就在2019年11月4日，全球所有主要媒體都以斗大的標題刊登：Apple承諾出資25億美元，助陣加州對戰住房難題。
美國是個比較富裕的國家，政府用盡各種方法幫助弱勢族群，降低住房壓力。例如對金融機構及建設平價住宅的建商給予租稅減免、低價貸款、配合撥款等，鼓勵他們推出平價住宅，或租或賣；同時也直接針對弱勢族群，提供多種補貼措施，如降低利息、補貼租金、甚至直接提供公屋。
即使如此，美國依然還有超過1,100萬家庭，他們每月租金，居然超過收入的50%。很可怕吧！這些人大約相當美國總人口的10%，還不包括被房貸壓得喘不過氣來、隨時擔心房子被銀行收回拍賣的「薄殼蝸牛」及無家可歸的遊民「無殼蝸牛」。
加州是美國最富裕的州，以矽谷為核心的舊金山大灣區，從聖荷西到舊金山的北加州，就是皇冠上的那顆大寶石。然而，他們所面對的情況又更為特殊。矽谷成就了世界上眾多著名的科技公司，例如HP、臉書、谷歌、蘋果等傳奇，創造了巨大的財富，吸引了無數淘金客勇闖美國現代大西部。這當然也帶來了巨大的住房需求。
在加州，蓋房子大不易。設計圖，公聽會，都要經過好幾輪，自然也就限縮了房屋的建造速度。多年下來，住房需求增加的速度遠高於供給。不用念經濟學，都知道房屋價格及租金自然迅速攀升。對於科技新貴倒沒所謂，但是，對於普羅大眾呢？餐廳服務員、清潔隊員、外送小哥怎麼辦？小學初中老師呢？再怎麼努力，工薪收入也打不過高漲的房價。面對這種住房的壓力，僅僅在今年的4～6月，就有3萬居民，被迫「逃離」舊金山。這當然也造成了很大的社會問題及壓力。遊民增多了，市容變差了，小罪變多了，安全感低了，毒品更氾濫，法律、醫療、遊民安置的費用及壓力都變大了。
用聰明分配與投資，建立可以永續管理的社會住宅體系
在這裡發跡、視這塊寶地為家的Apple決心出手。CEO庫克說，穩定的住宅意味著安定、尊嚴、機會及自豪。這裡是我們的家，我們責任深遠，Apple要做解決方案的一部分。經過審慎的研究評估，Apple決定與州政府密切合作，承諾出資25億美元的一筆「小錢」，來協助解決矽谷周邊住房壓力問題。
對於每年賺進500、600億，手上現金（及約當現金）超過1,000億美元的Apple來說，25億美元的確不是大錢。但，即使不是大錢，他也沒打算一次性的捐掉。反而要根據他們的研究，有系統地分幾個方面，以企業思維和市場方法來解決問題。因此這25億美元的分配如下：
1.其中10億美元投資基金，用來增建社會住宅：給州政府及若干市政府一個貸款額度。透過他們與房地產開發商合作，低利貸款，幫助開發商為中低收入戶迅速建造成本低廉的社會住宅。Apple收的是利息，較低的利息。
2.其中10億美元為貸款基金：Apple也與州政府合作，低利貸款給首購族，幫助他們支付頭期款及貸款。主要對象為服務業、學校僱員及退伍軍人。Apple收的仍然是利息，較低的利息。
3.其中3億美元價值的Apple土地做為建地：建設社會住宅，可租可售。
4.其中1.5億美元作為社會住宅建設基金：與地方金融體系例如「矽谷社會住宅信託公司」（Housing Trust Silicon Valley）[1] 合作，支持社會住宅興建。這1.5億美元包含了可寬限貸款[2] 捐贈。
5.其中5,000萬美元捐贈給專業機構，解決當地遊民問題：「目的地：家」（Destination：Home）是一家專門以提供法律、醫療、教育培訓、就業輔導等服務以解決遊民問題的機構，並會對於經濟瀕臨崩潰的家庭進行各項預防措施。這5,000萬美元對他們是很大的財源與鼓勵，
Apple真是聰明。25億美元分出輕重緩急，有系統的聯合各方資源及專業，共同解決問題。真正的捐款只有5,000萬美元，占25億的2%，其餘資金基本都可回收，加上少許利息，資金可以重複運用。這正是影響力投資的精髓。帥哥州長紐森（Gavin Newsom）盛讚Apple這項空前的慷慨義舉，更欣賞Apple的創新策略及系統化的解決方案。他說，Apple這麼做，其實也給矽谷其他公司做了很好的示範與啟發。希望這些公司可以追隨Apple腳步，共襄盛舉。
既解決社會問題，又能在市場上賺錢
Apple的例子，讓我們看到：
