圖片來源:天下資料,劉國泰攝。

此次總統大選結束,由民進黨總統候選人蔡英文勝出,對於房地產來說,可能更關鍵的問題在於蔡英文的房地產政策與後續房市發展的關係。於此,做一個簡單的分析。

市場大神如此靈驗?藍綠兩黨這般虔誠

自1950年起,當時中研院士蔣碩傑先生,師承奧地利學派經濟大師海耶克(Friedrich August von Hayek),極力主張自由市場主義,且為當時經濟部長尹仲容所接受。台灣經濟起飛的結果,讓台灣民眾深植自由市場主義就是最好的觀念。此次總統大選中,藍綠雙方陣營均以尊重市場機制來做為房地產政策的主調,雙方的最大差異點只是在如何協助在房地產市場相對比較弱勢的族群(社會住宅VS 租金補貼)。

這樣的一切推給市場機制的論述,對於執政者而言,很輕易的把房價問題推卸給一個無形無相的市場機制(真的很像古代把問題歸咎給老天爺);對於業者而言,可以有最大的操作空間;而對於迷信於市場經濟代表繁榮的民眾而言,也是半信半疑地吞下這些說法。對於選舉操作而言,絕對是失分最少的保險策略,才會被藍綠雙方陣營共同接受。其實台灣目前所謂自由市場經濟,早就不是蔣碩傑先生所力主的奧地利學派市場經濟。台灣政府三不五時就來個財政政策與貨幣政策干預市場,更不要說房地產市場中一大堆的行政措施與管制,市場機制根本是個政府手中的魁儡而已,怎麼可能發揮甚麼功能?

由於民進黨政府已經確定完全執政,所以本文集中在競選期間總統當選人蔡英文的主要論述方式

1.尊重市場機制。(背後隱藏的前提是,在經濟學家以數學倒出的烏托邦中,完美的市場機制不但可以使經濟資源達到最適分配,連社會福利都可以最大化。)

2.現實市場不夠完美,所以政府要努力的是讓市場比較完美,也就是所謂的健全市場機制。包括資訊透明化,加強產業治理,合理稅制。

3.雖然已經做了許多健全市場機制的行為,可是市場大神卻經常不顯靈,尤其是市場會走向泡沫化後又會接近崩潰,這時候政府就該直接插手。

4.雖然力主市場機制萬能,經濟問題應該由市場機制解決。可是在現實大家所見到的卻是房地產市場的長期失能。房地產問題由經濟面延燒至社會面,再演化為政治問題。政府解決的方法就是開外掛,另外興辦社會住宅來解決。(非市場面的社會住宅,從現在開始好好的發展,是有可能將目前失靈的市場面導向正常的。從現在開始好好做是正確的道路。但是,以目前的狀況,即使20萬戶能達成,相較於台灣800萬戶的住宅存量,應該會影響到的是租賃市場,買賣市場暫時看不出有所衝擊。)

民進黨執政後房市政策面推測

1.在本文前段所分析尊重市場為房地產政策主軸的大前提下,加上目前房地產市場又不景氣,新政府對於房地產的一些管制措施有持續放鬆的可能,讓業者有些喘息的空間。至於房價持續不合理高檔,就留給時間去解決。

2.合理稅制、資訊透明等措施,已經被定位為「健全」房市架構,不是打房。也就是一定程度地強調政策的「中立性」,影響房市的程度降到最小。推斷這些措施會以緩推的方式進行,而且讓自用的民眾受到最小的影響。

3.如果房價以較快幅度下滑,到達危及金融機構程度,對於剛政黨輪替急需安定政局的新政府而言,推斷可能以市場有不合理波動為由,進行救市活動。

4.社會住宅的推動,先期的推動對象是買不起房子的民眾(長期的目標是像德國一樣,即使有購屋能力,也可能選擇社會住宅)。也就是說社會住宅並不會吸引原本有購屋能力的轉向社會住宅,看不出來對於房價有直接影響。不過,國內原本很流行購入舊公寓或透天,再分割為許多小房分租給經濟能力較差的學生、剛出社會的青年與低收入家庭。這些低品質租屋可能會被社會住宅取代。若是社會住宅推展順利,舊屋分割小房的投資報酬率是有可能逐年降低。

