房地合一稅制有如走味的咖啡
從去年第四季我就已經感覺到房地合一稅會轉向從輕處理，我完全沒預料到的是不經過任何討論程序，直接由行政長官一聲令下就進行了180度的政策大轉彎。而且一轉彎後立刻將整體政策定調為「輕稅」，只容許微調就要送立法院。直到外界罵翻了，才去追加徒具形式的三場座談會。
房地合一稅現在真的有如走味的咖啡。讓我回想到半年以前，財政部次長吳當傑還義正詞嚴的說：「…提出合理的課稅方案，以扼止不當炒房的歪風。…」（2014年8月27日，工商時報），我們還天真的以為政府會痛定思痛，好好地面對房市問題，那時候房地合一稅是定調為整頓房市的利器。所以，新聞整天在探討累計稅率是多麼的有殺傷力；沒想到半年過後，部長張盛和話鋒一轉就說:「…財政部設定此次改革是要讓房、地「合一」課稅。…」（2015年3月27日，經濟日報），房地合一稅搖身一變，成為不要影響房市的稅改方案。這轉折真的太大了，王子呼地一聲變青蛙。難怪人家常說官字兩個口，各種話全由他說。
老實說，我認為這時候再來討論房地合一稅要如何修改已經沒有意義，微調後的行政院版本送進立法院後，以目前立法院生態來看，最多也是微調一下，很快就可以表決過關。最壞的狀況就是遇到反對黨強力杯葛。對執政當局來說，如果能讓房地合一稅順理成章的延到立法院以後的會期，更是求之不得的結果。於是我就開始在想了，是什麼考量讓政府當局做了如此粗魯的政策轉向？
政策大轉向背後的可能
我能想到第一個直接的理由就是去年底執政黨地方選舉的大敗，迫使執政黨必須要「大團結」，有太多的勢力與房地產利益息息相關，此時會破壞「團結」的房地合一稅就得來個大轉彎，幫助執政黨好好的「團結」一番。
除此政治考量以外，在經濟層面的部分，我認為此次政策轉向背後釋放了一個很大警訊，就是國內財金主管官員可能認為國內的房市泡沫已經大到不能破的地步。房市泡沫非但是大到不能破，而且脆弱到只要價格下修幅度稍大一點都可以引起連環下殺的效應，讓房市泡沫在短時間內破滅。我想這才是此次政策大轉向的主要理由。這點張盛和部長已經很明白的表示出來：「我們看到的趨勢一直都是往下，所以我房地合一課稅不敢用很重的，就是怕成為壓垮房市的最後一根稻草，所以我才用輕版，就是這個道理，我們已經看到這個趨勢。」（2015年3月13日，中央廣播電台張盛和部長談話原音）。
為什麼台灣房地產的泡沫已經大到不能破？我們觀察台灣銀行體系對於購買房地產相關的放款可以看出一些端倪。2015年2月銀行體系對於購買不動產的放款已經來到逼近10兆的大關，占了總放款的43.90%（如果只計算消費者貸款中的購置住宅貸款與建築貸款，也逼近7.5兆，占總放款34.00%）；然後我去對比剛發生金融海嘯後的2007年12月，當時台灣房地產就已經出現了泡沫化的情況（2008年4月張金鶚教授召開記者會，發表台北市房市泡沫知多少），而那時銀行體系對於購買不動產放款卻還不到7兆，只占總放款40.41%。這些年來台灣房市的泡沫得以繼續擴大，在銀行體系絕對是「幫了大忙」。可以去想像，房市泡沫破滅時，必將會對銀行體系重大衝擊，銀行體系就算可以倖存，它們也必須信用緊縮來自保，整體經濟就要面臨重大困境。
不僅是私部門體系無法承受房市泡沫破滅，連從公部門的層面來看，也是問題重重。有些地方政府財政已經困窘到快發不出公務員薪水的程度，這也導致許多縣市也不管台灣空屋率老早就已經高到不行，仍然大量進行各種市地重劃與土地徵收，計畫名稱多到記都記不起來。這些地方政府還等著抵費地的標售來解決他們的財政困境。如果房地產泡沫崩潰，地方政府不但無法標售抵費地，還可能陷入大量資金凍結在重劃區，必須支付高額利息。也就是如果房市泡沫崩潰，不只私部門經濟受創，連公部門財政也會受到嚴重打擊。
市場反應（market reaction）的原理
