土地使用管制與競租行為
南方朔先生幾個月前在媒體寫了一篇有趣的文章，標題是〈當財閥控制了國家〉（2015年01月21日，蘋果日報）。財閥又是如何控制國家呢？就是透過競租行為。但競租行為又是什麼呢？在我們地政領域，競租行為是最常發生的。所以寫個短文讓大家參考，競租理論如何揭開在土地開發下種種難看的事。
「競租理論」（Rent Seeking Theory，又經常翻譯成尋租理論），是去年底才剛過世的美國經濟學家托路克（Gordon Tullock）於1967年所提出。主要的內容是，政府的管制行為下，經常伴隨著相當巨大的經濟利益。比如說在我們地政領域最常見的，就是土地使用管制。今天一塊土地政府的都市計畫（政大退休林英彥教授，以日語諧音戲稱為塗色畫畫），劃定為商業區（紅色）立刻價格不凡，被劃定成工業用地（咖啡色）價格立刻少了一大截，要是被劃定成綠地、綠帶甚至保護地（綠色）價格已經所剩不多。很不幸的被劃定為永不被徵收的道路預定地（灰色）就只能等著捐政府算了。這塊地可以是堆滿黃金鑽石、也可以是只能豢養螻蟻糞土，全憑政府的一張調色盤。這個巨大經濟利益，稱之為經濟租（Economic Rent）。
這個巨大經濟利益，當然會引起各路人馬的覬覦，想要去得到它，一甲一甲買進來的農地，變更為一坪一坪賣的住宅商業用地。各路人馬競逐經濟租的行為，稱之為「競租行為」（Rent Seeking Behavior）。當然天底下沒有白吃的午餐，也沒有天上掉下來的肥肉。各路人馬必須要支付代價才有機會勝出，願意支付代價最多的利益團體才能獨佔利益，這個代價稱之為「競租成本」（Rent Seeking Cost）。
談到競租成本實際內容是些什麼時，就是最難看的部分了。拿得上檯面的，就是公關公司的遊說費用、刊登廣告費用、合法的政治獻金；拿不上檯面的，就是賄賂官員、民意代表、審查學者、媒體；更拿不上檯面的，甚至包括雇用黑道勢力，擺平不聽話各方意見與競爭對手。像桃園合宜住宅案中，趙藤雄董事長支付給葉世文的現金，就是一種競租成本。老實說，我不是很願意過度重責趙藤雄（我不認識他，只要是房地產業的應該都很不喜歡我）。因為只要是有沾到政府工程的企業，很多公司的內帳中，都有金額很龐大且無法合法報銷的「交際費」，等著廉政署與檢察機關辦的案件多如牛毛，這個圈子遊戲就是這樣玩的。
某個地方高速公路的交流道，整個彎度宛如雲霄飛車，這個奇怪又不合理的設計，當地人有個流傳的故事。有力人士先以非常低廉的價格去購買原設計會在交流道系統下的土地，然後運用力量變更設計，讓自己的土地變成在交流道的出口附近；而原先在交流道出口附近的土地，反而被籠罩在高架系統道下，一文不值。簡單地說，付得起競租成本的，土地變黃金；付不起的，土地不值錢就算了，附近搞不好還會附近會出現殯葬用地、垃圾掩埋場等嫌惡設施。
如果一個經濟租有非常多勢均力敵的利益團體在競逐，因為競爭激烈，所以要把競租成本提得很高才能勝出，甚至高於經濟租本身。所以有些老闆東窗事發之後，還在大聲叫苦，因為油水大多都被已經別人撈光了。但是，隨著政府開發規模或計劃規模越大，經濟租也越巨大，有能力競租的利益團體只剩少數的財閥壟斷的時候，還是可以賺上好大的一筆。
競租行為引發財富分配極度不公與社會福利損失
競租行為會引起兩個很糟糕的後果，第一個財富分配嚴重不均。政府管制的巨大經濟利益，大部分化成的競租成本，流向了公關公司、媒體、民意代表、官員、黑道勢力……的口袋；剩下的部分被利益團體擷取而去。競租成本有一小部分會流向一般民眾手中，作為收買與支持計畫之用。哪怕那只是整個經濟租中很少的部分，都能收買許多民眾鼎力支持，民眾會錯認這是天上掉下來的大餅。
花敬群教授在臉書上，就生動地寫下這個分配：「合宜住宅真實的背景是──1.政府假借公益政策偷賣大面積土地取得數百億、2.建商獲得無風險秒殺個案且賺百億、3.政府只是發個招標公告然後什麼事都不用做，還可以大談居住正義政績、4.人民為了貪圖可能中簽的利益而支持這種官商勾結政策。政府會說，這種政策只有人獲益沒有人受害，實在是一百分。其實，這就是掏空，給少數人民一點點小利，官與商從中牟大利，掏空的是政府。」（2015年05月08日，花敬群教授臉書）
競租行為更嚴重的後果是倒不是這些人賺了多少，而是它會扭曲整個社會經濟資源的配置。也就是政府的計畫量或管制量已經不是在整體社會福利最大化考量，而是以利益團體利益最大化而進行。所以計畫量或管制量不是過多，就是過少。這部分產生的社會福利損失就是財政學中的哈柏格三角形（Harberger Triangle）。
舉例而言，我們經常觀察到各地方的各種經濟區的土地變更案，劃設的土地面積遠比實際需求為大。明明產業專區只需要用到一小塊土地，偏偏還要畫上好大的一塊商業區與住宅區，是嫌台灣的空屋率還不夠高嗎？ 就算是產業區的人非得住在產業區旁邊不可，那為什麼還要特別拉一條捷運或是快速道路進去？ 甚至是產業專區本身，各縣市搶著開發一大堆，落成時卻沒幾家廠商進駐，晚上之剩下路燈通明。類似這種政策，大家都推說是一種政策的「錯誤」，然後說錯誤比貪汙可怕。但其中可能都是競租行為在其中運作的結果。反正該拿的人都已經拿到了，運作非常的精確，一點錯誤也沒有。
我們需要的是透明的遊戲規則與說不的決心
解決競租問題理論上有許多種可能作法，制度經濟學者會建議重新界定財產權、多元立法管道、公平的仲裁或協調平台…。我個人認為最簡單的方法，就是一切攤在陽光下，讓檯面下的運作都浮在檯面上；當鯊魚群誘以小利時，大家能說不，才是真正正本的解決之道。當然聽起來很理想，沒有理想社會很難進步，不是嗎？
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