文化大學大群館。 圖片來源:截取自中國文化大學學生宿舍自治委員會。

文化大學「大群館」於7月3日被認定違規。據台北市政府都發局的說法,大群館建築屬於《台北市土地使用分區管制自治條例》「住二特」規範,現做為大群館「宿舍」,屬違規使用。然而,整起案件引人遐思的是,這棟使用已久的建築為何在選舉之際突然引起熱議呢?

台北市政府的矛與盾

台北市政府於6月25日前往大群館會勘,依照文大6月29日的陳述函,認定大群館違規做「寄宿住宅」使用。然而,對於這樣的認定結果,我有2個疑問與反駁。

第一,如果大群館是違規使用,為何民國86年台北市政府工務局會核發使用執照?

台北市都發局長林洲民曾說:「當初建築使用執照載明是集合式住宅,法規不能當作學生宿舍使用,這顯示台北市民有『不守法』的習慣。」

也就是說,使用執照是因為當時所有權人預計作為集合式住宅,所以才核發的。但是,該建築屬於集合住宅還是寄宿住宅,是由台北市政府都發局認定。在大群館於2011年出租給文化大學「包租代管」後,隔年北市府官員與台北市議員到場履勘,市府2013年也發函指明建物係屬第二種住宅區允許的「第二組:多戶住宅使用」,是可以出租給學生與民眾使用的,因此完全是合法使用。為何曾經認定的合法做宿舍的集合式住宅,今天由同一個都發局來看卻變成了違規的寄宿住宅?

第二,如果租給文化大學不符合土地使用分區,為何2012年的會勘不提出,仍以都發局名義發函核准?

林洲民曾表示:「都發局有建築管理、都市計畫2種體系,建管體系談的是建物防火避難技術的檢查,使用者與聘用的審查機構做年度避難檢查後,對營建署做報備。」

但是,無論是建管體系(建築管理科、建管處)或是都市計畫體系,都是隸屬於都發局,為什麼同一個局處沒有統一的審核標準,並完成相關科室的會辦,就可以逕自以都發局名義發函核准呢?

另一方面,大群館在2012年被都發局核准為可出租給學生的多戶住宅,但技術檢查卻被要求要符合「更嚴格」的寄宿住宅標準,令人疑惑的是:如果土地使用分區被核定為多戶住宅,為何市政府可以要求其設備要達寄宿住宅標準?

然而結局是,當所有權人(又昱實業)配合了更嚴格的技術設備後,都發局卻又改口跟他說土地使用分區不合,一切白忙一場。這齣你來我往的踢皮球戲,再次顯示了都發局職務歸屬的混亂,和都市計畫審核標準隨朝代解讀的可怕現象。

柯P的遊走法律邊緣說

柯文哲於7月3日認定結果出來後向媒體表示:「土地使用分區管制自治條例是20幾年前一再修法,修到變成很奇怪,那個集合住宅跟宿舍的設定條件好像又可以混在一起。」

首先,《台北市土地使用分區管制自治條例》的確在民國86年至今修了9次法,但其中有修正到關於「第二種住宅區」規定的只有在民國91年,且修法內容只針對附條件允許使用的部份規範,完全沒動到多戶住宅的允許使用規定。也就是說,「集合住宅跟宿舍的設定條件好像又可以混在一起」這個說法只說明了一件事:柯P口中的奇怪,都無關於法規,只關於行政機關的認定。

另外,柯P又提到:「不過這個問題是這樣,又昱公司如果直接租,在法律上是合法的,但給文化大學去租,就變不合法。這就是遊走法律邊緣,就要想辦法把它弄合法。」

事實上,柯P這席話完全違背了都市計劃的專業,都市計畫法是無權干涉一個住宅單元誰去住、住幾個人、誰是包租公的!都市計畫著重的是在土地使用分區和實際使用的吻合與正當性。也就是說無論是又昱實業直接出租,或交由文化大學來出租,都不是都市計畫法可以干涉的,只要他符合民法租賃和其他法規的規定,市政府無權以都市計畫法判其違法。

再者,柯P認為此個案是在「遊走法律邊緣」,可能是因《台北市土地使用分區管制自治條例》第2條的用詞定義中,大群館既符合第6款的集合住宅,也符合第7款的寄宿住宅的標準。但是,北市府最後認定其為寄宿住宅究竟是依照什麼標準?如果租給學校,再轉租給學生就是寄宿住宅,但如果是租給一般行為人當二房東,就是集合住宅?

台北市的自治條例,依《地方制度法》第25條的規定,是由地方行政機關訂定,再經地方立法機關通過,為什麼一個都發局自己訂定出來的自治條例,卻可以建管判合法、都計判違法,前朝認定集合住宅、後朝推翻為寄宿住宅?這樣的話,大群館遊走法律邊緣是誰的責任?

都市計畫和土地使用分區管制依法行政是理所當然,但當法令解釋模糊時,民眾也只能倚賴政府的函釋作為准駁的依據。然而,當有一天市政府的發函都無法相信時,民眾又能何適何從?如今,為了21年來合法的一幢宿舍纏鬥不休,台北市都發局明知不可為而為之,究竟是出於都市計劃專業考量,還是政治考量?我想答案昭然若揭。

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英國曼徹斯特大學與台北大學雙碩士,主修不動產、都市計畫,英國皇家市鎮規劃協會會員(RTPI)。曾遊歷歐洲逾30個城市,善於觀察比較各城市的規劃與風格。關注都市更新、不動產、社會住宅等議題,曾任職於英國市鎮規劃公司並發表多篇論文於國際研討會。
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