如果有一種遊戲，2300萬人每人出10元，隨機抽出1人獲得全部2.3億元，然後在2,300萬減1人的羨慕眼光中結束遊戲。這樣的遊戲值得玩嗎？
學過統計的人會說，玩不玩都沒差，因為這遊戲預期可獲得的價值就是10元=2.3億*2,300萬分之一。學過投資學的人會說，這遊戲風險過大，正常人不會去玩，只有具備風險愛好特質的投資人或賭徒喜歡玩。
相信有許多人買過樂透彩，用100元或200元賭一下美夢成真的機會。雖然理性的計算結果告訴我們，太認真玩樂透是件傻事，但如果只是偶而為之，金額也不大，樂透其實是一種生活樂趣。
如果有另一種遊戲，每年的獲勝機率只有千分之1.5，獲勝者可以賺一倍，未獲勝者可以繼續玩，或者把機會賣給其他想玩的人，莊家不會沒收押注金額。這種可以連續抽獎只會贏不會輸遊戲的價值，可以用預期獲勝機率（千分之1.5）除以正常報酬率（可假設為5%），得到3%。也就是說，如果參加這場遊戲的人擁有下注100元的權利，這項權利的價值等於103元。
如果擁有此權利的人要賣160元，告訴買家一直等下去就會中獎，穩賺的。我們雖然知道這傢伙是個騙子，但我們也知道一定有人會接受這種交易，因為他看到的是賺一倍的200元，不是投資價值的103元。
更厲害的是，當市場上真的有不少（或一些）人花了160元買下這些權利，其他擁有這種下注權的人們，一定有會開始覺得自己有擁的東西，或許真的蠻值錢的。於是，擁有遊戲權的人開始轉售，有人出150，有人出170，更誇張的出到接近200元，反正賣賣看，頂多讓買家殺點價，這東西可值錢的勒。
這時候也一定有人會試著用130或140元尋找願意賣出的人，再用160或170元轉售套利下去。慢慢的，大家都忘了所交易的東西，只是100元加上只值3元的極低機率可獲利100元權利。反正，這就是市場，有人買有人賣，價格與價值的關係應該如何，似乎是市場說了算。於是，價值103元的東西被炒作到越來越接近200元，市場還把這種炒作出來的泡沫，稱為「都更價值」。
這就是「都市更新一坪換一坪」政見對台北市的貢獻。
過去15年台北市因都更拆除的老屋不到9,000戶，平均每年近600戶。但是整個台北市有「都更需求」的老房子大約40萬戶，所有老屋每年獲得更新改建的機率是600除以40萬，等於千分之1.5。
賣房的人會說，都更一坪換一坪，40坪老房子更新後變成40坪的新房子，台北市區新房子動輒每坪100萬元，所以每坪80萬元，花3,200萬買40坪老房子，未來更新後價值至少4,000萬，現賺800萬，值得投資。於是，台北市的老房子就真的越賣越貴，大家似乎有越來越相信「都更價值」是真的。
正常狀況下房子當然是越老舊價格越低，屋齡差20年房價剩一半
但以今年3月份實價登錄資料卻發現，台北市大安區老舊公寓平均單價約在82萬左右，而大廈住宅單價則是每坪約89萬元。平均屋齡近40年的老舊公寓，只比屋齡大約20年的大樓便宜約8%。而文山區公寓均價約每坪40萬元，大樓約50萬元，差價僅20%。大安區與文山區的公寓與大樓的市場價格比例關係，顯示投資人對大安區公寓會進行更新改建的機率高於文山區。
或許大家不知道，台北市過去十餘年執行都市更新案件最多，近三年都更案件與大安區同樣排名第二的的內湖區，公寓均價每坪約45萬，大樓約65萬，價差約31%，這樣的價格關係看起來就合理許多。然而，近三年執行更新最多的中山區，公寓均價每坪約63萬元，大樓均價約70萬元，價差則縮小為一成。
備註：
1.以2014年3月實價登錄資料計算（刪除價格明顯偏低案例，無明顯偏高案例。）
2.都更泡沫程度計算方式使假設內湖區價格關係合理下，計算其他行政區相對內湖區的公寓與大樓價格比例差距，以大安區為例：24.7%=(182%-137%) / 182%。
台北市各行政區公寓與大樓的價差關係不一，顯示各區對「都更價值」的認知有所不同。如果假設內湖區的公寓與大樓價格屬於較合理關係（以台南市東區與永康區資料計算之價差比例約在30%~35%，但並非表示內湖區房價水準合理），則大安區對老舊公寓的都更價值過度期待所產生的價格泡沫，約占房價的24.7%；文山區約占12.4%，中山區亦高達22.9%。
亦即，一旦市場體認短期內實現都更的可能機率極低時，純粹因為過度期待都更利益所造成老舊公寓的價格泡沫，約為房價的一至兩成。這代表房市一旦反轉，且都更話題退燒情況下，台北市老舊公寓會超出一般住宅大樓的跌幅。
這篇文章想要表達的重點包含以下兩點，首先，都更之所以被認定有極大獲利，是因為市場只看到更新後的結果，沒有看到可能被更新的機率。如果考慮機率因素，其實更新價值只會讓老公寓價格上升約3%，而非貴到接近新屋。我們甚至應該想想，如果真的許多老屋同時都完成都更，那新屋的價格還會這麼高嗎。所以，所謂都更價值其實是個假議題，或者只是個極少數可實現的價值，但一定不會是全面性的價值。
其次，被過度預期的都更價值，已經泡沫化的反應到老舊公寓的價格。一旦市場真實面對推動都更的難度時，公寓價格確實有可能出現崩盤的結果。終究，這是一種僅靠話題與幾乎不可能實現的政見所創造出來的泡沫，完全缺乏真實面的支撐能量。這種泡沫來得快，但也說破就破。
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