這次國民黨在九合一大選的潰敗被公認是出於不知民心,特別是忽略了善用網路的年青人的怨怒。但奇怪的是這幾天電視名嘴或報紙論述中,聽不到看不見追問這些民怨是什麼和勝選者今後會否將之平息。大家應還記得不久前列為民怨榜首的是房價。這個問題會被解決嗎?

無殼蝸牛運動忽然已二十五年。今天房價所得比還遠高於當年;此運動衍生的廣建社會住宅訴求也祇在每次選舉中被承諾而未實現。這次會否一切照舊?柯市長允諾的五萬社會住宅(未提年數)會否跳票?

為什麼房價如此難以撼動、中低收人者的居住如此難以解決?歸根結底原因是各界對複雜的居住問題有了許多隱藏的誤解和迷思,如果不加以澄清破除,問題將永不會被當政者認真處理,選舉時的允諾自然跳票。通常所見迷思如下,於此一一評述:

一、「台灣有極高的住宅自有率,少數無殼蝸牛不是問題。」

台灣家庭確實多擁有住宅,但這誤會了問題所在。父母有房並不表示就理應由子女承繼。年青者因高房價不能靠己力自住;年長者須將唯一房產財富移交子女,而不能處置來靠己力養老。這兩重痛苦與住宅自有率無關。這特別可從歐洲一些低住宅自有率國家對照來看。他們的低房價所得比是年青人能獨立發展並為健康家庭關係之基礎。

二、「救急不救窮;住宅補貼不是救急,不應著重。」

醫療、教育、食物、等其它補貼僅是幫助了別人;居住補貼則也是幫助了自己,因為窳陋環境的消除可以減少社區疾病和災害,增加社區品質也會提昇我的房產價值。此外,基本居住水準是使其它補貼項目生效的先決絛件 (不健康環境抵消了醫療效果;吵雜而無自修空間影響了孩子的教育)。 總之,其它補貼是出於人道或公平,居住補貼是兼具了公平和效率。

三、「高房價增加了國民財富,有助消費和經濟成長。」

房價昇漲增加了有房者帳面上財富。對大多數的僅有一房者而言,他仍需住在其中,並無法享用其增値。對多房者確實增加了其可支配財富,但有錢人的財富增率對消費增率、也就是對經濟成長影響有限。相反地,房價昇漲會排擠了中低產者的其它消費,有直接抑制總體經的效果。這一世紀以來臺灣房價節節上揚,但經濟增長率卻持續下降。這清楚說明了房價與經濟關係。

四、「營建業是經濟火車頭,政府不應打房而危及於營建業以至於經濟。」

其實,每一行產業都藉其上下游產業鏈而可宣稱為經濟推進器或拖拉機。有利用投入產出表所做的一學術研究指出:營建業的產業乘數效果並不高於其它產業。而每當房市出現滯銷時,業界必以火車頭說來要政府救市。但既然房子己經造好,又何能以促銷來帶動經濟?倒是房價漲後會使得換房活動降低才窒息了營建業及其產業鏈。

五、「都會中心土地昂貴,應作有效利用,不宜作補貼性社會住宅。」

現代都會區結構大致是中產家庭住郊區;富人住郊區或中心;窮人藉高密度來分擔地租而聚集於中心, 因為這是他們低薪又不穩定工作的所在地。此結構不太適用於大台北。台北市過低的容積及高地價不容中低收入戶能競租居留。他們藉機車通勤而形成全球一景。但機車的污染及高傷亡率是社會成本。另一方面,低薪勞工是維持都市功能之必需(運輸、幫佣、清潔),補貼他們在中心居住是為增加效率和提昇都市競爭力。

除此等迷思外,究竟倒底,台灣的房價以及其相關聯的改革仍取決於當政者是否能有另一屠次的認知:房地產上漲極有助財富集中、形成了可見的階級對立,加深了社會不安;房地產泡沬爆破時會成為全民經濟大災難。祇有在台灣決策菁英階層(他們多擁有不止一宅)免除前述各項迷思後更能認知當前房地產是一個潛在的玉石俱焚災難時,才會有如當年為圖亡求存推動土地改革的相同決心來推動房市改革,才會使無殼蝸牛運動不需再延續另一個二十五年。

改革臺灣居住和房市的最有力工具有二。一是將所有公有土地有效利用,從供應面著手廣建各種租賃住宅(含社會住宅);一是匡正房屋稅和地價稅,來消除房地產的投機需求。前者包括整併極端低度利用的學校和市場用地;所有公地依法租用僅建地上權租賃住宅;大量放寬中低價位住宅容積。後者應按收入及擁屋數依分級累進原則來徵收房地產稅。此舉將斬斷投機和逼出空屋,並創造巨額資源,用以租金補貼並澈底打造都市環境來提昇台灣國際競爭力。工具現存,衹看當政者有無決心利用。

(作者為台灣大學建築與城鄉研究所退休教授)

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