我的臉書連結了許多房地產相關的電子媒體，這為我帶來了許多生活上的便利，只要打開臉書跟朋友哈啦的同時，順便把一些房地產相關的訊息瀏覽一次。回想年輕的時候，經常得跑圖書館的雜誌閱覽室，紙本翻了老半天，才能得到一點點的資訊，真是不可同日而語。但是這個便利也有副作用，有時一打開臉書，還沒有看到朋友們有趣的動態，倒是看到了一大堆聳動標題的房地產訊息跟非常無聊的業配文。
最近常被嚇一跳的新聞標題就是房價應該跌幾成？從小跌5%到腰斬50%都有。但是真的點進去看這種預測的依據是甚麼？ 可能是限於篇幅與發言地點，目前大多數都沒有看到跌幾成的預測依據，大多只是泛泛的談一些國內外經濟狀況。這個跳TONE跳得太大了。這些人是長期觀察房地產市場的專家，我想他們的預測依據多半是他們過去房地產市場脈動的感受。但這個感受是有點小問題的，就是房地產走了多頭行情非常久了，這段時間物價有很大的波動。如果名目價格真的跌到了他們認為合理的歷史位置，把物價因素扣除後，早就破底了。
念過經濟學的應該都學過古典學派大師爾文·費雪（Irving Fisher）的費雪方程式（Fisher Equation）。他仔細的闡述了，我們目前市場掛牌的那些利率，是名目利率；要扣除通貨膨脹率後，才是所謂的實質利率。引用這個概念，我們現在所看到的歷史房價趨勢，也應該經過物價指數平減後，產生實質房價，再來討論房價。
那我們應該用甚麼物價指數來平減歷史房價？一般習慣使用消費者物價指數（Consumer Price Index，簡寫CPI）。問題是消費者物價指數反映的居民日常生活所消費的產品與勞務的價格，住宅這種有保值增值效果的耐久財是否適用？ 人們購買住宅的目的除了能在其中居住的消費需求外，很大的部分還是基於住宅也有財富的效果，不然的話大家都去租屋就好。所以我比較偏向以反映大宗物資價格的躉售物價指數（Wholesale Price Index,WPI）進行房價的平減調整。透過一段時間的歷史數據，我們也許看得到房價的原始面目與新發現。
未調整物價指數前的房價歷史趨勢
表1是國泰房地產指數中全國可能成交單價之標準房價，藍色上下波動的是原始水準值；紅色比較平滑是8季（2 年）的移動平均線，用來觀測趨勢使用。從這圖中可以看出，台灣這一波房市的多空轉換點是出現2003年Q2，當時紅色的趨勢線開始由下滑轉為上揚，當每坪房價為 14.2萬。接下來是一段相當長的多頭走勢，紅色的趨勢線不但從來沒有下彎過，而且只有在金融海嘯時，水準值才跌破趨勢值；其他即使是奢侈稅、中央銀行的選擇性信用管制都沒辦法讓水準值跌破趨勢值。一直到最近2015Q1才又短暫的跌破一次，但2015Q2又勉強站回趨勢線之上，不過整個趨勢線已經開始走平的。
這段多頭的房價呈現三波段的漲勢，第一段是由2003Q2上揚至金融海嘯前高點2008Q4，每坪標準成交單價由14.20萬上升到18.89萬。金融海嘯後，由於各國均採用了極端貨幣政策與財政政策，所以很快的又刺激房價繼續往上攀升，第二段2009Q4（由此開始趨勢線又明顯上升）至奢侈稅施行前高點2012Q2，每坪標準成交單價由20.25萬上升到26.06萬。奢侈稅打壓其實只有一季的效果，市場很快就發現，在美國QE3無限量超級印鈔機的帶動下，買房已經是全民運動，光是壓抑投機客已經無法控制房價，第三波由2012Q3至房地合一稅醞釀推動與美國QE決定退場前高點2014Q3，每坪標準成交單價由24.80萬上升到29.90萬。
資料來源：國泰房地產指數 主計處。製圖：本文作者