台灣房地產是淺碟經濟體中的淺碟產業,市場機制正常運作困難

「尊重市場機制,認為政府任務為強化市場結構」,最具體實現的就是金融市場。金融商品不但是標準化的商品,而且歐美金融市場經過這麼長時間的發展歷史,無論規模與制度都有很高的成熟度,市場大神到底在歐美金融市場交出了甚麼成績單?近30年來,墨西哥金融風暴、東南亞金融風暴、網路股泡沫崩潰、一直到席捲全球的金融海嘯、歐債危機……,金融危機一次比一次大,時間間隔越來越短,市場大神的功用幾乎潰不成軍。個人認為核心問題在於強化市場架構的速度,永遠趕不上業者商品創新、交易複雜化的速度。經濟學的市場神話,現實生活根本難以實現,強化市場架構永遠都是做得太慢、做得太少。連歐美金融市場都交出不及格成績的市場大神,我們又怎能乞求它能在台灣房地產市場發揮功用?

如眾所周知,台灣經濟為淺碟型經濟;大家所不知道的是根據新加坡、日本等學者研究結果,亞洲國家的房地產因為密集使用的結果,使其房地產成為高度經濟敏感性(Economic Sensitive)的產品。所以,台灣的房地產是淺碟經濟中的淺碟產業,在這樣的經濟架構下,期望市場機制能合理運作,難度真是太高了。所以個人對於新政府能夠完成房價合理化的任務一事從來不給予過高的期待。

要兌現房地產政策要看行政團隊

大家可能都知道,一個總統候選人不可能上知天文、下知地理,競選期間包羅萬象的各種政見,往往來自於許多學養豐碩的幕僚為其擘劃,然後總統候選人再去了解、溝通並接受。而此次蔡英文總統兼具深厚理論與實務基礎的房地產政策,主要出自以德明財經科技大學花敬群教授為首的團隊。如果,未來這些智庫團隊並不能進入行政團隊,更甚至未來內閣的行政團隊並不認同這些主張,房地產政策的競選支票不是被敷衍帶過,就是改弦易轍。

最明顯的例子是馬英九總統在競選連任時高喊「土地正義」的主張,可是行政團隊用了哪一位營建署長?是後來爆發弊案的葉世文。在合宜住宅弊案未爆發前,葉世文就一向因為與建商過從甚密而流言甚多,馬政府任用這樣的官員擔任營建署署長,如何推行「土地正義」的政策?到後來葉世文在署長任內都已經直接跳上第一線,直接在媒體上與張金鶚教授對陣,為業者護航,馬政府團隊居然讓他安坐營建署長到退休,只能搖頭嘆息。

所以,未來內政部長(次長)、財政部長(次長)、營建署長、地政司長這些人事布局,能夠直接看出蔡英文政府的房地產政策走向,競選支票有多大兌現的可能性,是非常值得觀察的。

國際資金動向才是最後影響房價關鍵

此波房地產景氣,打破了過去國內房地產7年一循環的說法,也象徵著國內房地產有根本結構性的變化,個人認為中間最重大的關鍵在於國內近年來的金融自由化與國際化,改變了國內房地產的供需結構。也就是金融改革的結果,讓國際資金可以輕易的進出國內市場。也就是國際資金的動態決定了我們的房價,而實際居住的供需的影響已經退居次位。

我們可以試想為何房價可以讓專家跌破眼鏡的一再攀高?大家都買不起的房價卻還支持的住?供給已經超過需求了房價還能往上走?那到底是哪來的資金在買?

答案其實大家都知道,當國際資金(包含大陸,與台商)向台灣移動,部分布局卡位的直接就進行房地產投資;此外在金融體系氾濫的資金以低廉的成本向市場傾倒,為房地產炒手提供了無止盡的銀彈,實質居住的基本供需對於市場的影響反而變得非常的小。

蔡英文總統於競選期間並沒有提出太激烈的房地產政策論述,個人認為國際資金接下來的動態對於國內房地產的影響,比新政府的政策影響來得大。國際資金是否會從亞洲撤出,美國在全球景氣不穩定是否堅定升息,中國大陸經濟下行的速度與對策,以上這些因素影響國際資金動態的因素是非常值得房地產分析者觀察的。

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現職景文科技大學財務金融系副教授。政大銀行系(現為金融系)學士;政大會計系碩士;政大地政系博士。長期參與台灣房地產房價指數、房市供給與需求、房市景氣動態等相關專案研究。擅長以總體金融、建商財務報表與房地產開發行為分析房市細微的動態。同時,因為不太美麗的人生機遇,也具備與房地產毫不相關的內部控制建立推動與內部稽核執行的實務經驗與專長。致力提倡住宅市場的合理化、住宅人權的保護、人與環境和平共存的永續開發行為。
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