1.系統方法，多層次的解決問題：社會問題很複雜，Apple根據嚴謹的研究，同時針對供給面（建屋核准、金融貸款、提供土地、增建社會住宅）與需求面（低利貸款、針對特定對象、減輕購屋租屋負擔）來解決住房緊張壓力，更直指核心，無償捐贈，幫助現有遊民並預防遊民增加。
2.運用槓桿，調動各方專業資源：調動了政府、金融業、營建業以及社會福利服務機構，為了一個有意義的重大目標，各自發揮專長，又相互共同合作。同時大家又能在這過程中各取所需，發展壯大。
3.追求雙底線，典型的影響力投資：既解決社會問題，同時又追求財務利潤。雖然其利潤低於市場利潤，但這正是Apple的「選擇」，至少這部分資金／資源不是捐贈出去，永不回頭，而是可以生生不息，重複運用，照顧更廣大的需要。這種做法非常值得國內慈善機構參考。
事實上，社會住宅是個很好的影響力投資議題。無論對外出打拚的年輕人，或當地的弱勢族群，社會上的壓力與需求非常明顯。除了少數國家特例，社會住宅不能只靠政府，反而非常適合慈善基金會、宗教團體、金融機構、營建業、房屋仲介及管理等組織與政府合作，自行或幫助興建、購置社會住宅，出租管理，活絡社區，幫助弱勢，提升居住正義，增加社會安定與幸福感。
社會住宅的擁有者，無論是興建或購置，補貼部分租金，既可行善，也可增加滿租率，政府也有各項減免及獎勵措施，總體營運收入減少有限，但是保值增值的空間永遠存在。
筆者曾經在義大利中部的古城佩魯賈，住過一個由中世紀修道院改建的學生及上班族宿舍。除了漂亮庭園、參天古木、很好的沈思散步空間外，還有個大大的共享廚房及多功能交誼廳，各國學生各「炊」各調，或聚或散，進行文化美食的交流互動。該宿舍管理良好，窗明几淨，租金也便宜，是我心目中典型的社會住宅，「北漂青年」的理想住所。
其實廣義地說，當年的眷村也是一種社會住宅，既安定了軍心，也活絡了地方經濟，對社會有一定的貢獻。但是，當然算不上是影響力投資。社會住宅不只是蓋一堆房子，還注重社區經營，針對社區內部居民需要提供「支援服務」，讓居民不僅在此居住，更可在此成長。
世界上只有一個Apple，也只有很少數的企業可以承諾25億美元，來做與本業並無直接相關的社會住宅。我們一般小老百姓又能做什麼？對需要巨額資金的社會住宅，如何可以既有功於社會，又能賺取合理利潤？
先舉個美國老牌的社會住宅影響力企業，試著回答這個大哉問。
用企業精神，解決難纏的社會問題
吉姆・羅斯（Jim Rouse）生於1914年馬里蘭州的中產家庭。雖然患了小兒麻痹，但是堅毅鍛鍊，高中時已成田徑明星。只是命運風雲難測，他的父母在一年內相繼去逝。無力償還房貸，銀行收回了吉姆的「家」。
還好有姊姊們的照顧，半工半讀，吉姆先後在聯邦住宅管理局（Federal Housing Administration）做過文員，還在停車場幫忙停車，讀完大學，上了法學院夜校。由於努力、機遇加上自幼的堅毅性格，他成為美國史上最成功的地產開發商之一，在美國東岸開發管理過大量的購物商城，也曾專注大型社區整體開發，更曾經從無到有建造了一座城市──馬里蘭州的哥倫比亞市。其後，他重整了許多大都會裡的歷史建築及破敗地區，轉化成觀光休閒購物的市場，例如波士頓的法尼爾廳、紐約的南街海港等，幾乎每次都是引領風潮之作。
1973年春天，吉姆在教會裡碰到三位女士。她們說，附近有兩棟超級破爛的建築，裡面的居民好可憐，生活得毫無尊嚴。她們問吉姆，我們何不買下這兩幢樓，改頭換面，整修整潔，把尊嚴還給住戶？
因為真的懂房地產，吉姆有100個理由拒絕，告訴她們這太困難、太瘋狂，真的沒有辦法。然而不久後，他又在教堂見到這三位女士。她們說，我們搞定了。
他問，搞定了什麼？三位女士告訴他：我們已經付了訂金，買下那兩幢樓房。
吉姆有點被她們的大膽嚇到。更令他驚訝的是她們堅定的決心。幾位女士在教友間集資，把團體取名「歡慶」（Jubilee），支付了不可退款的訂金。她們鐵了心，就是要做。反思他這成功的一生，作為開發商，卻從未真正關注過最弱勢的族群，他們的生活、夢想與機會。吉姆懂得怎麼做，但是這三位女士比他更有心。