調整消費者物價指數後房價支撐探索
表2是將國泰全國可能成交單價，以2000Q1為基期，將各期的房價平減的結果。也就是將各季度的房價統一以2000Q1的消費者物價水準表達。從2000Q1至2015Q2消費者物價指數上升了17.36%。所以2015Q2的每坪可能成交單價雖然是29.56萬，但是若以2000Q1的消費者物價水準表達，僅有25.19萬。只有在相同的物價水準之下，才能正確的計算出房價的可能支撐點。
如果大家認為美國QE3超級印鈔機的效果消除就是合理房價，房價應該下修15.6%就獲得支撐（25.19萬下修至21.2萬）。如果進一步認為金融海嘯各國之所有財政政策與貨幣政策的效果都應該要消除，房價應該下修27.23%（25.19萬下修至18.33萬）。如果認為20年來的GDP都是虛長，政府所有捷運、高鐵、道路、大型公共建築…..公共投資都是無用，房價就得回到接近20年來最低點的位置，也就是此波多頭的起攻點2003Q2，房價要下修44.02%（25.19萬下修至14.10萬）。到底合理水準多少，大家心中一把尺，就各自解讀吧。
資料來源：國泰房地產指數 主計處。製圖：本文作者
躉售物價指數平減告訴大家的新故事
如果我們使用躉售物價指數平減房價，會告訴大家截然的不同的房價新故事。表3是將國泰房價指數全國每坪可能成交價的原始水平值（藍線）與以2000Q1為基期使用躉售指數平減後價格（紅線）並列。裏面有一些有趣的新故事，顛覆大家對於房價的認知，我分別列示如下。
我想令大家最驚訝的是2014Q1 以來，大家會覺得國內房市走向空頭。但是經過躉售物價平減後，2014Q1之後房市還是處於上升趨勢（22.74萬上升到25.70）。也就是近年來大宗物資價格慘跌，國內房價相對於大宗物資跌幅小許多。這段時間如果持有原油、黃金…..等大宗物資連動的相關金融商品大多損失慘重。這件事可分為正反兩方面來解釋。由正面來預測，房地產相對於其他大宗物資還是相對保值的投資；由反面來看，大宗物資弱勢持續弱勢，早晚可能帶弱房價。
過去大家普遍認為SARS發生時間是國內房地產最弱的時候，但是躉售物價平減後，2000Q1之後，國內房價的最低點是出現在2004Q3（每坪13.75）。從原始值來看那段時間似乎房價緩緩有了起色，事實上大段時間，房價追不上大宗物資的價格，所以躉售物價平減後，反而成了緩跌的趨勢，也就是在當時房地產成為相對弱勢的投資商品。
過去大家認為房價在上升的第一波段（2005Q3至2008Q3），就已經有相當高的漲幅（原始值由15.59萬漲至20.08萬）；但是躉售物價調整後，房價幾乎沒有上漲（13.78萬至14.92萬）。也就是說，這段時間的房價只是隨著大宗物資的價格波動而已。房價真正的漲勢是來自金融海嘯後，貨幣大量進入房市所造成，房價將大宗物資的價格遠遠拋在後頭。2009Q1至2015Q2中，躉售物價調整後的漲幅高達62.65%（15.80萬至25.70萬）。
費雪曾提出貨幣幻覺（Money illusion）這個名詞，一般人只是對貨幣的表面價值做出反應，而忽視實際購買力的一種心理錯覺。我們經常將貨幣面額誤認為就是其購買力；進而認定貨幣的價值是恆定的。房地產是種長期性的資產，受到物價的影響相當大，如果不將物價考慮其中，虛盈實虧的房地產交易將容易發生，一般民眾應謹慎應對。
資料來源：國泰房地產指數 主計處。製圖：本文作者
分享圖文請註明出處，未經本站同意不得轉載
瀏覽次數：6149
