的兩難。

德國政府不只是在「解決市場失靈」,還以創意追求「如果既有市場讓人不滿意,我們就想辦法創造出新的市場,來跟舊的市場競爭」。

美國人把市場當神來膜拜,卻從來不去管現實世界裡的市場機制跟課本裡的市場機制有多大的落差;馬克斯把市場當邪神,一心只想消滅它;但是德國人把市場當野生的大象,以制度來馴服它,讓它為選民所渴望的社會發展目標服務。

假如馬克思晚生80年,在柏林大學聽到Walter Eucken的課,或許他會跟著Walter Eucken搬去弗來堡大學,成為 Ordo-liberalism 的健將。

柯P走味了沒

這個問題的答案因人而異,看你對「居住正義」如何理解,也看你當年為什麼把票投給柯P。

住者有其屋才算是居住正義嗎?不必然!我比較喜歡「先租後買」的政策,甚至也不排斥「只租不買」的政策,因為上軌道的租屋市場有機會改善當代社會嚴重流失的一些功能──當代社會有許多孤單的老人和流離在外的年輕人,使得許多仰賴傳統家庭組織的社會功能嚴重地退化,租屋市場的發達比售屋市場更有機會縫補這些殘缺的社會機能。

日本許多村落嚴重地老年化,數十年聽不到嬰兒的哭聲和小孩的嬉鬧聲。有個村子決議將閒置的農舍和農地免費出租給年輕的夫妻,結果一對夫妻從城裡搬進這村落,並生下一個嬰兒。全村的老人老婦有空就帶著自家農產品過去串門子,甚至幫他們做家事,協助照料嬰兒,全村因而重新拾回歡樂,而這對年輕人也擺脫城市裡的冷漠、勢利、疏離和喘不過氣來的職場壓力。

柯P向財團妥協了沒?言之尚早。市長如果不能超越統獨與藍綠,絕非市民之福;市長如果真有能力不犧牲居住正義,又兼顧經濟與市民財產權,當然更好。

比較重要的問題是,柯P有沒有能力聽取正確的資訊和建設性的建議,讓他可以在更寬廣的視野下做出更有智慧的決策? 

譬如說,跳tone的柯P,有沒有能力掌握到德國制度嚴謹的系統性精神?自負的柯P,有沒有耐心去探究德國制度的精髓與配套的巧思?人事爭議不斷的柯P,有沒有識人與用人之能?

別的不說,從「不打房」惹起爭議到現在,柯P身邊的謀士應該已經積極研擬過對策,但是柯P的談話卻一直集中在社會住宅,沒有更進一步的配套。他到底知不知道巢運和花敬群的中肯建言和配套?他到底有沒有興趣採納這些人的建言?

此外,他說「一打房,營造業一垮,(台灣)就完蛋了」。這的確會讓人質疑他的經濟學常識──房價在瞬間巨幅暴跌的話,確實有機會引發辜朝明說的「資產負債表式衰退」;但是要說連逐步引導房價回歸基本面都不可以,那不但在經濟學界找不到嚴謹的支持者,甚至連略有常識的人恐怕都會一起搖頭呢![5]

結語

也許柯P可以永遠保持著跟建商、利益團體「以前沒有關係,現在也沒有關係」的清新風味。對於無法忍受政壇長年腐敗風氣的台灣人而言,這已經是一個值得肯定的成就。

但是對於解決居住問題和捍衛居住正義而言,光是維持市長的不腐敗是不夠的。台灣不大,台北市卻不小;要治好台北,不能只靠智商157,還要能知人善任,察納雅言,才能看見問題的完整面向,彙整出解決問題所需要的完整配套。

福特一世聰明過人,卻事必躬親而沒有用人之能,因而市場佔有率逐漸輸給具有現代化企業組織的通用汽車。後來福特二世廣開用人之門,並將組織現代化,才逐漸重拾跟通用爭戰的能力。

柯P的魅力,一部分來自臺灣人對聯考狀元的崇拜。然而解決21世紀社會問題需要的是一個視野完整的團隊,聯考狀元早就已經是過時的產物了。

【參考文獻】

[1] Marietta Haffner, 2011, Secure occupancy in rental housing: A comparative analysis-Country case study:Germany, OTB Research Institute for the Built Environment.

[2] Michael Voigtländer, 2014, “The Stability of the German Housing Market,” Journal of Housing and the Built Environment, vol. 29, No. 4, pp 583-594.

[3] Martin Schneider and Karin Wagner, 2015, Housing Markets in Austria,Germany and Switzerland, Oesterreichische Nationalbank.

[4] Marietta Haffner, 2013, Affordable Rental Housing Produced by Private Rental Landlords, Centre for Comparative Housing Research, De Montfort University.

[5] Gauti B. Eggertsson and Paul Krugman, 2012, “Debt, Deleveraging, and the liquidity trap: A Fisher-Minsky-Koo Approach,” The Quarterly Journal of Economics, vol. 127, no. 3, pp. 1469–1513.

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