在學術上測試一個政策或資訊的影響力，經常使用市場反應法或事件分析法（event analysis）這類的研究設計。通常測試方法就是觀察政策或資訊宣告日（announcement date）後，證券市場產生的成交價或是成交量的異常變動。當一個具有實質衝擊的政策或資訊宣告出來，這些實證測試結果通常會顯示宣告日前幾天成交價與成交量就會開始有異常變化（有先知先覺的人已經先偷跑了），而且異常變動影響會逐步擴大。到了政策或資訊實行日的那一天，有時反而會因為之前價量反應過度（overreaction）而出現反方向的調整，這種反方向的調整也就是大家所熟悉的「利多出盡」與「利空出盡」。由市場反應的角度，我們來探討一下房地合一稅的決策過程應該有的處理模式：
1. 政府當局絕對不可以用拋給想法供大家思考的心態來進行政策。我們經常可以看到政治人物動不動拋出「土地正義」、「居住正義」、「租稅公平」這些大帽子出來。他們拋出這些說詞的同時，事實上就已經引起房市價與量的異常反應，這也代表了財富就已重分配。當政治人物光說不做、高高舉起輕輕放下、說東做西這些壞習慣又發作的時候，對於只會盲從與媒體的民眾來說，可能就因為政治人物不負責任的三言兩語，蒙受了重大的損失；當然對於熟悉政治生態、甚至有優勢資訊的人來說，正是大賺一筆的好時機。
2. 政府也不宜在沒有徵兆與適合理由下貿然的政策大轉彎。此次房地合一稅輕稅化的大翻轉，政府等於是經過了半年後，房地產市場都已經將之前的訊息反應了一大半，又面臨反向的突發衝擊，再引發一次重大的財富重分配。市場這樣子上沖下洗，政府是不是該去反省一下，民眾的錢是不是經得起政府這樣子反覆的折騰？
3. 也因為市場經常會出現過度反應的情況，政府當局也不宜才看到市場一些風吹草動，聽到工商團體一些進言，就急忙的政策轉向。讓整個政策不是太過、就是不及。
房地合一稅市場效應檢討
去年的「重稅版」的房地合一稅公布於7月，我們從國泰房地產指數看得出來，在2014第3季時市場根本來不及消化這個消息，許多潛銷的交易還是按照原計畫交易了，結果是全國結果是價漲量穩，除了台中市，其他都會區都還在往上衝。真正發酵是在2014第4季，結果真的有多了不起的衝擊嗎？並沒有！全國房價指數是價跌量穩，其中全國每坪標準房價只小修了5000多塊（從每坪29.91萬元下修到29.36萬元），房價還高於太陽花發生前2014第1季（29.01）；建商為了避風頭推案量下降一些（3,692億元下降到2,878億元），諷刺的是30天銷售率反而彈升了一個百分點（12.09%上升到13.16%）。2014第4季真的價格有比較大跌幅的只有桃園新竹地區而已；台中、台南、高雄價格穩定；台北市與新北市價格甚至還在上升。「重稅版」的房地合一稅真的就只有這點威力而已。我檢查了一下2014第4季國泰市調資料，真的有比較大影響的部分，就是台北市總價在6,000萬以上的豪宅賣得非常糟糕，至於其他地區推案直接推總價3,000萬以下房子，利用排富條款進行避稅。「重稅版」的房地合一稅效果不過就是把大房子打成小房子。
那「輕稅版」的房地合一稅對市場的衝擊是什麼呢？從市場反應來觀察最明顯，2015第1季國泰房價指數要到4月底才會發布，所以我們先由住展雜誌所公布之104年2月房市風向球來觀察，結果是各項數量指標萎縮，但是「房價是紋風未動」（2015年3月5日，自立多媒體）。政府的政策轉向，效果就是讓原本有讓價意願的賣方又重新硬了起來。所以2014年第4季房價下跌效果，幾乎完全又被抵銷掉了。我想這就是政府想要的，房價無論如何都不能跌。我懷疑的是，目前房市泡沫已經脆弱到連這點小小威力的房地合一稅都承受不起。
這次房市泡沫要如何收場？
老實說，這件事我想了好久好久，推演了許多可能性與參考其他學者的看法，我真的覺得要讓經濟不受傷害，還能讓這麼大的泡沫危機自然解除，這樣的機會好像是微乎其微。有的時候我想應該是我的能力太差吧，我們這些高級官員能力一定非常好，可以創造奇蹟。
我比較擔心的是他們在玩抽鬼牌的遊戲，把房市破沫當作是鬼牌。玩過這遊戲的人都知道，抽到鬼牌的時候怎麼辦？想辦法讓鬼牌給下家抽走，自己出脫所有的牌平安下莊就好。當然，也許我只是多心而已。
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