內政部營建署甫於11月3日公布了國內2014年低度用電住宅（空閒住宅）與新建餘屋（建商待售新成屋存貨）的統計數字；通常這個數字應該可以在5月發布，因為某些作業配合上的問題，所以延後發布，雖然發布稍晚，但是還是有許多值得關切的變化可以在此討論。本文先處理新建餘屋的部分，如果大家對這方面的統計資訊有興趣的話，也許過一小段時間會針對空閒住宅的問題再來撰寫。
建商存貨壓力暴增
新建餘屋定義為建商所持有，屋齡五年內的存貨新屋。在圖1我們可以注意到，全國的新屋存貨在2012年第2季之後以非常快的速度累積中。2012年第2季台灣新建餘屋不過21,945戶，到了2014年第4季不過兩年半的時間，已經來到38,241戶，增加的幅度接近75%，相當的驚人；和2013年第4季27,838相比，增加的幅度超過35%。國內屋齡五年的住宅差不多是40萬戶，等於是每十間屋齡五年內住宅就有一間在建商手上；而全國屋齡五年以內的空閒住宅，差不多都在10萬戶左右，也是說現在於是每十間屋齡五年內住宅就有四間在建商手上。
建商過去幾年大規模的推案搶建，但是市場上面胃納開始飽和，加上2014年起投資客已經開始慢慢地退場，建商手上存貨壓力越來越大。雖說許多大型建商口袋夠深，還可以以拉長銷售期的方式支持下去，對於小建商來說就開始覺得焦頭爛額。即使在現金流動上撐得過去，資金積壓在餘屋存貨，還是大大的影響到建商後續推案的能力。由於在2012-2013期間有大量的預售推案將在2014-2016期間陸續完工，個人推論餘屋存貨的數據在2015還是可能繼續創新高。
原始資料來源：內政部不動產資訊統計平台。圖表製作：本文作者。（手機閱讀，請點此見完整數據圖表）
六都餘屋量分析：推案熱區成餘屋災區
表1是台北市餘屋量最多的三個行政區，很明顯的都落在台北市的市郊區域。在市中心很難找到土地開發的情況下，還有些土地資源的市郊成了建商開發熱區，開價甚至直逼中山、大安，當市場回軟時，存貨就毫不留情地現形了。
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表2是新北市餘屋量最多的五個行政區，都是以重劃區跟特區名義熱炒的行政區，更值得注意的是在增減量的部分，這五個行政區都是同步走高，幾乎都有較去年同季50%以上的增量。比較令我感到意外的是榜首居然是新北市市政中心所在的板橋區。當地生活機能成熟度很高，人口也很多，可以算得上新北市的蛋黃區。連新北市首善區都賣不太動了，其他各行政區的窘境可想而知。
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表3是桃園市餘屋量最多的五個行政區，主要還是集中在桃園傳統的已開發市區，桃園區、中壢區與八德區。桃園航空城橫跨中壢區、大園區與蘆竹區，航空城計劃中住宅開發部分還沒有真的開始啟動，中壢區與大園區的餘屋量已經分別排名第2名與第5名。中壢區的餘屋還有一部分應該是來自高鐵特定區的貢獻。
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表4是台中市市餘屋量最多的五個行政區，就台中市整體而言，新建餘屋量尚稱平穩。比較大的問題出現在過去豪宅林立的西屯區與目前正在如火如荼開發的北屯區。這兩個行政區的新建餘屋量，達到整個台中市新建餘屋總量40%以上，是值得留意的訊號。
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表5是台南市餘屋量最多的五個行政區，台南市雖然是六都之一，但是就房地產的整體特性是偏向區域型經營的型態，少有外地的建商或是投資客會進入炒作，雖然房地產的整體產值與其他六都相較較低，但是房屋銷售一向比較平穩，也是六都之中新建餘屋問題最小的區域。
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表6是台南市餘屋量最多的五個行政區，高雄市最近一兩年強推左營高鐵特區；在市區房價已高，轉向楠梓區推案。結果不顧當地生活機能是否配合得上的結果，這兩個行政區的新建餘屋量一躍而上。左營高鐵區是三鐵共構的車站，百貨業者進住，業者搶推大樓個案，一再宣稱熱銷，新建餘屋量讓真實的銷售情況現形，左營居於新建餘屋量最高的榜首，2014Q4新建餘屋量是去年同期的四倍。楠梓區事實上並沒有太多的公共建設利多加持，只是因為素地便宜，供給量又多，就吸引大量的建商進駐，缺乏足夠的真正買氣，讓2014Q4新建餘屋量是去年同期的兩倍。
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以上以接近流水帳的方式檢討完六都的新建餘屋量，可以看到前兩年推案的熱區，在房市會冷的時候，立刻變為災區。以我長期觀察房市的結果，其實配合市場買氣穩定的推案的深耕地方的建商，是最容易永續經營。現在房地產市場的部分問題來源，就是有一些建商找上一些配合的投資客，在全台灣飄移不定尋找標的。只要發現哪一個區域有土地素材、加上炒作題材，立刻跟去大量低品質的方式推案，裹上廣告企劃公司的甜蜜包裝，賣完就立刻移轉他地。這種飄忽不定的建商，不但造成區域行情與量體的異常動蕩，也對在地建商的經營產生威脅。在房地產景氣發燙的時候，這批建商與投資客賺得最快最多，發言也最大聲；等到房地產市場景氣轉涼時，遇到最大餘屋存貨麻煩的，也是這類型的建商與投資客。我們撇開這些投資風風雨雨，自住客真是辛苦了。房屋又貴、想要趕工套現建商的施工品質又差，好不容易房價回穩，又面臨銀行緊縮貸不到款，真是一場房地產市場的浮生錄。
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