【投書】方多馬:都更容積獎勵造福誰?

2017/07/14

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容積獎勵是都市更新最重要的誘因之一。因為許多老舊建物多在容積管制實施前興建,所以如果沒有容積獎勵的加持,重建後的坪數將可能大幅縮水。但如暫時撇開容積獎勵的行政程序和公平正義等問題,到底容積獎勵的「德政」真正造福了誰?

都更容獎是個決定都更財務可行性的重要關鍵,影響著「共同負擔比」,也就是實施者(如建商)和所有權人的分配比例。所謂的共同負擔,就是重建所需要的成本,包含工程費用、權利變換費用、貸款利息、稅捐和管理費用等5大項目,為實施者於更新後可分回的權值。

當容積獎勵值越高,代表允建面積也就越大,相對的共同負擔值也會被拉高;而共同負擔越高,則表示實施者可分回的權值也就越多。雖然這也表示實施者必須投入更多的資金,但實務上資金來源可能也是透過融資和預售等方式取得。房市龐大的利潤誘因,讓實施者不惜擔負風險,也要把容獎和共同負擔衝高,以極大化他的利益。只要房市持續看好,實施者的獲利也就越有保障,這個逐利遊戲也無形間將都更推向投機的房市炒作。

實施者的目的,是在都更中套取最大的利潤。如同過客的他們,只在意收益與現金流,而都更的永續發展,則很少是被納入考量。對於部分地主,能夠不用出錢,又可「一坪換一坪」甚至分回更多,都更容獎也成為他們對白吃午餐的冀望,也落入被實施者利用的窘境。雖然地主們可以不花錢換回新房子,但卻損失了長期來說可能更有價值的土地。而更新單元內的產權,也因新所有權人的加入而變得更複雜,使得未來再都更的困難度增加。還有房市可能的泡沫化,雖說自住似無立即性的損失,但所有人終將躲不過泡沫化所帶來的經濟和社會衝擊。

在這場短視近利的都更金錢遊戲中,房地被當成商品來炒作和套利,讓實施者和趁著牛市(多頭市場,價格上揚)出脫的所有權人,成為短期最大的獲利者。而對自住戶來說,價格只是個看得到吃不到的數字,但通貨膨脹的結果卻是立即的影響,增加他們居住與生活的成本,而可能產生排擠效應。都更戶雖賺了新房卻也賠了土地,而新房子只會變老,價格也只會折舊,加上述風險等,長期持有的自住戶反可能成為被投機都更和市場所剝削的一群。

都更容獎讓政府賺得了美名,讓實施者賺得了利潤,讓不出錢的地主換回新房,但卻可能讓都市發展陷入債留子孫和泡沫化的隱憂。

(作者為英國倫敦政經學院(London School of Economics and Political Science)與倫敦大學城市學院(City, University of London)雙碩士,擁有超過5年以上國內外都市再生和文化創意城市規劃實務經驗的城市規劃師。)

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