吉姆感動了，加入了他們，花了6萬個小時重新整理這兩棟樓，開始了當地社區的轉型，也誕生了日後這家著名的社會企業：「企業社區夥伴」（Enterprise Community Partners）。
Enterprise致力結合各種公私資源、專業能力、資金以及志同道合的人們，共同打造優質且負擔得起的社會住宅及社區，做為弱勢族群的「家」。他們相信，「家」是一切的起點。他們善於與人合作，無論新建或改建，都懂得運用設計及營建科技，力求效率與節約。他們尊重環境，注重節能減碳，講究文化與創意，營造健康的社區。並且針對不同的居民需要，提供不同的社區服務，包括創造就業。
美國社會住宅及扶貧政策非常複雜，各級政府對於社會住宅的投資建造、補貼條件、福利規定都有不同。Enterprise有專門研究政策的部門，負責遊說政府，為弱勢族群爭取最大的資源與利益。他們也很注重培養人才，設立了獎學金，讓年輕學子實際參與社會住宅及社區的規劃設計及服務，希望他們將來成為社會影響力方面的領軍人物。
在大多數人都打算退休、安享餘年的68歲，吉姆與太太派蒂（Patty）攜手，展開了他們人生最大的野心──打造安全、健康、平價的居所，讓每個美國人都有一個「家」。
在為這家公司起名字時，吉姆回顧了他這一生，20世紀的動盪起伏以及自己事業的打拚奮鬥，讓他想起了一種精神。這種精神幫助了美國的成長，度過了二次世界大戰及大蕭條，也是讓他獲致成功的力量。那就是「企業精神」。因此，他為這家影響力企業取名「Enterprise」，企業。
30多年來，他的組織以企業精神與方式，成功在美國50州投資了436億美元，建造了將近60萬戶住宅，幫助了數百萬的弱勢貧民。這當然是個巨大的影響力企業，美國的IA 50[3] 連續4年把Enterprise列入影響力投資的榮譽榜單。
小老百姓也可以做到的事
事實上，Enterprise是榜單上6家10億美元資產俱樂部的一員。這麼大的公司，跟我們小老百姓有什麼關係？
Enterprise的投資資金來源基本有三：1.捐贈，2.大企業的委託管理，3.個人投資。其中個人投資金額有大有小，期間有長有短。例如他們發行了一種債券Enterprise Community Impact Note，最小的單位為5,000美元，最短期限為1年，利息1%，最長10年期，年息3.5%。這回答了我們前面的問題：在社會住宅的影響力投資議題裡，我們小老百姓能做什麼？
事實上，歐美有不少這類專注社會住宅的基金。即使不是大慈善家，又不是大企業如Apple，我們也完全可以投身社會住宅的影響力投資事業。社會住宅是影響力投資很重要的一個主題，可以是公私合作的最佳範例。在應用上可以聚焦在SDGs來評估其社會及環境影響力，並運用「混搭金融」（blended finance）的方式結合各種資源，不論私人或政府、股權或債權、慈善資金或市場利潤，都可以平衡其各自利潤與影響力的追求。我們不妨思考：
1.Apple的例子，可以給我們什麼啟發？可否在台灣複製？誰來做？大企業？慈善基金？宗教團體？或者共同基金？
2.Enterprise的例子，又給了我們什麼啟示？如何集結力量與資源，來開創人生大戲？
3.台灣有哪些民間的社會住宅？無論是新建或改建，集中或分散，出售或出租？
4.對這些私營的社會住宅，政府的角色為何？稅收減免？投資獎勵？財務補貼？提供用地？協助規劃？幫忙籌資？其他？
5.在台灣，民間做社會住宅，有無困難？有無法令障礙？有無信託管理？有無籌資管道？
[1] 矽谷社會住宅信託公司是一家政府認證的社區發展金融機構（CDFI），既與建商合作，也幫助弱勢購房，更有很多協助項目，專門服務遊民，安置遊民。
[2] 可寬限貸款指貸款的部份或全部，在一定條件下可以寬限還款日期、還款數量或利息。
[3] IA 50（ImapctAssets 50）是第一個公開的影響力投資資料庫。目的在連結影響力投資人、企業及資產管理公司。
好書推薦：
書名：影響力投資的故事（國際篇）
作者：吳道揆
出版：台灣影響力投資協會
出版時間：2021/04
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