台灣老百姓被高房價綁架已久，許多人打拚一生，只為了求一個安居的殼。但即使政府祭出打房政策，往往仍不敵市場機制。苦悶之餘，一般庶民就只能望房興嘆嗎？知名的房地產專業學者張金鶚教授特別以30多年的教育工作和住房經驗，分享如何當一個自主的「屋主」而非「屋奴」。
每個人的生活經驗、財務負擔能力和價值觀均不同，對房屋偏好及居住習慣也因人而異，所以不可能有選擇住房的標準答案，而是要根據自己的需求與想法，先做好功課，無論是租房或買房，都能住得開心。
首先你需要建立價值觀，先問自己住房的目的為何？想要投資還是自住？投資是賭房，當然講求買房的市場條件。不過，大多數人只求一屋安身，所以市場指標就不構成主要考量，也就是說不必隨著市場價格起舞。「市場告訴你的，不見得是你要的！」明確掌握「市場之尺」與「心中之尺」，來做為選房的度量衡。
跳脫市場價值，選擇真正適合自己的房子
張金鶚教授說，自己從小至今住過21間不同的房子，多數時間都是租屋，直到在政大教書的第二年，確立了人生職志，才決定首次購屋。他建議年輕族群不必急於買房，先有穩定的生活與財務狀況，再依據工作地點和生活機能，選擇要買房的地區。
通常一般所謂的蛋黃區、蛋白區和蛋殼區，是一把「市場之尺」，並非自住購屋的首要條件，但一開始還是得先將大區位決定好，例如是要住在台北市？還是住到新北市？區位是房地產市場中最受重視的條件，價格差異很大。應依負擔能力慎選都市大區位，不盲目追求市場趨勢，有時逆市場選擇，反而能找到更適合自己的住屋。
接著要看的是鄰里的小區位，也就是你真正居住、生活的地方。張金鶚教授認為，高CP值的好區位還是由「心中之尺」決定，並不一定要選捷運站或學校附近，若與公共設施相隔一段距離，可避免吵雜影響居住安寧，也能盡量降低房價壓力。張金鶚教授以股票市場為喻，買房子不能買大盤，只能挑個股，「個案本身，比市場大環境重要很多」！
最後，要挑選的是適合的房屋產品，像是大樓、預售屋、透天厝等不同類型，這不僅關係到財務負擔能力，更決定入住以後的生活品質。張金鶚教授以五大要素的優先順序加以分析，在區位、產品、管理、時機、價格這幾項考量中，首要是產品好不好，例如格局、通風採光、結構安全、公設比等，同時也要了解建商優劣。第二是管理，通常要考慮鄰居相處問題，社區大小有別，越大的社區越不容易管理維護，若大小相異坪數混雜，表示住戶經濟能力不同，也有可能不易維持相同的管理標準。
在不同的生命週期，尋找不同類型的房屋
大家提到買房，最關心的是房屋價格。然而一間房怎麼賣，基本上都是由建商業者決定，一般人終生沒買過幾棟房子，兩者資訊不對稱，購屋只能盡量追求合理。針對這個問題，張金鶚教授在退休後，於2015年與團隊發展出「好時價」房地產估價公益平台，不像實價登錄需要輸入周圍鄰里房屋過去的市場交易價格，而是結合大數據、人工智慧、地理資訊系統的自動學習程式，每天進行運算，得出各項最新數據並提供資訊，可達到90%的準確率。
有些人認為，「進場時機」也是影響市場價格的要素，但張金鶚教授卻認為最不重要。因為只要符合自己當前的需求，任何時機都是好時機，不必焦慮於進場買點。他以自己的購屋經驗分享，買下的第一棟房子鄰近政大，通風採光較好，屬公寓型，並沒有管理。這跟長期研究發現的一般住屋7成居住使用、3成希望房子能增值是相符的。第二次購屋時自住使用的需求提高到8成，這次買在河堤邊，景觀很好，管理還不錯，鄰里社區意識也很高。到了退休後，對於居住品質要求更高，所以產品和管理就越發重要，可能會提高到9成左右。人生在不同階段有不同住房需求，從消費為主、投資為輔的比例原則下手，在不同的家庭生命週期與房屋生命週期間互相搭配調整，就能得到最好的住房狀況，提升居住品質。
房屋是人生最昂貴的有形資產，我們為了工作拚搏忙碌不已，實在不必讓高房價扭曲了生活。一般小民雖無奈，仍可權衡利弊，卻毋庸在意得失，無論租屋或買房，或許更能找到契機，為自己和家人獲得住房自由的人生。
更多演講論述，請看大愛電視《人文講堂》節目：〈住房自由的人生〉
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