圖片來源:天下資料,劉國泰攝。

2年前的2月6日,發生在台南的震災,使維冠大樓及大智市場都須拆除重建。2年後的2月6日,又再度發生同樣令人傷心的花蓮地震,使雲門翠堤等大樓倒塌。個人因過去2年協助維冠大樓及大智市場的重建工作,想提供維冠重建經驗給花蓮受災社區參考。

2年前的維冠受災住戶,他們的心情是茫然的。面對家人的離去,暫居住所的安頓之後,接下來才會想到是要離開傷心地另購住所,還是哪裡跌倒就從哪裡爬起來,在原地重建家園的問題。重建或是重購的錢從那裡來?原來的舊貸能不能處理?我想重建,但鄰居不肯怎麼辦?我不懂重建,要從何開始?一堆的擔憂。誰能信任?誰能幫助他們再站起來?

先成立都市更新會,依法才能公開透明

其實不管是維冠大樓還是在更早之前的九二一受災戶,這些社區的共同點都是「自己救自己」。所利用的方法則是「都市更新及權利變換」。都市更新的優點在於多數決,雖然在一些台北都更案(例如文林苑、永春案等)中,少數不同意者成了釘子戶,甚至卡住整個都更案,但震災重建的基地比較不同,因為建物已拆除不存在了,如果所有權人不想重建、也不重建,那麼也僅能維持土地持分的關係,當地價稅減免優惠期過了,每年仍會接到地價稅單而已。

受災社區如何自救?建議最好的方式是:先依照都市更新條例,成立都市更新會。因為惟有社區團結,才能共同思考下一步。再者,有了組織,對內可以討論達成共識、形成決策,對外可以主張重建需求及執行重建工作,避免不同聲音如一盤散沙。成立更新會的同時,必需掌握好社區的資料,包括震災前的土地及建物產權資料、原建物建照、使照(含圖面)資料、以及最重要的所有權人的聯絡資訊。

都市更新的權利變換可以協助所有權人,不論是留下來重建、還是要領取土地價款離開,甚至未來建築規劃後建物的分配,都有一定公開及法制化的程序及價值估算方式。不論是原地重建或是異地重建(僅需二宗基地劃定為同一更新單元內即可),均有一定的法令可供依循。

重建的步驟,還需要籌到足夠經費

第一年的辛苦在於要先建立起社區內部的聯絡系統,並開始籌組更新會。在籌組時,必須讓所有權人都明白都市更新可以做到的協助,讓大家先走出第一步,然後也要與地方政府溝通,畢竟他們是都市更新的審議單位。

第一步跨出去了,但也會面對不想重建者的不配合。維冠的作法是由市府先價購不想重建的土地持分,但這也會延後更新會成立的時間。至於大智市場則是在都市更新權利變換計畫核定後,才完成價購不想重建者的土地持分工作。當更新會成立後,要面對建築規劃及選屋分配等事宜,必須由專業的都市更新團隊來協助執行,還要有建築師協助建築規劃設計,以及估價師的估價等工作。這部分在維冠及大智市場都僅有中央針對都市更新事業計畫的補助(含更新會行政作業費20萬元,之後新增了權利變換計畫補助)。其實這筆經費是不足的,所以更新會也同步爭取規劃經費的善款,努力了半年才終於有足夠經費聘請專業團隊進場協助。總之,第一年的工作主要在於社區自己先成立更新會、並向外爭取規劃經費。

第二年開始進行內部意願調查,了解有多少人仍要重建?多少人要離開?要重建的所有權人,對房屋及車位有什麼需求?這些調查有助於建築規劃設計。建築師在考量住戶需求的同時,也要進行建築面積的檢討等,第一輪規劃設計出來了,再徴詢所有權人的意願,並進行第二輪甚至第三輪的規劃設計。一直到所有權人都能接受的情況之下,才透過更新會的會員大會進行議決,形成共識。之後就要開始進行分配的工作。

在分配之前還需要估價,使每一位住戶可以同時明白自己原有土地持分的價值,以及重建後每一建物及車位的價值。規劃完成後(大約需要半年的時間)就進到審議期。幸運的是在台南市政府的積極配合之下,我們在3個月內完成審議程序, 106年9月28日,都市更新事業計畫及權利變換計畫均公告實施。

自己站起來,才有努力的可能

在規劃期間,我們也擔憂重建經費從何而來?原本希望善款能比照九二一臨門方案的作法,直接融資給重建住戶,但當時市府認為應運用銀行的融資機制,並引介台灣銀行提供融資。由於地方分行對都市更新融資的不熟悉,使此融資協商也花了半年之久的間,最後在當時市長賴清德的努力溝通下,才終於順利取得重建融資。目前大智市場已在107年的1月份開工了,而維冠則在去年6年先進行舊地下結構拆除工程(因舊基地大,由市府主導),預計在今年4月也可以順利開工。

個人很明白,花蓮的重建所面臨的問題可能會跟維冠不同,甚至也不會跟九二一重建的社區一樣,過去的經驗只能告訴我們,當面對相同的問題及困境時,別人走過了,也走下去了,花蓮的重建也可以走得下去。希望社區能天助自助者,自己先站起來,沒有重建不來的大樓,只有不想重建的社區。希望後續不論是中央、花蓮縣府、善款管理者、專業者,大家可以同心一起協助受災社區重建家園。也期待2年後的今天,可以從新聞中得知花蓮順利重建的好消息。

(作者為長榮大學土環中心副執行長、維冠金龍大樓及大智市場都市更新規劃案計畫主持人)

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